Beschlussvorschlag:

Der Rat der Stadt Meerbusch beschließt die vom Flächen- und Gebäudeeigentümer GWH          Wohnungsgesellschaft mbH Hessen (GWH) angefragte erste Ergänzung (Anlage 1) zum Letter of Intent (LOI) vom 09.02.2022 (Anlage 2) und die daraus resultierenden Änderungen zum 2020 beschlossenen Quartierskonzept „RheinEck“. Der geänderte LOI gilt weiterhin als integriertes, infor-melles städtebauliches Entwicklungskonzept gem. § 1 Abs. 6 Nr.11 BauGB. 

Sachverhalt:

Kurzzusammenfassung

Die GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen (GWH) sieht sich aufgrund der geänderten wirtschaf lichen Rahmenbedingungen nicht in der Lage, dass Quartierskonzept in der bisher mit der Stadt Meerbusch abgestimmten Weise umsetzen zu können. Dies betrifft auch die geplanten Wohngebäude, zu denen bereits teilweise Bauanträge eingereicht wurden. Die Beschlussvorlage informiert über die gewünschten Änderungen am LOI sowie die geplanten Änderungen hinsichtlich der beabsichtigten Bautätigkeiten und erläutert die dahinterstehenden Beweggründe. Durch Beschluss der Vorlage soll sichergestellt werden, dass die weitere Entwicklung im Bereich „RheinEck“ weiterhin auf einer gemeinsam zwischen GWH und Stadt Meerbusch abgestimmten Grundlage erfolgt.

Historie zur Vorlage

§  FB4/1247/2020

Quartierskonzept Meerbusch-Büderich "RheinEck", Beschluss als integriertes, informelles städtebauliches Entwicklungskonzept gem. § 1 (6) Nr. 11 BauGB

Ausgangslage

Im Dezember 2020 wurde das Quartierskonzept als integriertes, informelles städtebauliches Entwicklungskonzept gem. § 1 (6) Nr. 11 BauGB vom Rat der Stadt Meerbusch beschlossen.

Dieses wurde im Februar 2022 durch die Unterzeichnung eines Letter of Intent (LOI) durch die GWH und die Stadt Meerbusch weiter konkretisiert.

Inhalt des LOI ist die kontinuierliche Weiterentwicklung des Quartiers „RheinEck“. Die Quartiersentwicklungen bestehen aus Maßnahmen im Bestand, im Wohnumfeld und in geplanten Ergänzungsbebauungen.

Im Ausschuss für Planung und Liegenschaften werden regelmäßig Sachstandsberichte zu den Entwicklungen im RheinEck vorgestellt. Der aktuellste Sachstandsbericht (Anlage 3 und 6) ist ebenfalls Bestandteil dieser Vorlage. 

Anlass und Auswirkungen der Ergänzung zum Letter of Intent

Die GWH hat zum Ende des Jahres 2024 gegenüber der Verwaltung den Wunsch zur Anpassung des Letter of Intent (LOI) vorgetragen. Aus Sicht der GWH sind die Änderungen notwendig, um die Quartiersentwicklung und insbesondere die geplante Errichtung zusätzlichen Wohnraums auch unter den heute geltenden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen realisieren zu können. In dem Zuge wurde angekündigt, dass auch eine Anpassung bei den geplanten Wohnbaumaßnahmen erforderlich sei und daher für die zum Teil bereits genehmigten Gebäude neue Antragsunterlagen eingereicht werden sollen.

Die wesentliche Änderung des LOI besteht darin, die bisher festgelegte Quote für Sozialwohnungen zu erhöhen. Bisher gilt dazu folgende Regel (Anlage 2. Punkt 3. Mietpreis- und Belegungsbindung).:

„…gebunden werden 30 % der neu geschaffenen Wohnfläche…“

Auf Wunsch der GWH soll die Quote wie folgt verändert werden (Anlage 1):

„…mindestens 50 %, maximal 70 % der geplanten Wohnungen als Sozialwohnungen gemäß der öffentlichen Wohnraumförderung des Landes Nordrhein-Westfalen zu errichten und langfristig zu sichern, sofern ausreichend Fördermittel zur Verfügung stehen…“.

Die GWH begründet diese Veränderung der Sozialquote durch geänderte Rahmenbedingungen am Markt (Anlage 1., Präambel): 

„…Aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen in Form gestiegener Zinsen und anhaltend hoher Baukosten ist die ursprünglich geplante Realisierung mit 70 % freifinanzierten Wohnungen in dieser Form nicht umsetzbar bzw. müssten Mieten erzielt werden, die ein aus Sicht der GWH angemessenes Niveau für das Quartier übersteigen würde.

Gleichzeitig sind seit Beginn der Quartiersentwicklung 89 Wohneinheiten aus der öffentlichen     Bindung gelaufen, darüber hinaus sind bis Dezember 2021 weitere 173 Wohneinheiten aus der Sozialcharta entfallen. Das aktuelle Verhältnis von 152 Wohneinheiten mit öffentlicher Bindung zu 605 Wohneinheiten ohne öffentliche Bindung verdeutlicht, dass eine Realisierung von mehr als 30%  geförderter Wohnungsbau weiterhin dem Ziel der sozialen Durchmischung im Quartier gerecht wird…“.

Ein weiterer Grund für den Änderungswunsch ist, dass laut GWH die geplanten mittelbaren Belegungen seitens des zuständigen Ministeriums abgelehnt wurden.

Die anvisierte Erhöhung der Förderquote wird vor dem Hintergrund der ausgelaufenen Bindungen und dem Wegfall der Sozialcharta als sozial verträglich angenommen. Von Seiten des Sozialdezernates könnte die Bestätigung des Bedarfes an den Rhein Kreis Neuss erfolgen.

Weitere Änderungsabsichten der GWH

Insgesamt sollen nach den neuen Überlegungen der GWH 100 neue Wohneinheiten in sechs neuen Gebäuden (Baufelder A, B1, B2, D, E2 und F) entstehen. Gleichzeitig sieht die GWH den Wegfall der Baufelder C, E1 und H aus wirtschaftlichen Gründen vor. Bei Baufeld A ist unter Beibehaltung der Wohnungsanzahl eine Verkleinerung des Baukörpers vorgesehen und Baufeld B1 soll um eine Bürofläche ergänzt werden (Anlage 3, 4 und 5).

Aus Sicht der Verwaltung sind das vertretbare Veränderungen, die vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nachvollziehbar erscheinen.

Durch die angestrebte Erhöhung der Förderquote für Sozialwohnungen von bisher 30 % auf bis zu 70 % verringert sich die notwendige Stellplatzanzahl, da die Stellplatzsatzung der Stadt Meerbusch für geförderte Wohnungen einen geringeren Stellplatzschlüssel von nur 0,5 Stellplätze pro geförderter Wohneinheit vorsieht. Gleichzeitig werden durch den Verzicht auf die zuvor genannten Baufelder Flächen zur Nutzung als oberirdische Stellplätze frei.

Die GWH nimmt dies zum Anlass, komplett auf die bislang auf den Baufeldern A und E2 geplanten Tiefgaragen und auf den geplanten Tiefhof bei Baufeld B2 verzichten zu wollen (Anlage 3). Der Verzicht auf die Tiefgaragen ist aus Sicht der GWH elementar – unabhängig davon, ob auf dem jeweiligen Baufeld geförderter oder freifinanzierter Wohnungsbau entstehen soll. Eine entsprechende Anpassung der Bauantragsunterlagen wurde angekündigt.

Die Einhaltung der Stellplatzbedarfe gemäß Stellplatzsatzung werde man nach Aussage der GWH auch für den Fall einhalten, dass keine Förderzusage erteilt wird und man somit die gemäß Stellplatzsatzung vorgesehene Reduzierung für Sozialwohnungen nicht in Anspruch nehmen könne.

Die Anzahl der oberirdischen Stellplätze bliebe im Wesentlichen unverändert, sie würde sich um in Summe drei Stellplätze von bisher 170 Stellplätzen in den Freianlagen (Stand LOI) auf 173 Stellplätze in den Freianlagen (Stand 27.03.2025) erhöhen.

Aus Sicht der Verwaltung wird diese Änderungsabsicht mit Bedauern zur Kenntnis genommen. Ein Festhalten am Bau der Tiefgaragen hätte bei einer Reduzierung des Stellplatzbedarfs die Chance geboten, den Anteil der Flächen, die bislang bereits für oberirdisches Parken vorgesehen wurden, zu reduzieren und damit das Potenzial für weitere Umfeldaufwertungen geboten.

Letztlich ist jedoch anzuerkennen, dass die Tiefgaragen tatsächlich einen relevanten Kostenfaktor darstellen und es darüber hinaus an der rechtlichen Möglichkeit fehlt, den Bau der Tiefgaragen zu verlangen. Der Kostenfrage wurde bereits 2020 Rechnung getragen, in dem in der „Kurzzusammenfassung der Mobilitätslösungen im Quartier“ (Seite 6), die seinerzeit als Anlage 3 der Sitzungsvorlage FB4/1248/2020 beigefügt war, die wohnortnahe Unterbringung von Stellplätzen dort erfolgen solle, „wo es wirtschaftlich und baulich möglich ist“. Also auch da wurden die Kosten bereits als ein mögliches Hindernis für den Bau von Tiefgaragenstellplätzen gesehen.

Am Ende ist aus Sicht der Verwaltung das Interesse an der Schaffung weiteren Wohnraums relevant, so dass diese Änderung letztlich zu akzeptieren ist. Gleichwohl wird im Zuge der Bauantragsbearbeitung geprüft werden, ob die GWH den sich ergebenden Stellplatzbedarf tatsächlich in der angekündigten Art und Weise decken kann.

Als positive Änderung plant die GWH eine Verbesserung der energetischen Standards für alle Gebäude vom Standard KfW 55 auf KfW 40.

Die Verwaltung sieht die Schaffung von weiterem Wohnraum im Quartier „RheinEck“ weiterhin positiv, um den Wohnungsmarkt zu entlasten und das Quartier zu modernisieren. Der Wegfall von Baufenstern sowie der Tiefgaragen wird bedauert, aber wie bereits ausgeführt, überwiegt bei Umsetzung der Pläne dennoch der Mehrwert für den Wohnungsmarkt insgesamt, aber auch für das Quartier selbst.

Finanzielle Auswirkung:

Durch die Ausführung des vorgeschlagenen Beschlusses entstehen folgende Auswirkungen auf den Haushalt: keine Auswirkungen

Alternativen:

Keine Ergänzung zum vorhandenen Letter of Intent (LOI).