Beschlussvorschlag:

1.    Der Ausschuss für Planung und Liegenschaften stimmt der Befreiung von den nachfolgenden planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 51 „Im Bachgrund“ für das Bauvorhaben (hier: Neubau Mehrfamilienwohnhäuser mit Tiefgarage, In der Meer 9, Meerbusch–Büderich) für folgende Tatbestände gemäß § 31 Abs. 2 BauGB zu:

- Befreiung von der festgesetzten GRZ von 0,400 um 0,126 auf 0,526

- Befreiung von der festgesetzten GFZ von 0,800 um 0,197 auf 0,997

- Befreiung von der festgesetzten Position der überbaubaren Grundstücksfläche

- Befreiung von den festgesetzten Vorgaben zur Art der Nutzung

- Befreiung von den festgesetzten Vorgaben zur Geschossigkeit

Sachverhalt:

Mit Schreiben vom 18.11.2024 wurde beim Fachbereich 4 ein Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage an der Straße „In der Meer 9“ in Meerbusch-Büderich eingereicht.

Das betreffende Grundstück mit einer Größe von insgesamt 2.086 m² befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 51 „Im Bachgrund“ mit Rechtskraft vom 20.07.1987 und umfasst das Flurstück 240 in der Gemarkung Büderich, Flur 41.

Das Grundstück beinhaltet im Bestand sechs sehr unterschiedliche Gebäude aus unterschiedlichen Baujahren, die als Büro, Lager, Werkstatt und Garagen genutzt wurden. Die Fläche zwischen den Häusern ist bis auf eine kleine Grünfläche mit einem Baum zu fast 100 % versiegelt.

Die Gebäude wurden über die Jahre immer wieder umgebaut und weisen eine verwinkelte Struktur auf. Denkmalschutz besteht für keines der Bestandsgebäude. Einige Häuser sind marode und wären nur mit sehr großem Aufwand zu sanieren.

Der langjährige Nutzer, eine Firma für Heizung- und Sanitäranlagen, ist mittlerweile an einen anderen Standort umgezogen, weil die bestehenden Gebäude keinen modernen Anforderungen für Gewerbe- und Büronutzung entsprechen und auch keine Erweiterungsflächen vorhanden sind.

Der Antragsteller beabsichtigt alle Bestandsgebäude abzureißen und durch mehrere Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 23 Wohneinheiten zu ersetzen. Mindestens 90% der neuen Wohnungen sollen barrierefrei errichtet werden. Die Neuplanung beinhaltet zusätzlich ein zukunftsfähiges Energiekonzept mit Wärmepumpen zur Wärmeversorgung und Photovoltaikanlagen zur Stromerzeugung.

Die bisher durch sehr starke Versiegelung geprägte Fläche soll somit einer zeitgemäßen Wohnnutzung zugeführt werden. Dazu soll die Fläche neu strukturiert und teilweise entsiegelt werden.

Planungsrechtliche Einordnung

Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 51„Im Bachgrund“ setzt im Bereich des betreffenden Grundstückes ein Mischgebiet (MI) mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von maximal 0,4 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von maximal 0,8 fest. Die überbaubaren Flächen werden durch Baugrenzen gebildet und sind in einen vorderen Bereich entlang der Straße „In der Meer“sowie einen rückwärtigen Bereich an der hinteren Grundstücksgrenze untergliedert.

Im vorderen Bereich an der Straße sind maximal zwei Vollgeschosse und im rückwärtigen Bereich ist maximal ein Vollgeschoss zulässig.  

Die zulässige Gebäudehöhe und Kubatur wird nur über die Kombination aus GRZ, GFZ und der maximalen Zahl der Vollgeschosse geregelt. Festsetzungen zur maximalen Trauf- und Firsthöhe trifft der Bebauungsplan nicht.

Für eine zeitgemäße Neustrukturierung mit moderner Wohnbebauung beantragt der Entwurfsverfasser folgende Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans (Anlagen):

GRZ

Der vorgelegte Entwurf hat eine Grundfläche von 0,526. Die vorgesehene GRZ von 0,400 wird damit um 0,126 überschritten. Der Bebauungsplan sieht eine überbaubare Grundfläche von ca. 1.130 m² vor. Dabei war gemäß B-Plan beabsichtigt, an der hinteren Grundstücksgrenze eine eingeschossige Grenzbebauung (Hallen bzw. Gewerbebetriebe) vorzusehen. Um diese Bereiche gemäß Bebauungsplan zu erschließen wäre es notwendig nahezu die komplette Grundstücksfläche zu versiegeln, so wie es momentan auch im Bestand realisiert wurde.

Die vorliegende Neuplanung sieht hingegen eine reine Flächenversiegelung, ohne Tiefgarage, von 1.252 m² (ca. 60%) vor. Durch die neue Struktur der Gebäude muss auch für die Erschließung signifikant weniger Fläche in Anspruch genommen werden. Somit wird deutlich weniger Fläche versiegelt als im Bestand.

GFZ

Der vorgelegte Entwurf hat eine Geschossfläche von 0,997. Die vorgegebene GFZ von 0,800 wird damit um 0,197 überschritten. Der Bebauungsplan sieht eine überbaubare Grundfläche von ca. 1.130 m² vor. Dabei war beabsichtigt, an der hinteren Grundstücksgrenze eine eingeschossige Grenzbebauung (Hallen bzw. Gewerbebetriebe) und an der Straßenfront eine, ebenfalls grundständige, zweigeschossige Bebauung vorzusehen.

Davon ausgehend, dass die Hallen bzw. Gewerbebetriebe im hinteren Bereich eine mittlere Höhe von (in der Regel) 5‐6 m aufweisen, weicht die geplante Baumasse nicht wesentlich von der möglichen Planung laut Bebauungsplan ab. Durch die geänderte geplante Nutzung, Wohnen statt Gewerbe, wird bei vergleichbaren Höhen mehr Geschossfläche erzeugt.

Position (Überschreitung bzw. Veränderung) der überbaubaren Grundstücksfläche

Der vorgelegte Entwurf beinhaltet eine bebaute Fläche von ca. 1.097m². Der Bebauungsplan sieht eine überbaubare Grundfläche von ca. 1.130 m² vor. Dabei war beabsichtigt, an der hinteren Grundstücksgrenze eine eingeschossige Grenzbebauung (Hallen bzw. Gewerbebetriebe) und an der Straßenfront eine, ebenfalls grundständige, zweigeschossige Bebauung vorzusehen.

Durch die geplante Wohnnutzung des Gebietes ist die ursprünglich (gemäß B-Plan) geplante Misch‐Nutzung mit überwiegend grenzständiger Bebauung nicht mehr umsetzbar. Vielmehr entspricht die geplante Wohnnutzung mehr dem Gebietscharakter, der sich in den letzten Jahren entwickelt hat, insbesondere, da die angrenzenden Gewerbeflächen komplett als Büroflächen genutzt werden. Um die städtebaulichen Strukturen hier sinnvoll fortzuschreiben ist es notwendig, die Bebauung so zu planen, dass die Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken eingehalten werden können. Deshalb wurden die Baufelder mit der neuen Planung entsprechend angepasst.

Art der Nutzung (Wohn- statt Mischnutzung)

Der aus den 80er Jahren stammende Bebauungsplan sieht auf dem Grundstück eine Bebauung als Mischnutzung vor. Städtebaulich hat sich das Gebiet in den letzten Jahren allerdings so entwickelt, dass eine Mischnutzung zu bodenrechtlichen Spannungen führen würde. Das benachbarte Gewerbegebiet ist davon geprägt, dass die Gebäude als Bürogebäude genutzt werden.

Ansonsten befand sich in dem Gebiet nur noch auf dem überplanten Grundstück eine klassische gewerbliche Nutzung bis zum Umzug der Heizungs- und Sanitärfirma. Ganz überwiegend befinden sich ansonsten dort nur Wohnhäuser. Somit entspricht die geplante Wohnnutzung eher dem tatsächlichen Gebietscharakter. Die städtebaulichen Strukturen werden durch die beantragte Planung sinnvoll fortgeschrieben.

Geschossigkeit

Der vorgelegte Entwurf weist eine Bebauung mit II‐ und teilweise III‐geschossiger Bebauung (II + Staffelgeschoss) aus. Der Bebauungsplan sieht straßenseitig eine Bebauung mit II‐Geschossen + Dachgeschoss vor.

Diese Festsetzungen werden von der Planung, bezogen auf die straßenseitige Bebauung, eingehalten. An der hinteren Grundstücksgrenze beinhaltet der B-Plan eine eingeschossige Grenzbebauung (Hallen bzw. Gewerbebetriebe).

Die geplante Bebauung mit II‐ Geschossen bzw. II Geschossen + Staffelgeschoss entspricht mehr dem aktuellen Gebietscharakter. Um die städtebaulichen Strukturen sinnvoll fortzuschreiben ist es notwendig die Geschossigkeit entsprechen der Umgebungsbebauung anzupassen. Da die geplante Bebauung die Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken einhält, werden die nachbarschaftlichen Interessen gewahrt. Die vom Bebauungsplan vorgesehenen Gewerbehallen wären in ihrer tatsächlichen Höhenentwicklung ähnlich hoch wie die geplante Bebauung im neuen Entwurf.

Weitere Anträge zu Befreiungen wurden innerhalb der Bauvoranfrage nicht formuliert.

Fazit

In Meerbusch gibt es seit Jahren einen angespannten Wohnungsmarkt mit hoher Wohnungsnachfrage. Durch die vorliegende Planung mit 23 neuen Wohnungen kann ein sinnvoller Beitrag zur Deckung des lokalen Wohnungsbedarfs durch nachhaltige Nachverdichtung und Nutzung der vorhandenen Infrastruktur realisiert werden.

Die vorgetragenen Argumente für die Befreiungen sind schlüssig und nachvollziehbar.

Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt und die Befreiungen sind auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar.

Besonders positiv hervorzuheben ist die Entsiegelung von großen Teilen der Fläche.

In der Gesamtbetrachtung können die Befreiungen aus städtebaulicher Sicht mitgetragen werden.

Die Verwaltung empfiehlt daher, den beantragten Befreiungen gemäß § 31 BauGB zuzustimmen und diese im Zuge des Bauvorbescheides in Aussicht zu stellen.

Finanzielle Auswirkung:

Durch die Ausführung des vorgeschlagenen Beschlusses entstehen folgende Auswirkungen auf den Haushalt: keine Auswirkungen

Alternativen:

Den Befreiungen wird nicht zugestimmt.