Beschlussvorschlag:

1.    Der Ausschuss für Planung und Liegenschaften erteilt seine Zustimmung (erster Teil) gem. § 36a BauGB iVm. § 246e BauGB für das aus drei einzelnen Bauvoranfragen bestehende Bauvorhaben (hier: Errichtung von einem Mehrfamilienhaus mit 9 Wohneinheiten, 6 Stadthäusern, 6 Doppelhäusern, einem Gebäude für eine Sondernutzung und 11 Garagen) gemäß den in Anlage 2 beigefügten Unterlagen.

2.    Die in Punkt 1 enthaltene Zustimmungsentscheidung wird mit der Auflage verbunden, dass der Vorhabenträger vor dem Einreichen der Bauanträge zu den hier behandelten Bauvoranfragen dem Ausschuss für Planung und Liegenschaften eine Fassadenabwicklung mit Aussagen zur Materialität und Farbgebung zur Zustimmung (zweiter Teil) vorlegt.

3.    Die in Punkt 1 enthaltene Zustimmungsentscheidung wird mit der Auflage verbunden, dass der Vorhabenträger vor dem Einreichen der Bauanträge eine rechtliche Verpflichtung zum Erhalt der in seinen Antragsunterlagen eingezeichneten drei Bestandsbäumen (die drei Linden westlich der heutigen Einfahrt) und der umlaufenden Heckenpflanzungen im Übergang zu den Ackerflächeneingeht.

Sachverhalt:

Mit Schreiben vom 27.01.2026 wurden bei der Stadt drei Anträge auf Vorbescheid zur Errichtung von einem Mehrfamilienhaus mit 9 Wohneinheiten, 6 Stadthäusern und 6 Doppelhäusern für das Grundstück Giesenend 20 eingereicht. Die Vorhaben beziehen sich auf die Flurstücke 341, 342, 343, 344 und 345 in der Flur 15, Gemarkung Osterath.

Das Vorhabengrundstück liegt im Süden des Ortsteils Meerbusch-Osterath am Kreuzungspunkt der Straße Giesenend / Giesenender Kirchweg und grenzt unmittelbar an den in diesem Bereich überwiegend landwirtschaftlich genutzten Außenbereich an (siehe Anlage 1).

Unmittelbar im Kreuzungsbereich ist das Vorhabengrundstück mit einer weitgehend brachgefallenen Hofanlage samt leerstehendem Wohnhaus bebaut. Diese Bebauung wird durch einen großen Garten mit diversen Bäumen, Sträuchern und einer umlaufenden Heckenpflanzung eingerahmt und durch letztere von der umliegenden landwirtschaftlichen Ackerfläche abgegrenzt. 

Quelle: Luftbild Rhein-Kreis-Neuss

Die städtebaulich im Gesamtzusammenhang zu sehenden Vorhaben teilen sich wie folgt auf die drei Bauvoranfragen auf (siehe Anlage 2):

§  Antrag 1: BV-0080/2026   à Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 9 Wohneinheiten, 6 Stadthäusern, einem Doppelhaus, 11 Garagen und einem Gebäude für eine Sondernutzung.

§  Antrag 2: BV-0081/2026   à Errichtung von drei Doppelhäusern mit Garage

§  Antrag 3: BV-0082/2026   à Errichtung von zwei Doppelhäusern mit Garage

Der Antragsteller plant den Abriss der bestehenden Bebauung. Im Bereich der bisherigen Hofanlage soll die geplante Bebauung bestehend aus dem Mehrfamilienhaus, einem Doppelhaus, den 6 Stadthäusern und dem Gebäude für Sondernutzungen um einen Quartiersplatz herum angeordnet und so der ursprüngliche Hofcharakter aufrechterhalten werden (Antrag 1).

Nach Norden hin werden die 6 Stadthäuser durch in gleicher Flucht angeordnete drei Doppelhäuser ergänzt und so die Lücke zur weiter nördlich im Bestand vorhandenen Wohnbebauung westlich des Giesenender Kirchweges geschlossen (Antrag 2). 

Nach Westen hin erfolgt der Bebauungsabschluss durch zwei zur Straße Giesenend ausgerichtete Doppelhäuser. Deren Anordnung nimmt Rücksicht auf die heute unmittelbar westlich vom bestehenden Wohnhaus stehenden Bäume sowie die das Gartengrundstück in Richtung Acker abgrenzende Heckenpflanzung (Antrag 3).

Quelle: Auszug aus Antragsunterlagen BV-0080/2026 mit eigenen Eintragungen

Planungsrechtliche Einordnung

Im Bereich der Vorhaben existiert kein Bebauungsplan. Somit stellt sich zunächst die Frage, auf welcher planungsrechtlichen Grundlage die Zulässigkeit der Vorhaben abzuprüfen ist. In Frage kommen einerseits § 34 BauGB („Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile“) bzw. § 35 BauGB („Bauen im Außenbereich“) und andererseits die mit der Novellierung des BauGB am 30. Oktober 2025 durch den Bundesgesetzgeber neu in das BauGB eingeführten Regelungen zum „Wohnungsbau-Turbo“.

Hinsichtlich der unterschiedlichen Rechtsgrundlagen ist zu beachten, dass im Falle einer Beurteilung nach § 34 bzw. § 35 BauGB die Bauordnungsbehörde im „Einvernehmen mit der Gemeinde“ entscheidet. Dies bedeutet, dass ein Antrag im Regelfall positiv zu bescheiden ist, wenn alle rechtmäßig zu erhebenden Anforderungen erfüllt und in einem solchen Fall keine (kaum) planerischen Abwägungsspielräume für die Gemeinde bestehen.

Anders verhält es sich bei Entscheidungen auf Grundlage der neuen Gesetzgebung gemäß „Wohnungsbau-Turbo“. Hier verlangt das Gesetz die „Zustimmung der Gemeinde“. Anders als beim Einvernehmen kann die Gemeinde ihre Zustimmung davon abhängig machen, ob das Vorhaben mit ihren Vorstellungen der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Wenn ein Bauvorhaben (mit Bezug zum Wohnen) also nicht oder nicht zweifelsfrei auf Grundlage der etablierten planungsrechtlichen Regelungsmöglichkeiten zulässig ist, stellt sich die Frage, ob eine Vorhabenplanung nach den Bestimmungen des „Wohnungsbau-Turbo“ zugelassen werden kann. Wenn dies möglich ist, hat die Gemeinde zu entscheiden, ob sie zustimmen möchte.

Insoweit ist mit Blick auf die eingereichten Vorhaben zunächst zu prüfen, ob eine Genehmigungsfähigkeit nach § 34 bzw. § 35 BauGB besteht bzw. eine entsprechende Genehmigung des Vorhabens in Aussicht gestellt werden kann.

Einordnung nach § 34 bzw. § 35 BauGB

Aus Sicht der Verwaltung greift die gemäß Antrag 1 geplante Bebauung im Wesentlichen den Bereich auf, der heute bereits bebaut ist, weshalb hier eine planungsrechtliche Beurteilung nach § 34 BauGB naheliegend ist. Die im Antrag 2 enthaltene Doppelhausbebauung schließt die Lücke zwischen der Hofanlage und der nördlich im Bestand vorhandenen Wohnbebauung westlich des Giesenender Kirchwegs. Die Größe der Lücke bewegt sich in einem Maß, was noch als von § 34 BauGB gedeckt angesehen werden kann.

Weniger eindeutig fällt die Zuordnung für die gemäß Antrag 3 geplante Doppelhausbebauung aus. Hier lassen sich Argumente finden, die für eine Zuordnung zum Innenbereich nach § 34 BauGB sprechen, aber auch solche, die das Vorhaben dem Außenbereich nach § 35 BauGB zuordnen. In der Annahme, die Vorhaben können alle drei dem Innenbereich nach § 34 BauGB zugeordnet werden, kommt es für die planungsrechtliche Zulässigkeit darauf an, ob die Planungen den Einfügekriterien nach § 34 BauGB entsprechen.

Hinsichtlich der Art der geplanten Nutzung sowie der zur Überbauung angedachten Grundstücksflächen kann von einem Einfügen nach § 34 BauGB ausgegangen werden.

Anders verhält es sich jedoch beim Maß der Bebauung, zu dem insb. auch die Höhe der Gebäude zählt. Hier zeigt sich, dass die Neuplanungen erkennbar über die Bestandshöhen hinausragen. Im Bereich Giesenender Kirchweg beträgt der Höhenunterschied zwischen Neuplanung und Bestand rund 2,5 m und im Bereich Giesenend rund 1,5 m. Diese Höhenunterschiede liegen deutlich über dem Maß, was noch als Einfügen der Höhen in die Umgebung angesehen werden kann (meist weniger als 50 cm).

Quelle: Auszug aus Antragsunterlagen BV-0080/2026 mit eigenen Eintragungen (Höhe Planung vs. Bestand Giesenender Kirchweg)

Insofern scheidet eine Genehmigung nach § 34 BauGB aus, weil die Bebauung gegenüber dem Bestand zu hoch ist und das Einfügeerfordernis nicht einhält.

Der Vollständigkeit halber wäre noch zu klären, ob die Planung aus Antrag 3 bei einer Zuordnung zum Außenbereich nach § 35 BauGB isoliert zulässig wäre. Da die Höhe dieser Doppelhäuser ebenfalls deutlich die Bestandshöhen überschreitet, was durchaus als Beeinträchtigung des öffentlichen Belangs einer ortsbildverträglichen städtebaulichen Entwicklung angesehen werden kann, dürfte aufgrund einer unzulässigen Beeinträchtigung eines öffentlichen Belanges die Genehmigungsfähigkeit auch nach § 35 BauGB nicht gegeben sein.

Aus Sicht der Verwaltung bedarf es hier keiner weiteren Vertiefung, da die drei Anträge im Zusammenhang zu sehen sind und zwei der drei Anträge nicht nach § 34 BauGB zulässig sind. Daher ist der Fokus auf die Fragestellung zu richten, ob eine Zulässigkeit der Vorhaben gemäß „Wohnungsbau-Turbo“ möglich ist.

Einordnung nach den Bestimmungen des „Wohnungsbau-Turbo“

Die drei Anträge erfüllen sowohl einzeln als auch im Zusammenhang die gesetzlichen Vorgaben, um auf Grundlage der Bestimmungen des „Wohnungsbau-Turbos“ beurteilt werden zu können. Als Rechtsgrundlage kommen sowohl § 34 (3) BauGB in Frage, wonach ein Abweichen vom Erfordernis des Einfügens (hier also bzgl. Höhe) ermöglicht wird, als auch § 246e BauGB, wonach von den Vorschriften des BauGB – also auch denen von § 35 BauGB – insgesamt abgewichen werden kann. Die Frage der Zuordnung der Baugrundstücke zum Innen- bzw. Außenbereich verliert bei einer Beurteilung nach § 246e BauGB erheblich an Bedeutung. Entscheidend für die planungsrechtliche Genehmigung ist damit die Zustimmung der Gemeinde.

Der Rat der Stadt hat mit Beschluss der Vorlage FB4/0272/2025 in seiner Sitzung am 26.02.2026 den Rahmen für die Anwendung des „Wohnungsbau-Turbos“ präzisiert, in dem er mit Beschlussvorschlag Nr. 1 Ausschlusskriterien definiert hat. Diese greifen jedoch nicht für die hier betrachteten Vorhaben, u.a. da durch ihre Umsetzung zusätzliche Wohneinheiten geschaffen würden und im Vorfeld der Antragstellung mit der Stadt und Fachbereich 4 Gespräche geführt wurden.  Der Weg für eine Beurteilung gemäß „Wohnungsbau-Turbo“ ist demnach gegeben.

Zustimmung der Gemeinde

Es bedarf somit der Entscheidung durch den Ausschuss für Planung und Liegenschaften, ob den Vorhaben zugestimmt werden kann. Maßgeblich hierfür ist – wie zuvor bereits geschrieben – die Fragestellung, ob die Planungen mit den Vorstellungen der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist.

Da es keinen Bebauungsplan gibt, der idR. ja Ausdruck der Vorstellungen der Gemeinde zur städtebaulichen Entwicklung und Ordnung ist, bedarf es hier der Einzelfallbewertung. Die Entscheidung ist vergleichbar mit der Fragestellung, ob sich der Ausschuss auf Grundlage der vorliegenden Planung die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens vorstellen kann. Genau hier setzt der „Turbo“ an, wonach bei positiver Beantwortung dieser Frage auf das eigentliche Bebauungsplanverfahren verzichtet werden kann.

Wichtig hierbei ist, dass auch bei positiver Zustimmung alle über das Planungsecht hinausgehenden Themen im weiteren Genehmigungsverfahren in gewohnter Weise abgeprüft werden müssen. Dies gilt insbesondere für die Themen, die durch den Rhein-Kreis-Neuss beurteilt werden (Untere Naturschutzbehörde, Untere Wasserbehörde etc.), aber auch die technischen Fragestellungen zur Erschließung (Verkehr und Entwässerung). Diese werden allesamt – unabhängig von der gemeindlichen Zustimmung – im Genehmigungsverfahren bearbeitet.

Insofern fokussiert sich – wie zuvor bereits erläutert – die zu treffende Zustimmungsentscheidung auf die Frage, ob die Planungen mit den Vorstellungen zur städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar sind.

Aus Sicht der Verwaltung kann dies bejaht werden. Die Art der Nutzung fügt sich in die umgebende Nutzung ein. Städtebaulich weist die Planung einerseits einen eigenständigen Charakter auf, andererseits kann sie dennoch als harmonische Weiterentwicklung des bestehenden Ortsbildes angesehen werden. Die Höhe der Gebäude überragt zwar den Bestand, was städtebaulich jedoch gut zu vertreten ist, da zwischen Bestand und Planung ausreichend Abstand besteht. Gleichzeitig weist die Planung durch ihre Kompaktheit einen schonenden Umgang mit Grund und Boden auf, was sich durch die im Vergleich zum umgebenden Bestand geringere Grundfläche der Gebäude zeigt. Zwar ist die Umsetzung der Planung mit einem Eingriff in die bestehende Vegetation verbunden. Da die prägenden Bestandsbäume (drei Linden gemäß Planeintrag) und die umlaufenden Heckenpflanzungen im Übergang zu den Ackerflächen erhalten bleiben können, werden die Eingriffe jedoch als vertretbar erachtet.

Insgesamt stellt das Bebauungskonzept aus Sicht der Verwaltung eine sinnvolle Arrondierung und Nachverdichtung am Ortsrand dar, die durch unterschiedliche Gebäudetypen und -formen zugleich auf positive Weise ein gewisses Maß an Heterogenität aufweist und damit dem Charakter des gewachsenen Umfeldes gerecht wird.

Da es sich bei den eingereichten Unterlagen um Bauvoranfragen handelt, fehlt es bislang an Aussagen zur Gestaltung der Gebäude (insbesondere Materialität und Farbgebung). Somit kann die Zustimmungsentscheidung hierauf noch keinen Bezug nehmen und beschränkt sich auf die städtebauliche Bewertung (Zustimmung erster Teil).

Die Verwaltung schlägt daher vor, dass dem Antragsteller im Falle der Zustimmung des Ausschusses für Planung und Liegenschaften zu dieser Beschlussvorlage (Beschlussvorschlag Nr. 1) auferlegt wird, dass er vor Einreichung der Bauanträge Pläne zur Gestaltung der Gebäude – also Fassadenabwicklung mit Angaben zu Materialität und Farbgebung – dem Ausschuss für Planung und Liegenschaften zur ergänzenden Zustimmung vorlegt (Beschlussvorschlag Nr. 2). Inhaltlich soll sich die Gestaltung an den prägenden baugestalterischen Elementen im Umfeld orientieren.

Als weitere Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigungen schlägt die Verwaltung vor, dass der Antragsteller vor Einreichung der Bauanträge eine rechtliche Verpflichtung zum Erhalt der in seinen Antragsunterlagen eingezeichneten drei Bestandsbäume (die drei Linden westlich der heutigen Einfahrt) und der umlaufenden Heckenpflanzungen im Übergang zu den Ackerflächen eingeht (Beschlussvorschlag Nr. 3). Denn gerade deren Erhalt trägt zu der positiven Gesamteinschätzung der Planung maßgeblich bei.

Sollte sich der Vorhabenträger hierzu nicht bereit erklären, wird die im Falle des positiven Beschlusses dieser Vorlage in Aussicht gestellte Zustimmung nicht erteilt.

Hinsichtlich der möglichen Schaffung von öffentlich gefördertem Wohnungsbau sowie der Übernahme von Infrastrukturfolgekosten werden durch die Verwaltung keine Regelungserfordernisse gesehen. Dies begründet sich damit, dass die Planungen der Anträge 1 und 2, würde der Vorhabenträger die Höhe der Objekte reduzieren, planungsrechtlich genehmigungsfähig sein dürften. In Folge der hier nun vorgeschlagenen Zustimmung gemäß § 246e BauGB würden im Ergebnis gegenüber dem heute schon bestehenden planungsrechtlichen Rahmen also lediglich vier zusätzliche Wohneinheiten entstehen. Für Vorhaben dieser Größenordnung wurden bislang keine Forderungen erhoben.

Finanzielle Auswirkung:

Durch die Ausführung des vorgeschlagenen Beschlusses entstehen folgende Auswirkungen auf den Haushalt: keine

Alternativen:

Die Zustimmung wird nicht erteilt. Das Bauvorhaben kann in der beantragten Form nicht genehmigt werden.