Beschlussvorschlag:

1.    Für das als Geltungsbereich gekennzeichnete Gebiet (Anlage 1) wird gemäß § 2 (1) Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit § 12 BauGB der Einleitungsbeschluss zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 23 "Wohnbebauung Quartier Eichendorffstraße ("Die blaue Blume")" gefasst. Der Bebauungsplan dient der Schaffung von Planungsrecht zur zeitgemäßen Neustrukturierung des bereits weitgehend bebauten Quartiers im Bereich der Eichendorffstraße in Lank-Latum auf Grundlage des aus einem städtebaulichen Wettbewerb hervorgegangenen Siegerentwurfs (Anlage 3). Das Verfahren wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung durchgeführt.

2.    Der Ausschuss für Planung und Liegenschaften nimmt den Siegerentwurf (Anlage 3) des städtebaulichen Wettbewerbs als Vorentwurf des Vorhaben- und Erschließungsplanes zur Kenntnis und beauftragt die Verwaltung, die Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 (1) BauGB sowie die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (1) BauGB auf dieser Grundlage durchzuführen.

Sachverhalt:

Kurzzusammenfassung

Für das ca.16.900 m² große Plangebiet an der Eichendorffstraße in Meerbusch Lank-Latum wird eine Neustrukturierung auf Grundlage des vorliegenden städtebaulichen Wettbewerbsergebnisses angestrebt. Neben einem hohen Anteil öffentlich geförderten Wohnungsraums soll im Plangebiet eine Kita erreichtet werden, die neben dem Bedarf aus dem Quartier selbst auch zur Deckung von Bedarfen aus dem gesamten Stadtteil dienen soll.

Das Vorhaben lässt sich nach geltendem Planungsrecht nicht umsetzen, ein Bebauungsplan existiert nicht. Der Vorhabenträger hat daher einen Antrag auf Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 BauGB gestellt. Aus Sicht der Verwaltung ist das Vorhaben eine sinnvolle Maßnahme der Innenentwicklung durch Neustrukturierung des bestehenden Wohnquartieres und ein sinnvoller Beitrag, um den angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten. 

Historie zur Vorlage

§  FB4/0755/2024

Städtebaulicher Wettbewerb durch die Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft (GWG) Kreis Viersen AG: Quartier Eichendorffstraße ("Die blaue Blume") in Meerbusch Lank-Latum

1.   Anlass der Bebauungsplanaufstellung

Im Ortsteil Meerbusch-Lank plant der Eigentümer und Vorhabenträger, GWG Kreis Viersen AG (GWG), auf der Fläche an der Eichendorffstraße (Anlage 1) auf Grundlage des realisierten städtebaulichen Wettbewerbs eine nachhaltige Neustrukturierung und Nachverdichtung des bestehenden, aber in die Jahre gekommenen Wohnquartiers aus den 1950er-Jahren umzusetzen.

Die Grundlage für die Wettbewerbsauslobung und -durchführung bildeten die Ergebnisse eines vorbereitenden Beteiligungsprozesses, bei dem die GWG in Workshopveranstaltungen mit Politik und Verwaltung, aber auch mit Mieterinnen und Mietern der Bestandsbauten die Rahmenbedingungen und Eckpunkte für eine Neuordnung des Gebiets diskutiert und ausgelotet hat. In diesen Workshops wurden somit die zentralen Bedürfnisse und Ideen zu Wohnen, Mobilität und Nachbarschaft als Grundlage für die Wettbewerbsauslobung erarbeitet. Das Gedicht „Die blaue Blume“ von Joseph von Eichendorff steht symbolisch für eine zukunftsgerichtete, lebenswerte Wohnsiedlung mit Identität und Atmosphäre und wurde somit Namensgeber für die angestrebte Quartiersentwicklung.

Die Zahl der Wohneinheiten soll nach Abriss der bestehenden und Realisierung der neuen Gebäude von aktuell 52 auf etwa 100 bis 120 (abhängig von den zu realisierenden Wohnungsgrößen) erhöht werden. Die sich daraus ergebenden Bedarfe im Bereich sozialer Infrastruktur werden im Rahmen der Planerarbeitung verbindlich ermittelt und Vorschläge zu deren Deckung erarbeitet und abgestimmt. Mit Blick auf die sich daraus ergebenden Kita-Plätze war bereits in der Wettbewerbsauslobung die Planung eines Kitastandortes als Teil der Wettbewerbsaufgabe formuliert worden, die sich dementsprechend auch im Siegerentwurf wiederfindet.

Das geplante Vorhaben ist nach geltendem Planungsrecht nicht realisierbar. Um Planungssicherheit zu erlangen, soll auf Antrag des Vorhabenträgers das für die Umsetzung erforderliche Planungsrecht durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB herbeigeführt werden.

2.  Lage und Abgrenzung

Das in weiten Teilen bebaute, aber auch mit größeren Freiflächen durchzogene Plangebiet befindet sich im Südwesten des Stadtteils Lank-Latum und hat eine Größe von ca.16.900 m². Es umfasst in der Gemarkung Latum, in der Flur 2, die Flurstücke 220, 221, 238, 239, 493, 748, 749, 754, 757, 758, 1005 und 1006.

Der Geltungsbereich wird wie folgt begrenzt:

- im Nordwesten durch die Uerdinger Straße,

- im Nordosten durch Teile der Flurstücke 238 und 239 mit Bestandsbebauung,

- im Südwesten durch den westlichen und südlichen Rand des Flurstücks 754 sowie

- im Südosten durch die Gonellastraße und Teile der Eichendorffstraße.

Der räumliche Geltungsbereich ist dem Übersichtsplan (Anlage 1) zu entnehmen und wird im

Bebauungsplan durch entsprechende Planzeichen eindeutig festgesetzt.

3.   Bestehende Rechtsverhältnisse

Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Meerbusch (Rechtsstand: 31.08.2017) stellt das Plangebiet als Wohngebiet (W) dar. Der Bebauungsplan kann gemäß § 8 (2) BauGB aus dem FNP entwickelt werden.

Bisher richtet sich die planungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben im geplanten Geltungsbereich nach den Bestimmungen des § 34 BauGB. Das Bauleitplanverfahren schafft den planungsrechtlichen Rahmen für die städtebauliche Entwicklung des Gebietes mit einer Erhöhung der Anzahl an Wohneinheiten durch größere Gebäude, der Ansiedlung einer Kita sowie eine Neuordnung der verkehrlichen Erschließung, einschließlich einer zentralen Unterbringung von PKW.

4.   Erfordernis, Ziel und Zweck des vorhabenbezogenen Bebauungsplans

Das städtebauliche Erfordernis der Bebauungsplanaufstellung ergibt sich aus der Bebauungsabsicht des Vorhabenträgers, welche auf Grundlage der planungsrechtlichen Ausgangslage nicht umsetzbar ist.

Mit der Umsetzung des Siegerentwurfs aus dem städtebaulichen Wettbewerb „Die blaue Blume“ möchte die GWG die qualitative und zukunftsfähige Weiterentwicklung dieses Wohnquartiers aus den 1950er-Jahren realisieren.

Die allgemeinen Ziele des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sind im Wesentlichen:

-      Aufwertung des Stadteingangs entlang der Uerdinger Straße durch Herausbildung einer neuen Adresse, die sich gleichsam rücksichtvoll in den umgebenden Bestand einfügt.

-      Barrierefreie Kleinwohnungen schaffen, die es älteren Bewohnerinnen und Bewohnern ermöglichen, im vertrauten Umfeld zu verbleiben.

-      Durch Neustrukturierung größere Wohneinheiten für Familien anbieten.

-      Durch ein heterogenes Wohnangebot den generationengerechten Wandel im Quartier zu fördern und gleichzeitig eine generationenübergreifende Durchmischung herzustellen.

-      Schaffung eines hohen Anteils öffentlich geförderten Wohnraums in Abstimmung mit dem Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau- und Heimat (MHKBD).

-      Durch den Bau einer neuen Kindertagesstätte mit drei bis vier Gruppen sowohl die aus dem Bauvorhaben selbst bestehenden Bedarfe an Betreuungsplätzen zu realisieren und darüber hinaus das Versorgungsangebot im Stadtteil insgesamt zu verbessern.

Städtebau

Das bestehende Quartier im Bereich der Eichendorffstraße ist heute geprägt durch zweigeschossige Wohngebäude. Trotz regelmäßiger Instandhaltungen entsprechen sowohl die Zuschnitte der Wohnungen, als auch die bauliche Struktur und städtebauliche Ausrichtung, nicht mehr den heutigen Anforderungen an modernes und inklusives Wohnen (Barrierefreiheit, Energiestandards, Wohnungsgrößenvielfalt).

Die städtebauliche Struktur wurde im Wettbewerb hinsichtlich Gebäudestruktur, Wohnumfeldqualität, Erschließung und Freiraumangebot komplett neu durchdacht.

Der Siegerentwurf beinhaltet einen neuen begrünten zentralen Platz („grüne Mitte“), um den sich die neuen Mehrfamilienhäuser mit drei und vier Geschossen gruppieren (Anlage 3). Die grüne Mitte öffnet sich zur Gonellastraße mit breiten Durchlässen als Eingang zum neuen Quartier. Im nördlichen Bereich an der Uerdinger Straße entsteht eine neue Quartiersgarage mit drei Geschossen und Dachgarten, um die Autos der Bewohner aus den umliegenden Gebäuden unterzubringen.

Nutzung, soziale Infrastruktur, geförderter Wohnungsbau

Das Vorhaben beinhaltet im Schwerpunkt eine sehr vielfältige Wohnnutzung mit integrierter Kindertagesstätte (drei bis vier Gruppen). Durch unterschiedliche Wohnungsgrößen und -grundrisse soll ein generationenübergreifendes Wohnangebot geschaffen werden. In Abhängigkeit der konkreten Grundrissplanung wird sich die derzeitige Anzahl von 52 Wohneinheiten auf 100 bis 120 Wohnungen erhöhen.

Alle geplanten Wohnungen sollen förderfähig sein. Nach derzeitigem Stand geht die GWG davon aus, dass 2/3 der Wohnungen öffentlich gefördert werden und 1/3 freifinanziert angeboten werden wird. Der tatsächliche Anteil an öffentlich gefördertem Wohnraum wird sich jedoch erst im Laufe der weiteren Planung konkret bestimmen lassen, was auf folgende Aspekte zurückzuführen ist:

§  Der Bedarf an öffentlich geförderten Wohnungen (hier je nach Gesamtanzahl der insgesamt entstehenden Wohnungen (100-120) – ca. 75 WE) muss von der Stadt Meerbusch verbindlich im 2. Quartal 2026 für die Gespräche mit dem MHKBD bestätigt werden.

§  Das MHKBD kann ggf. eine andere Quote wünschen/fordern (Quartierskonzept/-Programm).

§  Die GWG möchte ihren Bestandsmietern im neuen Quartier die Möglichkeit bieten umzuziehen. Da nicht bekannt ist, wie viele einen Wohnberechtigungsschein bekommen, kann sich die Quote ggf. auch noch in Richtung freifinanzierten Wohnungen verändern (die GWG plant dies in Mitte 2026 konkret abzufragen).

§  Derzeit ist unklar, wie die Förderkulisse nach 2028 aussieht.

Die geplante Kita soll neben dem Bedarf durch das neue Quartier selbst auch Betreuungsangebote für den übrigen Stadtteil vorhalten. Hierzu bietet sich die insgesamt gute Erreichbarkeit des Quartiers innerhalb des Stadtteils an. Zum anderen fördert so ein über das Quartier hinausgehendes Angebot das Zusammenwachsen zwischen neuem Quartier und dem gewachsenen Umfeld.

Motorisierter Verkehr und Fahrradverkehr

Die Erschließung für den motorisierten Individualverkehr erfolgt im Schwerpunkt über die Uerdinger Straße im Norden, von wo aus die geplante Quartiersgarage angefahren werden kann. Eine sekundäre Erschließung (Ausfahrt) erfolgt über die Gonellastraße und Teile der (verkehrsberuhigten) Eichendorffstraße. Im Zuge der weiteren Planung soll sichergestellt werden, dass wesentliche Teile des privaten Individualverkehrs ohne Belastung des umliegenden Nebenstraßennetzes abgewickelt werden können.

Eine autofreie Erschließung im Inneren des Quartiers wird angestrebt. Durch die Einbeziehung von rund 1.600 m² bisher öffentlicher Verkehrsfläche in die Planung ergeben sich zusätzliche Spielräume für eine qualitätvolle Umgestaltung.

Bei der weiteren Ausgestaltung der Planung sollen die verkehrlichen Auswirkungen auf ein Mindestmaß reduziert werden, gerade mit Blick auf die umgebende Wohnbebauung des Bestandes. Neben den PKW-Verkehren der künftigen Bewohnerschaft gilt dies natürlich auch für die Erschließung der Kita. Hier wird ein hoher Anteil an nichtmotorisiertem Individualverkehr angestrebt, gleichwohl müssen die noch auszuarbeitenden Lösungen das tatsächlich erwartbare Nutzerverhalten („Elterntaxi“) sachgerecht berücksichtigen.

Sinnvolle Fuß- und Radwege im Quartier, aber auch deren gute Anbindung an den Bestand sollen dazu beitragen, dass gerade bei kurzen Fahrten der Bewohnerschaft nach Möglichkeit Mobilitätsangeboten des Umweltverbundes der Vorzug vor der Nutzung des eigenen PKW eingeräumt wird. Ein weiterer Baustein, um die Nutzung des Radverkehrs zu fördern, ist der Bau von zeitgemäßen Fahrradstellplätzen in der Nähe der neuen Wohnungen. 

Lärmschutz

Die Notwendigkeit einer schalltechnischen Untersuchung wird im weiteren Verfahren überprüft. Die neue „grüne Mitte“ im Quartier wird durch die geplante nördliche Wohnbebauung und die geplante Quartiersgarage von der Uerdinger Straße teilweise abgeschirmt. Es wird aber auch untersucht werden, ob die Umsetzung des Vorhabens zu lärmtechnischen Beeinträchtigung im Umfeld führen könnten, die ein Handeln erfordern.

Ökologie und Artenschutz

Bereits in der Auslobung zum städtebaulichen Wettbewerb wurde mit Blick auf den (Baum)Bestand ein rücksichtsvoller Umgang gefordert. Die ausgedehnten Grünflächen neben der Uerdinger Straße mit altem Baumbestand und Lebensraum für weitere Pflanzen und Tiere wurden im Siegerentwurf daher nur partiell überplant und können somit zu großen Teilen erhalten werden. Im Bereich der aktuellen Adresse Eichendorffstraße 11 sind Rodungen für die neuen Baukörper notwendig. Den alten Baumbestand gilt es nach einer fachlichen Prüfung nach Möglichkeit zu erhalten und in die Planung einzubinden.

Hinsichtlich der Ausgestaltung der Frei- und Grünflächen wird neben einem hohen Erholungswert für die Bewohnerschaft auch darauf geachtet werden, dass Neupflanzungen gut zur bestehenden Grünstruktur des Umfeldes passen und sie gleichzeitig den Anforderungen an den Klimawandel gerecht werden.

Starkregen und Entwässerung

Grundsätzlich wird das Ziel verfolgt, dass das gesamte Niederschlagswasser im Quartier versickert werden kann und sich ein Anschluss an das städtische Kanalnetz auf das Schmutzwasser beschränken wird.

Im Verfahren wird ebenso eine Betrachtung des Themas Starkregen erfolgen. Hierbei wird zum einen zu schauen sein, durch geeignete Maßnahmen die Neubebauung vor Schäden durch Starkregenereignisse zu schützen. Zum anderen wird zu prüfen und nachzuweisen sein, dass die geplante Neuentwicklung des Quartiers bei Starkregen keine nachteiligen Auswirkungen auf die umliegende   Bestandsbebauung hat.

Ökonomie

Eine solche Quartiersentwicklung mit einer Nachverdichtung an Wohnraum, gerade bei der relativ guten Lage zum Ortskern, trägt dazu bei, die vorhandenen Einzelhandels- und Gastronomieangebote im Ortskern und im Stadtteil insgesamt zu stärken. Unmittelbar ökonomische Auswirkungen werden jedoch nicht erwartet, insbesondere da keine Gewerbeflächen realisiert werden.

5. Checkliste Klimaschutz und Klimaanpassung in der Bauleitplanung

Entsprechend einer Beschlussfassung des Stadtrats sind in der Bauleitplanung Maßnahmen der Checkliste Klimaschutz- und Klimaanpassung bestmöglich umzusetzen. Der aktuelle Stand der Checkliste liegt der Beschlussvorlage bei (Anlage 4). Die Checkliste wurde auch im vorgeschalteten städtebaulichen Wettbewerb den Wettbewerbsteilnehmenden zur Berücksichtigung zur Verfügung gestellt.

Sowohl aufgrund von noch zu erarbeitenden Gutachten als auch in Folge der Weiterentwicklung der Planung wird die Checkliste weiter konkretisiert werden. So wird für die künftigen Beschlüsse zu diesem Verfahren sichergestellt, dass das Gremium das Vorhaben hinsichtlich seiner klimatischen Relevanz beurteilen kann.

6. Verfahren (Vorhaben- und Erschließungsplan nach § 13a BauGB)

Das Bebauungsplanverfahren wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt.

Im beschleunigten Verfahren wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, vom Umweltbe-richt nach § 2a BauGB, von der Angabe der verfügbaren umweltbezogenen Informationen nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB sowie von der

Überwachung der Umweltauswirkungen (Monitoring) nach § 4c BauGB abgesehen. Die Eingriffsre-gelung nach § 1a Abs. 3 BauGB ist nicht anzuwenden.

Von der gesetzlich vorgesehenen Möglichkeit des Verzichts auf eine frühzeitige Beteiligung der     Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange (TöB) wird kein Gebrauch gemacht. Die Verwaltung führt die Beteiligungen durch, da dadurch schon frühzeitig die Bürgerschaft und die Behörden eingebunden werden. Die jeweiligen Stellungnahmen können somit im weiteren Bauleitplanverfahren berücksichtigt werden, wodurch das Risiko von Verzögerungen aufgrund neuer Erkenntnisse im Rahmen der Auslegung minimiert wird.

Die Anwendungsvoraussetzungen für das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB liegen vor, weil der Bebauungsplan der Innenentwicklung dient und weniger als 20.000 m² anrechenbare Grundfläche festgesetzt werden. Zudem wird durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet. Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und Schutzzwecke von FFH-Gebieten oder europäischen Vogelschutzgebieten.

Vorhaben- und Erschließungsplan nach § 12 BauGB

Die Stadt hat auf Antrag eines Vorhabenträgers über die Einleitung eines vorhabenbezogenen Be-bauungsplanverfahrens zu entscheiden. Durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan kann die Zulässigkeit eines Vorhabens bestimmt werden, wenn der Vorhabenträger auf der Grundlage eines mit der Stadt abgestimmten Plans zur Durchführung des Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen (Vorhaben- und Erschließungsplan) bereit und in der Lage ist.

In diesem Fall dient der Siegerentwurf des städtebaulichen Wettbewerbs als Vorentwurf zum Vorhaben- und Erschließungsplan.

In einem Durchführungsvertrag verpflichtet sich der Vorhabenträger zur Umsetzung des Vorhabens in einer bestimmten Frist und zur gänzlichen oder teilweisen Tragung der Planungs- und Erschließungskosten. Der Vorhaben- und Erschließungsplan wird Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Wird der Vorhaben- und Erschließungsplan nicht innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist durchgeführt, ist die Stadt gesetzlich dazu angehalten, den Bebauungsplan aufzuheben. Aus der Aufhebung können keine Ansprüche des Vorhabenträgers gegen die Stadt geltend gemacht werden.

Vertragliche Regelungen

Neben den gesetzlichen Mindestbestandteilen für einen Durchführungsvertrag wird sich im Laufe des Verfahrens zeigen, welche weitere Themen vertraglich geregelt werden müssen. Schon jetzt lässt sich absehen, dass es zur Erschließung (auch weil die Stadt Verkehrsflächen in die Planung einbringt), zur Thematik der Infrastrukturfolgekosten sowie zur Festschreibung einer Mindestquote sozial geförderter Wohnungen vertraglichen Regelungen geben dürfte.

7. Weiteres Verfahren

Nach Bekanntmachung des Einleitungsbeschlusses und nach Abschluss der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (TÖB), wird die Verwaltung die Abwägungsvorschläge, den Bebauungsplanentwurf sowie den Entwurf des Vorhaben- und Erschließungsplans in den Ausschuss für Planung und Liegenschaften einbringen.

Finanzielle Auswirkung:

Durch die Ausführung des vorgeschlagenen Beschlusses entstehen folgende Auswirkungen auf den Haushalt: keine Auswirkungen.

Alternativen:

Verzicht auf ein Bauleitplanverfahren und Beibehaltung des bestehenden Planungsrechts.