Beschluss über Stellungnahmen gem. § 3 (2) BauGB
Beschlussvorschlag:
Der Ausschuss für Planung und Liegenschaften stellt
fest:
Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
Nr. 17, Meerbusch‑Lank-Latum, Gonellastraße „Löwenburg“, hat
einschließlich der Entwurfsbegründung sowie den wesentlichen, bereits
vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen und Informationen gemäß
§ 13 (2) Baugesetzbuch ‑BauGB‑ in Verbindung mit
§ 3 (2) BauGB vom 23. September 2004
(BGBl. I S. 2414) in der zurzeit geltenden Fassung vom
1. Juli 2013 bis einschließlich 1. August 2013 öffentlich
ausgelegen. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan wird gemäß § 13a BauGB
im beschleunigten Verfahren aufgestellt, eine Umweltprüfung war somit nicht
erforderlich.
Über die eingegangenen Stellungnahmen entscheidet der
Ausschuss für Planung und Liegenschaften nach Abwägung der privaten und
öffentlichen Belange gegeneinander und untereinander wie folgt:
1. Einwender 1 Schreiben
vom 01.08.2013
Der Stellungnahme / den Bedenken und Anregungen wird
nicht gefolgt.
Begründung:
- Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes Nr. 17 (VB 17) wird in Folge des Wegzugs öffentlicher
Verwaltungsdienststellen ein brach gefallenes Grundstück einer veträglichen
Nutzung zugeführt, die Wohnraum in unmittelbarer Ortskernlage schafft. Im
Plangebiet wird die Grundflächenzahl -GRZ- auf 0,5 festgesetzt, womit der
mögliche Höchstwert nach § 17 BauNVO um 0,1 überschritten wird. Diese
Überschreitung wird damit begründet, dass die Lage des Vorhabens im direkten
Umfeld des Ortsmittelpunktes mit seiner Infrastruktur und der guten
Erreichbarkeit für eine insbesondere altengerechte Klientel von Bedeutung ist.
Die Innenverdichtung orientiert sich an einem durch Wettbewerb ermittelten und
daraus präferierten Entwurf, der städtebaulich gewollt und vom Rat der Stadt
beschlossen wurde. Das Gelände des ehemaligen Verwaltungsstandortes weist im
Übrigen überwiegend versiegelte Flächen auf.
- Eine Auflockerung der Bebauung durch den
Verzicht auf die sog. Stadtvilla C entspricht nicht dem definierten und
vom Rat der Stadt beschlossenen Planungsziel einer städtebaulich vertretbaren,
verdichteten Bebauung mit Wohnformen für die angestrebte Bevölkerungsgruppe.
Das Planungsziel einer verdichteten Wohnbebauung in bislang unbeplanten
Innenbereichen hat der Rat der Stadt zwischenzeitlich auch für die
Blockinnenbereiche westlich und östlich des vorliegenden Bebauungsplangebietes
durch seinen Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 301 dokumentiert.
- Die architektonische Gestaltung der
Stadtvillen, im Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellt, wurde vom
Ausschuss für Planung und Liegenschaften gut geheißen und einstimmig zur
Offenlage beschlossen. Die zeitgemäße II- bis III-geschossige Architektur mit
Flachdächern und allseitig zurückspringenden Staffelgeschossen wirkt weniger
massiv als Gebäude mit gleicher Vollgeschossigkeit und z. B. Satteldächern mit größeren
Firsthöhen.
- An zwei getrennten
Tiefgaragen muss festgehalten werden, da ein privates Bauwerk – die Tiefgarage
– eine öffentliche Straße nicht unterbauen soll. Die Anzahl und Lage der
oberirdisch geplanten Stellplätze ist städtebaulich geordnet und mit der
geplanten Wohnnutzung ebenso vereinbar wie die öffentlichen, vorwiegend
Besuchern des Gebiets dienenden Parkplätze.
Die Verlegung der Tiefgaragenein- und -ausfahrt an die Gonellastraße würde
eine weitere befahrbare Öffnung in der Fassadenabwicklung darstellen und neben
der Einmündung der Planstraße eine unnötige, zusätzliche Fahrzeugquerung des
Gehweges bedeuten.
- Der
Verzicht auf eine Umweltprüfung begründet sich mit dem Verfahren nach
§ 13a BauGB, bei dem diese entbehrlich ist. Die Voraussetzungen zur
Anwendung von § 13a BauGB liegen vor: Der Plan dient eindeutig der
Innenentwicklung und die überbaubare Grundstücksfläche liegt mit rund
3500 m² deutlich unter dem Schwellenwert von 20000 m². Auch
ermöglicht der Plan keine Vorhaben, für die eine Umweltverträglichkeitsstudie
durchzuführen wäre.
Das entbindet nicht von der Pflicht, Umweltbelange zu erkennen und zu
würdigen. Dementsprechend wurden ein Artenschutzgutachten sowie ein
schalltechnisches Gutachten erarbeitet. Die Ergebnisse liegen vor und sind in
die Planung mit eingeflossen. Die Gutachten lagen in der
Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 (2) BauGB mit aus und
konnten von der interessierten Bürgerschaft eingesehen werden.
Die in Rede stehende heutige Bodenversiegelung besteht aus dem Gebäude
Gonellastraße 34 „Villa Löwenburg", dem Nachbarhaus
Gonellastraße 32, den eingeschossigen Pavillons und Garagen im hinteren
Grundstücksbereich sowie einer mittig liegenden befahrbaren gepflasterten
Fläche, die mit etwa 2.300 m² die gleiche Größe aufweist, wie die
versiegelten Flächen des Planentwurfs. In diesem wird jedoch – anders als bei
der heutigen Hofbefestigung – die private Zuwegung in Sickerpflaste ausgeführt.
- Die in der Begründung erwähnten
Grünflächen werden durch die privaten Spielplätze, die Gartenbereiche, die die
Stadtvillen umgeben, sowie die Baumstandorte in Verbindung mit
14 öffentlichen Parkplätzen, die sich an der Gonellastraße sowie entlang
der inneren Erschließungsstraße befinden, gebildet.
- Weshalb die Art der
Nutzungsänderung – öffentliche Verwaltung zu (seniorengerechter) Wohnbebauung –
eine „verhältnismäßig hohe Fluktuation von Nachbarn" bedingt, ist nicht
nachvollziehbar. Wer zu den späteren Bewohnern zählen wird, ist nicht
vorbestimmt. In der stattgefundenen Öffentlichkeitsversammlung nach
§ 3 (1) BauGB hat der Vorhabenträger erläutert, dass jeder
Kaufinteressent willkommen ist und dass die „Altengerechtigkeit von Wohnungen“
vor allem bedeute, dass Wohnungen barrierefrei erreichbar seien und
ausreichende Bewegungsflächen in den Räumlichkeiten (z. B. bei Nasszellen)
vorgehalten würden. Die neue Bebauung zielt nicht auf ein Altenheim oder
Pflegeheim, deren Bewohner altersbedingt häufigen Wechsel verursachen.
- Ein
grundsätzliches Recht von Anwohnern auf Erhalt eines bestehenden Zustandes auf
angrenzenden Grundstücken ist nicht gegeben. Der wirksame Flächennutzungsplan
der Stadt stellt den Bereich als Wohnbaufläche bzw. Gemeinbedarfsfläche mit der
Zweckbestimmung „Öffentliche Verwaltung / Stadtverwaltung“ dar. Das Grundstück
ist zu großen Teilen versiegelt und alles andere als ein grüner Gartenbereich.
Die dennoch vorhandene Vegetation war durch die ehemalige Nutzung
“Verwaltungsstellen der Stadt Meerbusch” einer nicht unerheblichen Belastung
ausgesetzt. Eine Zerstörung der ungestörten Gartenidylle kann nicht
nachvollzogen werden, insbesondere im Hinblick auf das mit der Aufstellung des
Bebauungsplanes Nr. 301 beschlossenen Planungsziel. Eine gewisse
Einsichtbarkeit auf das Grundstück des Einwenders, ausgelöst durch die Villen B
und C mit Staffelgeschossen und Dachterrassen, wird als zumutbar betrachtet,
wobei anzumerken ist, dass der Abstand des nächstliegenden geplanten Gebäudes
(Villa C) zur Rückseite des Hauses des Einwenders etwa 21 m beträgt.
Auch bietet eine rückwärtige Grenzbebauung auf dem Einwendergrundstück noch
einen eigenen Sichtschutz auf die Terrasse des Einwenders.
Auch wenn keine Pflicht zum landschaftspflegerischen Ausgleich besteht,
sind fünf Bäume als neu anzupflanzen festgesetzt. Desweiteren gewährleisten die
Pflanzung von Hecken, das Anlegen von Wohnungsgärten sowie zwei Grünbereiche
mit Spielgeräten einen Anteil an Grünelementen.
- Für Baumbestand auf fremden
Anliegergrundstücken, die durch den Baustellenbetrieb des Vorhabens
möglicherweise gefährdet sein können, gilt das Nachbarrechtsgesetz
Nordrhein-Westfalen (NachbG NRW). Eine Regelung im Bebauungsplanverfahren ist
daher nicht notwendig.
- Im
Artenschutzgutachten wird auf der Seite 5 der Vegetationsbestand wie folgt
beschrieben:
Spuren
regelmäßiger Unterhaltung des Grundstücks sind erkennbar, so dass die
Vegetation keinen verwilderten und somit i. d. R. naturnäheren
Eindruck macht.
Dies ist
ein wichtiges Bewertungskriterium hinsichtlich einer möglichen Kompensation.
Aus ökologischer Sicht kann lediglich der Amberbaum im Eingangsbereich als
erhaltenswert betrachtet werden. Nach Abwägung mit dem definierten Planungsziel
wird der Erhalt u. a. auch dieses Baumes zurückgestellt, da keines der Gehölze
ortsbildprägende und somit städtebaulich begründbare erhaltenswerte Wirkung
hat.
Die
vorliegende artenschutzrechtliche Prüfung kommt auf Seite 18 zu dem Ergebnis,
dass weder Tiere verletzt oder getötet, noch während der Fortpflanzungs-,
Aufzucht-, Mauser-, Überwinterungs- und Wanderungszeiten erheblich gestört
werden. Weiterhin werden keine Fortpflanzungs- oder Ruhestätten aus der Natur
entnommen, beschädigt oder zerstört. Auch wild lebende Pflanzen oder ihre
Entwicklungsformen werden nicht aus der Natur entnommen; sie oder ihre
Standorte werden nicht beschädigt oder zerstört. Die ökologische Funktion der
betroffenen Fortpflanzungs- oder Ruhestätten bleibt erhalten. Für die streng
geschützten Arten kommt es nicht zu einer Zerstörung eines evtl. nicht
ersetzbaren Biotops.
- Das Lärmschutzgutachten
berücksichtigt die von der Planung des VB 17 erzeugten Verkehrsbewegungen
sowie die Verkehre, die durch den künftigen Bebauungsplan Nr. 301
- Fronhofstraße/Gonellastraße - ausgelöst werden bzw. ausgelöst
werden können. Anlieferverkehre
werden erfahrungsgemäß nicht mit eingerechnet, da sie nur geringe Auswirkungen
auf das Ergebnis haben. Das
schalltechnische Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass die schalltechnischen
Orientierungswerte für die städtebauliche Planung nach Beiblatt 1 zur
DIN 18005 von Tag/Nacht 55/45 dB(A) in allgemeinen Wohngebieten (WA)
nur an der geplanten Straßenrandbebauung der Gonellastraße überschritten
werden. Dort, wo Überschreitungen auftreten, sind entsprechende
Schallschutzmaßnahmen im Bebauungsplan festgesetzt.
Die neu entstehende Nachbarschaft und die überwiegend als ansprechend
empfundene Architektur haben eher einen positiven Aspekt auf den
„Wohlfühlfaktor“ und erzielen in der Regel eine Wertsteigerung auch
angrenzender Grundstücke. Durch das Bauvorhaben kann kein Wertverlust des
Einwendergrundstücks erkannt werden.
- Welcher Art die „relevanten
Zusatzbelastungen" durch die geplante „wohnintensive Nutzung" des
Grundstücks zu prognostizieren sein sollen, ist nicht näher erläutert.
Potenzielle rechtlich relevante Belastungen – hier Lärm – wurden untersucht
(s. o.). Der Begriff „wohnintensive Nutzung" soll wohl im Sinne von
verdichteter Bebauung gemeint sein. Durch die geplante Bebauung entsteht
zusätzlicher Wohnraum, wie in allen anderen verdichteten ortskernnahen
Bereichen.
- Ein „Warenanlieferungsverkehr“ dürfte nur
als Baustellenverkehr bei der Errichtung der Gebäude und Anlagen zum Tragen
kommen. Er ist hinzunehmen.
Da die Tiefgaragen
insgesamt lediglich 29 Stellplätze aufweisen und diese nicht zur gleichen Zeit
frequentiert werden, wird eine unzumutbare Lärmbelastung durch ein- und
ausfahrende Kraftfahrzeugen verneint. Die Fahrbewegungen sind gutachterlich
erfasst und schalltechnisch bewertet worden. Der Abstand der Ein- und Ausfahrt
der größeren Tiefgarage beträgt etwa 50 m zur Hausrückseite des Einwenders
und relativiert die in Rede stehende subjektiv erwartete Lärmbelästigung.
- Die Aussagen
des Gutachters zum Dachdeckerbetrieb erfolgten nach örtlicher Feststellung und
den vorgefundenen Geräuschquellen. Ob und in wie weit frühmorgendliche Betriebsabläufe
abweichend von Betriebsgenehmigungen möglicherweise zu Störungen nicht nur der
geplanten, sondern auch der vorhandenen Nachbarschaft führt, wird außerhalb des
Bebauungsplanverfahrens geprüft. Eine Einschränkung gesunder
Wohn- und Arbeitsverhältnisse durch das geplante Bauvorhaben ist jedenfalls
nicht erkennbar.
- Der Grenzabstand, hier insbesondere der
Villa C, wurde vom Vorhabenträger – gemäß den Vorschriften der
Landesbauordnung NRW – an Hand einer Berechnung zu den Abstandsflächen
vorgelegt und wird im späteren Baugenehmigungsverfahren auf deren Einhaltung
hin geprüft. Da – bis auf Ausnahmen an den Seiten der geplanten Gebäude an der
Gonellastraße – keine Baulinien, sondern Baugrenzen festgesetzt sind und die
Satzung der Stadt Meerbusch über verminderbare Abstandsflächen im Ortskern von
Lank-Latum nicht zur Anwendung kommen kann, ist die Einhaltung der
Abstandsflächen auf dem Grundstück des Vorhabenträgers gewährleistet.
- Der
Vorwurf der Gewinnmaximierung wird zurückgewiesen.
Das Vorhaben entspricht dem städtebaulich gewollten – weil als
notwendig erkannten – Planungsziel der Innenbereichsverdichtung. Durch den
mit dem Bebauungsplan verbundenen Vorhaben- und Erschließungsplan und der darin
festgelegten Architektur wird zudem der Notwendigkeit eines harmonischen und
zeitgemäßen Stadtbildes Rechnung getragen.
2. Einwender 2 Schreiben
vom 28.01.2013
Der Stellungnahme / dem Widerspruch wird zum
vorliegenden Bebauungsplan nicht gefolgt.
Begründung:
Dem Einwand wurde mit dem vom Rat der Stadt am
21. März 2013 gefassten Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan
Nr. 301, Meerbusch-Lank-Latum, Fronhofstraße / Gonellastraße
gefolgt. Dieser Bebauungsplan der Innenentwicklung, der zeitnah entwickelt
werden soll, unterstützt den Gedanken der „Stadt der kurzen Wege“, auch im
Hinblick auf den demografischen Wandel und seine Auswirkungen auf die
Bevölkerung im Meerbuscher Wohnstandort Lank-Latum.
3. Einwender 3 Schreiben
vom 22.07.2013/25.08.2013
Der Stellungnahme / dem Einspruch wird nicht gefolgt.
Begründung:
1. Der Rechtsplanentwurf, der
zusammen mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan und der Begründung sowie den
Gutachten und der bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahme des
Rhein-Kreises Neuss gemäß § 3 (2) Baugesetzbuch (BauGB) für
einen Monat öffentlich ausgelegen hat, berücksichtigt sehr wohl die Äußerungen
der Bürger und Stellungnahmen der Behörden und Träger öffentlicher Belange, die
am frühzeitigen Bauleitplanverfahren beteiligt waren. Sämtliche eingegangenen
Einwände zum Bebauungsplan-Vorentwurf hat der Ausschuss für Planung und
Liegenschaften des Rates der Stadt -APL- am 5. Februar 2013 geprüft,
darüber beraten und einen Beschluss gefasst. Der entsprechende Auszug aus der
Niederschrift über die o. g. Sitzung wurde dem Einwender mit Schreiben vom
19. Juni 2013 zugestellt. Der Abwägungsprozess berücksichtigt demnach
alle Einwendungen unter dem Aspekt des definierten Planungszieles,
nämlich der Errichtung von dringend benötigtem, altengerechtem Wohnraum in
Zentrumsnähe; dies unter Inanspruchnahme eines städtebaulich minder genutzten
(städtischen) Grundstücks.
2. Der Rat
der Stadt und seine Ausschüsse sind die gewählten Repräsentanten der
Bürgerinnen und Bürger Meerbuschs. Gemäß § 1 BauGB haben die
Gemeinden die Aufgabe, Bauleitpläne, hier der vorhabenbezogene Bebauungsplan
Nr. 17 (VB 17), aufzustellen, sobald und soweit es für die
städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Die Bauleitpläne
sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen
und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen
Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der
Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten. Dies wird im
VB 17 umgesetzt. Obwohl das Bauleitplanverfahren im sog. beschleunigten
Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt wurde, hat der APL auf eine
frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 (1) BauGB mit
Bürgerversammlung und anschließender einwöchiger Offenlegung der Planunterlagen,
diese mit Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung, nicht verzichtet. Insofern
ist der Einwand, dass die Bürgervertretung ihre eigenen Bürger nicht vertrete
und einbeziehe, nicht nachvollziehbar. Der Vergabe des städtischen Grundstücks
ging ein Bieterverfahren, das in der örtlichen Presse und im Amtsblatt bekannt
gemacht worden ist, voraus. Die städtebaulichen – und fiskalischen – Vorgaben
für eine Bebauung des Grundstückes wurden durch den APL an Hand einer
Bewertungsmatrix festgelegt. Der Vorwurf eines zu günstigen Verkaufspreises
wird zurückgewiesen.
Es sei erläutert, dass Vorhabenträger / Bauträgerunternehmen in
Deutschland gewerbesteuerlich dort besteuert werden, wo sich das Bauobjekt
befindet, so dass die Gewerbesteuer für dieses Bauvorhaben in Meerbusch gezahlt
wird, obwohl der Vorhabenträger seinen Firmensitz außerhalb von Meerbusch
unterhält.
3. Der Standort zur Realisierung des
in Punkt 1 definierten Planungszieles, ist im APL ausführlich diskutiert
und anschließend mit dem Aufstellungsbeschluss vom Rat der Stadt beschlossen
worden. Der demografische Wandel geht auch an Meerbusch nicht vorüber und wurde
als Vorgabe in den Planungsprozess eingebunden. Der in der Einwendung erwähnte
Begriff “barrierefreies Wohnen” wurde im Sinne von altengerechter Grundrissgestaltung
(mit ausreichend Bewegungsflächen in den Räumlichkeiten, z. B. für
Nasszellen) in Verbindung mit Pflegekomponenten nicht
zwingend vorausgesetzt. Das Alter der Kaufinteressenten stellt kein
ausschlaggebendes Erwerbskriterium für die Wohnungen dar. In wie weit die in
Rede stehende Zielgruppe schlussendlich zu den Erwerbern der Wohnungen zählt,
kann und darf seitens der Stadt nicht beeinflusst werden.
4. Mit der
Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 17 (VB 17) wird
in Folge des Wegzugs öffentlicher Verwaltungsdienststellen ein brach gefallenes
Grundstück einer veträglichen Nutzung zugeführt, die Wohnraum in unmittelbarer
Ortskernlage schafft. Im Plangebiet wird die Grundflächenzahl -GRZ- auf 0,5
festgesetzt, womit der mögliche Höchstwert nach § 17 BauNVO um 0,1
überschritten wird. Diese Überschreitung wird damit begründet, dass die Lage
des Vorhabens im direkten Umfeld des Ortsmittelpunktes mit seiner Infrastruktur
und der guten Erreichbarkeit für eine insbesondere altengerechte Klientel von
Bedeutung ist. Die Innenverdichtung orientiert sich an einem durch Wettbewerb
ermittelten und daraus präferierten Entwurf, der städtebaulich gewollt und vom
Rat der Stadt beschlossen wurde. Das Gelände des ehemaligen
Verwaltungsstandortes weist im Übrigen überwiegend versiegelte Flächen auf.
Eine
Auflockerung der Bebauung durch den Verzicht auf die sog. Stadtvilla C
entspricht nicht dem definierten und vom Rat der Stadt beschlossenen
Planungsziel einer städtebaulich vertretbaren, verdichteten Bebauung mit
Wohnformen für die angestrebte Bevölkerungsgruppe. Das Planungsziel einer
verdichteten Wohnbebauung in bislang unbeplanten Innenbereichen hat der Rat der
Stadt zwischenzeitlich auch für die Blockinnenbereiche westlich und östlich des
vorliegenden Bebauungsplangebietes durch seinen Aufstellungsbeschluss zum
Bebauungsplan Nr. 301 dokumentiert.
Die neu entstehende Nachbarschaft und die überwiegend als ansprechend
empfundene Architektur haben eher einen positiven Aspekt auf den
„Wohlfühlfaktor“ und erzielen in der Regel eine Wertsteigerung auch
angrenzender Grundstücke. Durch das Bauvorhaben kann kein Wertverlust des
Einwendergrundstücks erkannt werden.
Der
Verkauf einer Teilfläche zum Zwecke der Nicht-Bebauung würde dem Planungsziel
widersprechen.
5. Ein grundsätzliches Recht von
Anwohnern auf Erhalt eines bestehenden Zustandes auf angrenzenden Grundstücken
ist nicht gegeben. Der wirksame Flächennutzungsplan der Stadt stellt den
Bereich als Wohnbaufläche bzw. Gemeinbedarfsfläche
mit der Zweckbestimmung „Öffentliche Verwaltung / Stadtverwaltung“ dar. Das
Grundstück ist zu großen Teilen versiegelt und alles andere als eine „grüne
Lunge“. Die dennoch vorhandene Vegetation war durch die ehemalige Nutzung
“Verwaltungsstellen der Stadt Meerbusch” einer nicht unerheblichen Belastung
ausgesetzt.
Zu dem Zitat aus der Begründung ist festzuhalten, dass sich im Umfeld, auch
an der Gonellastraße, Mehrfamilienhäuser befinden, die auch in dreigeschossiger
Bauweise errichtet sind. Der in der Begründung beschriebene städtebauliche
Gebietscharakter beschreibt den gewachsenen Stadtteil Meerbusch–Lank-Latum, der
überwiegend aus Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser besteht und mit der neuen
Bebauung weitere, zeitgemäße stadtbildprägende Bauformen erfährt. Es sei
angemerkt, dass Einzelhäuser nicht identisch mit Einfamilienhäusern sind; ein
Mehrfamilienhaus, sofern es weniger als 50 m lang ist und seitliche
Grenzabstände zu den benachbarten Grundstücken einhält, entspricht ebenfalls
der Einzelhaus-Bauweise.
Die
Grünflächen entsprechen der Architektur, die der Zielsetzung des altengerechten
Bauens mit großzügigen Balkonen, Altanen und Terrassen bzw. Loggien an Stelle
von großen Rasen- oder Parkflächen dient. Die bauordnungsrechtlich geforderte
Spielplatzfläche wird an geeigneten Stellen durch zwei Grünflächen,
ausgestattet mit Spielgeräten, im Gebiet nachgewiesen. Dass die künftige
Eigentümergemeinschaft die Spielplätze auch für Kleinkinder aus der
unmittelbaren Nachbarschaft öffnet, ist nicht ausgeschlossen.
6. An zwei
getrennten Tiefgaragen muss festgehalten werden, da ein privates Bauwerk – die
Tiefgarage – eine öffentliche Straße nicht unterbauen soll. Die Anzahl und Lage
der oberirdisch geplanten Stellplätze ist städtebaulich geordnet und mit der
geplanten Wohnnutzung ebenso vereinbar wie die öffentlichen, vorwiegend
Besuchern des Gebiets dienenden Parkplätze.
Die
Verlegung der Tiefgaragenein- und -ausfahrt an die Gonellastraße würde eine
weitere befahrbare Öffnung in der Fassadenabwicklung darstellen und neben der
Einmündung der Planstraße eine unnötige, zusätzliche Fahrzeugquerung des
Gehweges bedeuten.
Der
Grenzabstand, hier insbesondere der Villa C, wurde vom Vorhabenträger –
gemäß den Vorschriften der Landesbauordnung NRW – an Hand einer Berechnung zu
den Abstandsflächen vorgelegt und wird im späteren Baugenehmigungsverfahren auf
deren Einhaltung hin geprüft. Da – bis auf Ausnahmen an den Seiten der
geplanten Gebäude an der Gonellastraße – keine Baulinien, sondern Baugrenzen
festgesetzt sind und die Satzung der Stadt Meerbusch über verminderbare
Abstandsflächen im Ortskern von Lank-Latum nicht zur Anwendung kommen kann, ist
die Einhaltung der Abstandsflächen auf dem Grundstück des Vorhabenträgers
gewährleistet.
7. Nur die
sog. Stadtvilla A an der Gonellastraße ist zwingend dreigeschossig, da sie
sich an den Firsthöhen der angrenzenden Bebauung orientiert. Bei den
Stadtvillen B und C handelt es sich um planungsrechtlich zweigeschossige
Gebäude; die Staffelgeschosse sind dabei keine sog. Vollgeschosse. Bezogen auf
das Grundstück des Einwenders befindet sich die Villa C nördlich
desselben, so dass eine Verschattung des Grundstückes zu keiner Tageszeit zu
befürchten ist. Die Villa C steht im Kontext zur Gesamtplanung und fügt sich
sehr wohl in das Projekt des Vorhabenträgers ein; auch widerspricht es nicht
dem Planungsziel des Bebauungsplanes Nr. 301. Bei einem Abstand der
Villa C von 16 m zur Terrasse des Einwenders ist nicht von einer
Einschränkung der persönlichen Lebensweise – gerade im innerstädtichen Bereich
– auszugehen. Im Vergleich zu einem giebelständigen Gebäude wirkt die
zeitgemäße II- bis III-geschossige Architektur mit Flachdächern und allseitig
zurückspringenden Staffelgeschossen weniger massiv als Gebäude mit gleicher
Vollgeschossigkeit und z. B. Satteldächern mit größeren Firsthöhen.
Auf Grund der Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit wurde die in der
Bürgerversammlung vorgestellte Planung überarbeitet, wobei die nachgeforderten
Stell- und Parkplätze eine Neuorganisation und die Ausweisung einer zweiten
separaten Tiefgarage unterhalb der Villa C erforderlich machten. Diese
zweite Tiefgarage wird platzsparend über einen Autoaufzug erschlossen.
Hierdurch ist die Stadtvilla C so verändert worden, dass ein einziger Balken im
ersten Obergeschoss auf der Südseite dort geplant ist, wo vorher kein Balkon
vorgesehen war.
Balkone gehören heute – zumindest bei Neubauten – zum Standard von
Wohnungen, idealerweise nach Süden ausgerichtet, so dass bei der Villa C
hierauf nicht verzichtet wird.
Nach Überplanung beträgt der Grenzabstand der Stadtvilla C anstelle
von 3 m nun 4 m. Das Staffelgeschoss ist insgesamt um ca. 2,5 m
weiter zurückgesetzt worden.
8. Das
Lärmschutzgutachten berücksichtigt die von der Planung des VB 17 erzeugten
Verkehrsbewegungen sowie die Verkehre, die durch den künftigen Bebauungsplan
Nr. 301 - Fronhofstraße/Gonellastraße - ausgelöst werden bzw.
ausgelöst werden können. Anlieferverkehre werden erfahrungsgemäß nicht mit
eingerechnet, da sie nur geringe Auswirkungen auf das Ergebnis haben. Das schalltechnische Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass
die schalltechnischen Orientierungswerte für die städtebauliche Planung nach
Beiblatt 1 zur DIN 18005 von Tag/Nacht 55/45 dB(A) in
allgemeinen Wohngebieten (WA) nur an der geplanten Straßenrandbebauung der
Gonellastraße überschritten werden. Dort, wo
Überschreitungen auftreten, sind entsprechende Schallschutzmaßnahmen im
Bebauungsplan festgesetzt.
Die Weiterführung der Quartiersstraße wird keine Durchgangstraßenfunktion
erhalten, sondern als jeweilige Stichstraße mit Wendemöglichkeit geplant.
9.
Die separate Tiefgarage der Villa C hält
sechs Stellplätze vor. Eine mechanische Lüftung dieser Kleinst-Tiefgarage ist
hierfür unnötig und scheidet aus Kostengründen aus, sowohl in der
Ersterrichtung als auch im Betrieb. Die „natürliche“ Be- und Entlüftung führt
zu keiner Lärmbelastung. Eine solche ist in Folge von sechs Pkw
vernachlässigbar gering. Darüber hinaus ist die vom Einwender vorgeschlagene
Lösung nicht praktikabel, da die Lüftungsschächte nur im Bereich der
Stellplätze sinnvoll sind.
10.Die architektonische Gestaltung der Stadtvillen, im Vorhaben-
und Erschließungsplan dargestellt, wurde vom Ausschuss für Planung und
Liegenschaften gut geheißen und einstimmig zur Offenlage beschlossen. Der Farbton für Fenster- und Türprofile – braun oder
anthrazit, also beide dunkel gegenüber hellem Fassadenfarbton – hat im
vorliegenden Fall keine städtebauliche Relevanz. Dem Vorhabenträger soll jedoch
die Wahl zwischen beiden Farbtönen ermöglicht werden.
4. Einwender 4 e-mail
vom 31.07.2013
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt.
Begründung:
Der Rechtsplanentwurf, der zusammen mit dem Vorhaben- und
Erschließungsplan und der Begründung sowie den Gutachten und der bereits
vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahme des Rhein-Kreises Neuss gemäß
§ 3 (2) Baugesetzbuch (BauGB) für einen Monat öffentlich
ausgelegen hat, berücksichtigt die Äußerungen aus der Bürgerschaft und
Stellungnahmen der Behörden und Träger öffentlicher Belange, die am
frühzeitigen Bauleitplanverfahren beteiligt waren. Sämtliche eingegangenen
Einwände zum Bebauungsplan-Vorentwurf hat der Ausschuss für Planung und
Liegenschaften des Rates der Stadt -APL- am 5. Februar 2013 geprüft,
darüber beraten und einen Beschluss gefasst. Der entsprechende Auszug aus der
Niederschrift über die o. g. Sitzung wurde der Einwenderin mit Schreiben
vom 19. Juni 2013 zugestellt. Der Abwägungsprozess berücksichtigt demnach
alle Einwendungen unter dem Aspekt des definierten Planungszieles,
nämlich der Errichtung von dringend benötigtem, altengerechtem Wohnraum in
Zentrumsnähe; dies unter Inanspruchnahme eines städtebaulich minder genutzten
(städtischen) Grundstücks.
Der Vorwurf einer
nicht gesicherten Erschließung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
Nr. 17 (VB 17) geht durch die Planstraße, die das Gebiet von der
Gonellastraße aus erschließt, fehl. Die in der Eingabe monierten Sackgassen
ohne Wendemöglichkeit betreffen lediglich den östlichen Straßenabschnitt, der
in einer reduzierten gleichwohl ausreichenden Breite die Tiefgaragenzufahrt
sichert. An der westlichen Grundstücksgrenze ist, auf dem zukünftigen
Privatgrundstück der Villa C, eine ausreichend dimensionierte Fahrgasse als
Rückstoßmöglichkeit vorgesehen, die – durch Baulast und Grunddienstbarkeit mit
einem Geh- und Fahrrecht gesichert – sowohl für die Anlieger als auch für die
Ver- und Entsorgungsbetriebe und die Feuerwehr zur Verfügung stehen wird. Die
Erschließungsanlagen des VB 17 funktionieren somit autark und können auf
aufwendige Wendeanlagen, die einen Durchmesser von 21 m beanspruchen,
verzichten.
Dem Wunsch zweier anrainender
Grundstücksbesitzer, in das laufende Bauleitplanverfahren des VB 17
integriert zu werden, konnte nicht gefolgt werden, da es auf diesen
Grundstücken um eine Angebotsplanung handeln würde. Jedoch wird diesem Gedanken
durch die Aufstellung des Bebauungsplan Nr. 301 Rechnung getragen, indem
die rückwärtigen, großzügigen privaten Hausgärten – oder Teile davon – und
sonstige Flächen, die für eine städtebaulich vertretbare Verdichtung durch
Wohnnutzung geeignet sind, in diesen Plan einbezogen werden.
Wie
der VB 17 – in sich ohne einen weiteren Bebauungsplan realisierbar –
unterstützt der der Innenentwicklung dienende Bebauungsplan Nr. 301 den
Gedanke der „Stadt der kurzen Wege“, gerade auch im Hinblick auf den
demografischen Wandel und seine Auswirkungen auf den Meerbuscher Wohnstandort
Lank-Latum. Ihm eine „Heilungsfunktion" für angebliche Fehler im VB 17
zu unterstellen, lässt sich nicht ernsthaft aufrecht erhalten.
Der
Verzicht auf eine Umweltprüfung begründet sich mit dem Verfahren nach
§ 13a BauGB, bei dem diese entbehrlich ist. Die Voraussetzungen zur
Anwendung von § 13a BauGB liegen vor: Der Plan dient eindeutig der
Innenentwicklung und die überbaubare Grundstücksfläche liegt mit rund
3500 m² deutlich unter dem Schwellenwert von 20000 m². Auch
ermöglicht der Plan keine Vorhaben, für die eine Umweltverträglichkeitsstudie
durchzuführen wäre.
Das
entbindet nicht von der Pflicht, Umweltbelange zu erkennen und zu würdigen.
Dementsprechend wurden ein Artenschutzgutachten sowie ein schalltechnisches
Gutachten erarbeitet. Die Ergebnisse liegen vor und sind in die Planung mit
eingeflossen. Die Gutachten lagen in der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß
§ 3 (2) BauGB mit aus und konnten von der interessierten
Bürgerschaft eingesehen werden.
Im Artenschutzgutachten wird auf der Seite 5 der
Vegetationsbestand wie folgt beschrieben:
Spuren
regelmäßiger Unterhaltung des Grundstücks sind erkennbar, so dass die
Vegetation keinen verwilderten und somit i. d. R. naturnäheren
Eindruck macht.
Dies ist
ein wichtiges Bewertungskriterium hinsichtlich einer möglichen Kompensation.
Aus ökologischer Sicht kann lediglich der Amberbaum im Eingangsbereich als
erhaltenswert betrachtet werden. Nach Abwägung mit dem definierten Planungsziel
wird der Erhalt u. a. auch dieses Baumes zurückgestellt, da keines der Gehölze
ortsbildprägende und somit städtebaulich begründbare erhaltenswerte Wirkung hat.
Auch wenn keine Pflicht zum
landschaftspflegerischen Ausgleich besteht, sind fünf Bäume als neu
anzupflanzen festgesetzt. Desweiteren gewährleisten die Pflanzung
von Hecken, das Anlegen von Wohnungsgärten sowie zwei Grünbereiche mit
Spielgeräten einen Anteil an Grünelementen.
Die Auffassung, dass der vorhandene Baumbestand Lärmschutz oder
auch Schutz vor anderen Immissionen von Seiten der Gonellastraße böte, geht
fehl, da Einzelbäume keine Immissionsschutzfunktionen erfüllen können. Natürlich
bildet der Blockinnenbereich zwischen Gonellastraße, Pfarrstraße,
Frohnhofstraße und Rilkestraße eine ruhigere Zone als der Straßenraum der
Gonellastraße. Zwar wird durch die Bebauung auf Grundlage des VB 17 der
Blockinnenbereich nicht mehr ganz so ruhig wie vorher nur mit Gärten sein; es
ist jedoch nicht erkennbar, dass hier unzumutbare Wohnverhältnisse entstehen
oder gar eine „exorbitante Verschlechterung der Wohnfunktion“ eintritt.
Die Gonellastraße – durchaus als Hauptverkehrsstraße einzustufen –
mag zwar als stark belastet empfunden werden; die tatsächliche
Verkehrsbelastung kann dieses Empfinden jedoch nicht belegen. Die Begründung des
VB 17 führt hierzu aus:
„Straßenverkehrslärm
(Gonellastraße)
Im
Verkehrsentwicklungsplan der Stadt Meerbusch ist die Gonellastraße im
Planbereich mit 2.000 Kfz/24 h dargestellt und mit Tempo 50 km/h
ausgewiesen. Der Straßenbelag ist glatt. Überschreitungen der
Orientierungswerte treten an den Fassaden der „Villa Löwenburg“ sowie der
geplanten „Villa A“ auf.“
Der
abschließenden Einschätzung der Einwenderin, dass die Stadt aus mehreren
Dörfern mit ihren jeweils eigenen Identitäten und Schönheiten bestehe wird nur
insofern widersprochen, als es sich allenfalls bei den sog. Rheingemeinden noch
um Dörfer handelt.
Der
implizierte Vorwurf, die Bebauung auf Grundlage des VB 17 störe dieses
gesamtstädtische Leitbild, kann indes nicht nachvollzogen werden.
5. Einwender 5 Schreiben
vom 30.07.2013
Der Stellungnahme / dem Einspruch wird nicht gefolgt.
Begründung:
1. An Stelle von „Grünflächenzahl” dürfte die
Grundflächenzahl (GRZ) gemeint sein. Eine
höher festgesetzte GRZ ist nur möglich, wenn städtebauliche Gründe dies
rechtfertigen. Eine Rechtfertigung ist mit der heutigen städtebaulich
unbefriedigenden Nutzung und der Lage zum Ortsmittelpunkt mit seiner
Infrastruktur unter dem Aspekt der demografischen Entwicklung und der Nachfrage
nach geeignetem, altengerechtem Wohnraum gegeben. Die Innenverdichtung orientiert sich dabei an
einem durch Wettbewerb ermittelten und daraus präferierten Entwurf, der
städtebaulich gewollt und vom Rat der Stadt beschlossen wurde. Der
Stadtteil Lank-Latum weist - im Gegensatz zur geäußerten Meinung – wie viele
andere Dörfer, Orte und Städte in Deutschland – einen überalterten
Immobilienbestand auf. Dieser kann nur zu einem sehr geringen Teil altengerecht
ausgeführt, bzw. nur mit Hilfe von aufwändigen Umbaumaßnahmen und hohem
finanziellem Aufwand zu altengerechtem Wohnraum umgestaltet werden. Die
geplante Bebauung hingegen bietet zusätzlichen Wohnraum mit der Zielsetzung des
altengerechten Bauens für ein komfortables und selbstständiges Wohnen in den
eigenen vier Wänden. Die Planung sieht dabei keine Wohnformen wie Pflege- oder
Altenheimplätze – wovon im Stadtteil Lank-Latum tatsächlich ausreichend zur
Verfügung stehen – vor.
2. Die Verwaltungsgebäude der Stadt, die nach
17 Uhr auf dem städtischen Grundstück ihren Betrieb eingestellt hatten,
werden vom Einwender mehr geschätzt als eine Wohnnutzung, die der Nutzung
seines eigenen Grundstückes entspricht. Ein
grundsätzliches Recht von Anwohnern auf Erhalt eines bestehenden Zustandes auf
angrenzenden Grundstücken ist nicht gegeben. Eine gewisse Einsichtbarkeit auf das Grundstück des
Einwenders, ausgelöst durch die planungsrechtlich II-geschossigen Villen B und
C mit Staffelgeschossen und Dachterrassen, wird als zumutbar betrachtet. Die
Balkone und Gärten der nächst liegenden Villa C befinden sich etwa 28 m
von der Hausrückseite des Einwenders entfernt.
3. Der
verwendete Begriff „Wolkenkratzer" wird für Gebäude mit sehr viel größerer
Gebäudehöhe verwendet und wird vom Einwender rein subjektiv beurteilt. Die
Einsichtnahme auf das in Rede stehende Grundstück und die daraus resultierende
Enge, die sich beim Einwender einstellt, ist durch den o. g. Abstand zur
Bebauung nicht nachvollziehbar.
Das
überplante Grundstück ist zu großen Teilen versiegelt und alles andere als eine
“grüne Lunge”. Die dennoch vorhandene Vegetation war durch die ehemalige
Nutzung “Verwaltungsstellen der Stadt Meerbusch” einer nicht unerheblichen
Belastung ausgesetzt. Eine Zerstörung der ungestörten Gartenidylle kann nicht
nachvollzogen werden.
4. Das Lärmschutzgutachten berücksichtigt die von der Planung des
VB 17 erzeugten Verkehrsbewegungen sowie die Verkehre, die durch den
künftigen Bebauungsplan Nr. 301, der die weiteren Blockinnenbereiche zum
Inhalt hat und eine maßvolle Wohnbebauung vorsieht, ausgelöst werden können.
Der aus den Planungen des VB 17 und des Bebauungsplanes Nr. 301
resultierende zusätzliche Verkehr, erzeugt von insgesamt ca.
50 Wohneinheiten, bedeutet weder eine Verdopplung des heutigen
Verkehrsaufkommens noch eine Verdoppelung der Lärmbelastung.
5. Die Lärmbelästigung ist nach den einschlägigen
Regelwerken objektiv keine solche. Dies wurde gutachterlich nachgewiesen. Ein
ländlicher Eindruck ist für den Innenbereich der Ortslage Lank-Latum an keiner
Stelle belegbar. Die Verdichtung wird nicht als übermäßig, sondern
städtebaulich vertretbar bewertet.
Entsprechend
§ 3 (2) Baugesetzbuch wird der Einwender schriftlich über das
Ergebnis der Prüfung seiner Stellungnahme unterrichtet.
6. Einwender 6 e-mail
vom 31.07.2013
Der Stellungnahme / den Einwänden wird nicht gefolgt.
Begründung:
- Der
Vorwurf eines nicht angemessenen Interessenausgleichs wird zurückgewiesen.
Der Rechtsplanentwurf, der zusammen mit dem Vorhaben- und
Erschließungsplan und der Begründung sowie den Gutachten und der bereits
vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahme des Rhein-Kreises Neuss gemäß
§ 3 (2) Baugesetzbuch (BauGB) für einen Monat öffentlich
ausgelegen hat, berücksichtigt sehr wohl die Äußerungen der Bürger und
Stellungnahmen der Behörden und Träger öffentlicher Belange, die am
frühzeitigen Bauleitplanverfahren beteiligt waren. Sämtliche eingegangenen
Einwände zum Bebauungsplan-Vorentwurf hat der Ausschuss für Planung und
Liegenschaften des Rates der Stadt -APL- am 5. Februar 2013 geprüft,
darüber beraten und einen Beschluss gefasst. Der entsprechende Auszug aus der
Niederschrift über die o. g. Sitzung wurde dem Einwender mit Schreiben vom
19. Juni 2013 zugestellt. Der Abwägungsprozess berücksichtigt demnach
alle Einwendungen unter dem Aspekt des definierten Planungszieles,
nämlich der Errichtung von dringend benötigtem, altengerechtem Wohnraum in
Zentrumsnähe; dies unter Inanspruchnahme eines städtebaulich minder genutzten
(städtischen) Grundstücks.
- Eine gesetzliche Pflicht zur Dachbegrünung
besteht nicht. Dementsprechend sah das der Planung vorangegangene Investorenbieterverfahren
keine Vorgaben hinsichtlich einer Dachbegrünung vor. Weder der Bebauungsplan
noch der Vorhaben- und Erschließungsplan schließen jedoch eine Dachbegrünung
aus. Eine Dachbegrünung bleibt somit dem Vorhabenträger überlassen. Sie ist nicht
erforderlich, um das anfallende Niederschlagswasser aufzufangen Dieses wird in
den vorhandenen öffentlichen und ausreichend dimensionierten Kanal eingeleitet.
- Vorgaben zum Erhalt von Bäumen und Strächern
in einem der Innenentwicklung dienenden Bebauungsplan können sich nur aus
städtebaulichen oder Artenschutzgründen ergeben. Das entsprechende Gutachten
kommt zu dem Schluss, das aus Artenschutzgründen keine Notwendigkeit zum Erhalt
von Bäumen und Sträuchern besteht.
- Auch wenn keine Pflicht zum landschaftspflegerischen Ausgleich besteht,
sind fünf Bäume als neu anzupflanzen festgesetzt. Desweiteren gewährleisten die
Pflanzung von Hecken, das Anlegen von Wohnungsgärten sowie
zwei Grünbereiche mit Spielgeräten einen Anteil an Grünelementen.
- Die Villa A an der
Gonellastraße fügt sich städtebaulich durchaus ein. Sie vermittelt in der Höhe
zwischen der Bestandsbebauung Gonellastraße Nr. 28 und der hoch
aufragenden “Villa Löwenburg”, die nach heutigen Baumaßstäben einem
III-geschossigen Gebäude mit Satteldach entspricht. In der engeren Umgebung
sind darüber hinaus ähnlich hohe Bauten anzutreffen.
- Das schalltechnische Gutachten kommt zu dem
Ergebnis, dass die schalltechniscen Orientierungswerte für die städtebauliche
Planung nach Beiblatt 1 zur DIN 18005 von 55/45 dB(A)
tags/nachts in allgemeinen Wohngebieten (WA) lediglich an der
Straßenrandbebauung der Gonellastraße überschritten werden. Das Gutachten lag
während der Offenlage mit aus und konnte von der interessierten Bürgerschaft
eingesehen werden.
Die Gonellastraße mit ihrer Fahrbahnbreite von 6 m und
beidseitig ausreichend dimensionierten Gehwegen kann die zusätzlichen Verkehre,
die vom Bauvorhaben mit seinen ca. 21 Wohneinheiten ausgeht, aufnehmen.
Gutachterliche Untersuchungen zur Verkehrslage und zur Luftbelastung waren
wegen der ermittelten und dem Lärmschutzgutachten zu Grunde gelegten
durchschnittlichen täglichen Verkehrsmenge entbehrlich.
- Der morgendliche und zu Spitzenzeiten
auftretende Rückstau entsteht durch die auf der Gonellastraße vor dem
Pfarrzentrum markierten Parkplätze,
die an dieser Stelle nur einen Einrichtungsverkehr zulassen, sowie durch den
Abbiegeverkehr in die Matthias-von-Hallberg-Straße, wodurch kurzzeitig der fließende Verkehr gestört sein kann. Auf
Grund der tatsächlichen Verkehrsmengen sowie der Örtlichkeit können die
Verkehrswege, insbesondere für Kfz, nicht den Spitzenbedarfen angepasst werden.
Der Rückstau wird nicht durch das Vorhaben ausgelöst.
7. Einwender 7 e-mail
vom 31.07.2013
Der Stellungnahme / den Einwänden wird nicht gefolgt.
Begründung:
1. Der Aufbau über der Tiefgarage ist für die im
Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellten Gartenflächen für Heckensträucher
und Rasen ausreichend dimensioniert. Im Bereich der geplanten Straßenbäume ist
keine Tiefgarage vorgesehen, so dass die Bäume in ihren Bauminseln artgerecht
wurzeln können.
2. Eine
gesetzliche Pflicht zur Dachbegrünung besteht nicht. Dementsprechend sah das
der Planung vorangegangene Investorenbieterverfahren keine Vorgaben
hinsichtlich einer Dachbegrünung vor. Weder der Bebauungsplan noch der
Vorhaben- und Erschließungsplan schließen jedoch eine Dachbegrünung aus. Eine
Dachbegrünung bleibt somit dem Vorhabenträger überlassen. Sie ist nicht
erforderlich, um das anfallende Niederschlagswasser aufzufangen Dieses wird in
den vorhandenen öffentlichen, auch für Starkregen ausreichend dimensionierten
Mischwasser-Hauptsammler in der Gonellastraße eingeleitet.
3. Die
Fahrbahnmaterialien der öffentlichen Planstraße obliegen dem städtischen
Ausbaustandard. Eine Verpflichtung zur Ausbildung von wasserdurchlassigem Pflaster war im Investorenbieterverfahren nicht
vorgeschrieben und hätte zu Problemen mit den Bestimmungen der Wasserschutzzone
IIIa geführt, in der das Vorhaben und weite Teile der Ortslage Lank-Latum
liegen. Der Vorhabenträger beabsichtigt jedoch, die privaten Zuwegungen in
wasserdurchlässiger Pflasterung auszuführen.
4. Für Baumbestand
auf fremden Anliegergrundstücken, die durch den Baustellenbetrieb des Vorhabens
und auch danach möglicherweise gefährdet sein können, gilt das
Nachbarrechtsgesetz Nordrhein-Westfalen (NachbG NRW). Eine Regelung im
Bebauungsplanverfahren ist daher nicht notwendig.
5. Auch wenn keine Pflicht zum landschaftspflegerischen Ausgleich besteht,
sind fünf Bäume als neu anzupflanzen festgesetzt. Desweiteren gewährleisten die
Pflanzung von Hecken, das Anlegen von Wohnungsgärten sowie
zwei Grünbereiche mit Spielgeräten einen Anteil an Grünelementen.
6. Die
architektonische Gestaltung der Stadtvillen, im Vorhaben- und Erschließungsplan
dargestellt, wurde vom Ausschuss für Planung und Liegenschaften gut geheißen
und einstimmig zur Offenlage beschlossen. Gerade in der äußeren Gestaltung der
Fassade der Obergeschosse in hellem Putz wurde ein bewusster Kontrast zur
„Löwenburg“ geschaffen, der ein „Anbiedern“ an dieses ortsbildprägende Bauwerk
unterlässt.
Es
gibt keine generelle Gestaltungssatzung der Stadt Meerbusch, die hier
entsprechende Vorschriften über die äußere Gestaltung enthielte.
Gestaltungssatzungen beziehen sich ausnahmslos auf räumlich abgegrenzte
Gebiete. Sie reagieren auf die jeweilge Örtlichkeit und dienen dabei durchaus
den in der Eingabe genannten Zielen und der Förderung der Baukultur. Eine
Erforderlichkeit einer Gestaltungssatzung nach der Bauordnung für das Land
Nordrhein-Westfalen für das Gebiet des VB 17 wird nicht gesehen.
Die Villa A an der Gonellastraße fügt sich städtebaulich durchaus ein.
Sie vermittelt in der Höhe zwischen der Bestandsbebauung Gonellastraße
Nr. 28 und der hoch aufragenden “Villa Löwenburg”, die nach heutigen
Baumaßstäben einem III-geschossigen Gebäude mit Satteldach entspricht. In der
engeren Umgebung sind darüber hinaus ähnlich hohe Bauten anzutreffen. Die
exakte Übernahme vorhandener Traufhöhen ist städtebaulich weder allgemein noch
in der vorliegenden Örtlichkeit zwingend.
8. Einwender 8 Schreiben
ohne Datum, Eingang am 30. Juli 2013
Der Stellungnahme / dem Einspruch wird nicht gefolgt.
Begründung:
- Ein
grundsätzliches Recht von Anwohnern auf Erhalt eines bestehenden Zustandes auf
angrenzenden Grundstücken ist nicht gegeben.
Bei den Stadtvillen B und C handelt es sich um planungsrechtlich
zweigeschossige Gebäude; die Staffelgeschosse sind dabei keine sog.
Vollgeschosse. Bezogen auf das Grundstück des Einwenders befindet sich die
Villa C nordöstlich desselben, so dass eine Verschattung des Grundstückes
zu keiner Tageszeit zu befürchten ist. Die Villa C steht im Kontext zur
Gesamtplanung und fügt sich in das Projekt des Vorhabenträgers ein; auch
widerspricht es nicht dem Planungsziel des Bebauungsplanes Nr. 301.
Die
Balkone und Gärten der nächst liegenden Villa C befinden sich etwa
25 m von der Hausrückseite des Einwenders entfernt, so dass von einer
Beeinträchtigung des ungestörten Aufenthalts im Garten –
gerade im innerstädtichen Bereich – nicht auszugehen ist.
Die Tiefgarageneinfahrt befindet sich etwa 65 m von der
hinteren Fassade des Hauses des Einwenders entfernt. Eine direkte
Sichtverbindung resp. eine mögliche Lärmbelästigung wird durch die Lage des
Baukörpers der Villa C verhindert. Da die Tiefgarage lediglich
23 Stellplätze aufweist und diese nicht zur gleichen Zeit frequentiert
werden, kann nicht von einer Beeinträchtigung durch ein- und ausfahrende
Kraftfahrzeugen ausgegangen werden. Dies bestätigt auch das vorliegende
schalltechnische Gutachten.
- Das Grundstück ist zu großen Teilen versiegelt.
Die dennoch vorhandene Vegetation war durch die ehemalige Nutzung
“Verwaltungsstellen der Stadt Meerbusch” einer nicht unerheblichen Belastung
ausgesetzt. Dem definierten und vom Rat der Stadt beschlossenem Planungsziel,
nämlich der Bereitstellung von geeignetem altersgerechtem Wohnraum auf einer
innerstädtischen, d. h. ortskernnahen Fläche werden andere Ziele – hier
die Erhaltung einer „fast unberührten Natur (kleine grüne Oase)" – in
diesem Fall untergeordnet.
- Die II½-geschossige Bauweise stellt ein
städtebaulich verträgliches Maß an gewünschter Verdichtung – wie in allen
anderen ortskernnahen Bereichen – dar. Dabei springen ausweislich des Vorhaben-
und Erschließungsplanes die Staffelgeschosse hinter den aufsteigenden Fassaden
deutlich zurück, insbesondere an der gesamten Süd- und und teilwesie der
Westseite der Villa C.
- An zwei getrennten Tiefgaragen muss
festgehalten werden, da ein privates Bauwerk – die Tiefgarage – eine
öffentliche Straße nicht unterbauen soll. Die Unterbringung aller erforderlichen
Stellplätze gemäß städtischem Stellplatzschlüssel macht die Ausweisung einer
zweiten separaten Tiefgarage mit eigenem Zugang erforderlich. Durch die
Nordausrichtung des Autoaufzugs und auf Grund der Tatsache, dass es sich um
eine Kleinst-Tiefgarage mit nur sechs Stellplätzen handelt, entsteht kein
relevanter zusätzlicher Lärm. Eine Erschließung mittels einer Rampe würde eine
sehr viel größere Lärmquelle darstellen die Freifläche der Villa C
komplett versiegeln.
- Ökologische
Gesichtspunkte wurden beachtet: Auch wenn keine Pflicht zum landschaftspflegerischen Ausgleich besteht,
sind fünf Bäume als neu anzupflanzen festgesetzt. Desweiteren gewährleisten die
Pflanzung von Hecken, das Anlegen von Wohnungsgärten sowie
zwei Grünbereiche mit Spielgeräten einen Anteil an Grünelementen.
Eine gesetzliche Pflicht zur Dachbegrünung besteht nicht.
Dementsprechend sah das der Planung vorangegangene Investorenbieterverfahren
keine Vorgaben hinsichtlich einer Dachbegrünung vor. Weder der Bebauungsplan
noch der Vorhaben- und Erschließungsplan schließen jedoch eine Dachbegrünung
aus. Eine Dachbegrünung bleibt somit dem Vorhabenträger überlassen.
- Entsprechend
§ 3 (2) Baugesetzbuch wird der Einwender schriftlich über das
Ergebnis der Prüfung seiner Stellungnahme unterrichtet.
9. Einwender 9 Schreiben
vom 30.07.13
Der Stellungnahme / dem Einspruch wird nicht gefolgt.
Begründung:
Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes Nr. 17 (VB 17) wird in Folge des Wegzugs öffentlicher
Verwaltungsdienststellen ein brach gefallenes Grundstück einer veträglichen
Nutzung zugeführt, die Wohnraum in unmittelbarer Ortskernlage schafft. Im
Plangebiet wird die Grundflächenzahl -GRZ- auf 0,5 festgesetzt, womit der
mögliche Höchstwert nach § 17 BauNVO um 0,1 überschritten wird. Diese
Überschreitung wird damit begründet, dass die Lage des Vorhabens im direkten
Umfeld des Ortsmittelpunktes mit seiner Infrastruktur und der guten
Erreichbarkeit für eine insbesondere altengerechte Klientel von Bedeutung ist.
Die Innenverdichtung orientiert sich an einem durch Wettbewerb ermittelten und
daraus präferierten Entwurf, der städtebaulich gewollt und vom Rat der Stadt
beschlossen wurde.
Das Gelände des ehemaligen Verwaltungsstandortes
weist im Übrigen überwiegend versiegelte Flächen auf. Im Gegensatz dazu werden
die künftigen privaten Verkehrsflächen in wasserdurchlässiger Pflasterung
angelegt.
Eine Auflockerung der Bebauung
durch den Verzicht auf die sog. Stadtvilla C entspricht nicht dem
definierten und vom Rat der Stadt beschlossenen Planungsziel einer
städtebaulich vertretbaren, verdichteten Bebauung mit Wohnformen für die
angestrebte Bevölkerungsgruppe. Die
Innenverdichtung orientiert sich an einem durch Wettbewerb ermittelten und
daraus präferierten Entwurf, der städtebaulich gewollt und vom Rat der Stadt
beschlossen wurde. Das Planungsziel einer verdichteten Wohnbebauung in bislang
unbeplanten Innenbereichen hat der Rat der Stadt zwischenzeitlich auch für die
Blockinnenbereiche westlich und östlich des vorliegenden Bebauungsplangebietes
durch seinen Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 301 dokumentiert.
Der VB 17 berücksichtigt den künftigen Bebauungsplan Nr. 301 ebenso
wie dieser auf die Inhalte des VB 17 eingehen wird, so dass eine städtebauliche
Konzeption für den gesamten Blockinnenbereich entsteht, die auch den Belangen
der Gesundheitsschutzes, insbesondere bzgl. des Lärmschutzes, mehr als
ausreichend Rechnung trägt bzw. tragen wird.
Ökologische Gesichtspunkte wurden
und werden ebenfalls beachtet: Auch wenn keine Pflicht zum landschaftspflegerischen Ausgleich besteht,
sind im VB 17 fünf Bäume als neu anzupflanzen festgesetzt. Desweiteren
gewährleisten die Pflanzung von Hecken, das Anlegen von Wohnungsgärten sowie
zwei Grünbereiche mit Spielgeräten einen Anteil an Grünelementen.
Durch die einzuhaltenden
Abstandsflächen nach der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen und deren
tatsächliche Einhaltung, die im jeweiligen Baugenehmigungsverfahren geprüft und
überwacht wird, ist die ausreichende Besonnung und Belüftung der angrenzenden
Nachbargrundstücke gewährleistet.
Das
“Wohnbild” erfährt durch die zukünftige Arrondierung des heutigen städtebaulich
unbefriedigend genutzten Bereichs durch drei sog. Stadtvillen unter
Einbeziehung der ortsbildprägenden “Villa Löwenburg” als signifikante
“Landmarke mit Löwe” eine erhebliche städtebauliche Aufwertung. Die Stadtvillen
spiegeln eine zeitgemäße Architektur wider, wie sie für derartige
innerstädtische Ortslagen angemessen ist. Die äußere Gestaltung der Gebäude, im
Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellt, wurde vom Ausschuss für Planung
und Liegenschaften gut geheißen und einstimmig zur Offenlage beschlossen.
Die neu entstehende Nachbarschaft und die überwiegend als ansprechend
empfundene Architektur haben eher einen positiven Aspekt auf den
„Wohlfühlfaktor“ und erzielen in der Regel eine Wertsteigerung auch
angrenzender Grundstücke.
- Der
Grenzabstand, hier insbesondere der Villa C, wurde vom Vorhabenträger –
gemäß den Vorschriften der Landesbauordnung NRW – an Hand einer Berechnung zu
den Abstandsflächen vorgelegt und wird im späteren Baugenehmigungsverfahren auf
deren Einhaltung hin geprüft. Da – bis auf Ausnahmen an den Seiten der
geplanten Gebäude an der Gonellastraße – keine Baulinien, sondern Baugrenzen
festgesetzt sind und die Satzung der Stadt Meerbusch über verminderbare
Abstandsflächen im Ortskern von Lank-Latum nicht zur Anwendung kommen kann, ist
die Einhaltung der Abstandsflächen auf dem Grundstück des Vorhabenträgers
gewährleistet.
Für Baumbestand auf fremden Anliegergrundstücken, die durch
den Baustellenbetrieb des Vorhabens möglicherweise gefährdet sein können, gilt
das Nachbarrechtsgesetz Nordrhein-Westfalen (NachbG NRW). Eine Regelung im
Bebauungsplanverfahren ist daher nicht notwendig.
- Die Frage nach dem
Verbleib des Kabels wurde in der Bürgerversammlung am
5. September 2012 gestellt. Die Problematik sollte im weiteren
Verfahren geklärt werden.
Bei
Realisierung des VB 17 wird der Vorhabenträger das Erdkabel und den
Schmutz- und Regenwasserkanal, die über das Einwendergrundstück führend die
Versorgung der ehemaligen Verwaltungsgebäude sicherstellten, ordnungsgemäß und
fachgerecht zur Grundstücksgrenze hin stilllegen.
Im
Bereich des VB 17 verkauft die Stadt das gesamte Grundstück an den
Vorhabenträger mit Ausnahme der künftigen öffentlichen Verkehrsflächen. Bei
einem späteren Verkauf der Immobilie hat die Stadt kein Vorkaufsrecht.
Für öffentliche Verkehrsflächen im Bereich des künftigen
Bebauungsplanes Nr. 301 hat die Stadt ein Vorkaufsrecht nach Inkrafttreten
dieses Bebauungsplanes.
- Entsprechend § 3 (2) Baugesetzbuch wird der
Einwender schriftlich über das Ergebnis der Prüfung seiner Stellungnahme
unterrichtet.
10. Rhein-Kreis
Neuss Schreiben
vom 23.07.2013
Die in der Stellungnahme aufgeführten Hinweise aus dem
Schreiben vom 08.10.2012 sind im Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
Nr. 17 im Textteil unter „C. Nachrichtliche Übernahmen“ und
„D. Hinweise“ aufgeführt.
Somit wurde der Stellungnahme bereits gefolgt.
Sachverhalt:
siehe Beschlussvorlage Sachverhalt
Finanzielle
Auswirkung:
Durch die
Ausführung des vorgeschlagenen Beschlusses entstehen keine Auswirkungen auf den Haushalt:
Alternativen:
./.