Beschlussvorschlag:
Es wird beschlossen, beim Kauf
von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz / Erbbaurechtsgesetz auf die Ausübung
des Vorkaufsrechts bis auf Widerruf nach § 31 Denkmalschutzgesetz NRW zu
verzichten.
Alternativen:
Auf die Ausübung des
Vorkaufsrechts bis auf Widerruf nach § 31 Denkmalschutzgesetz NRW zum möglichen
Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz / Erbbaurechtsgesetz wird
nicht verzichtet.
Begründung/ Sachverhalt:
Zum 01.06.2022 ist das neue
Denkmalschutzgesetz NRW (DSchG NRW) vom 13.04.2022, veröffentlicht im Gesetz-
und Verordnungsblatt NRW am 06.05.2022, in Kraft getreten. Gemäß § 31 DSchG NRW
steht der Gemeinde beim Kauf von Grundstücken, auf oder in denen sich
eingetragene Denkmäler oder ortsfeste Bodendenkmäler befinden, seitdem ein
Vorkaufsrecht zu. Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn dadurch die
dauernde Erhaltung des Denkmals ermöglicht werden soll. Dieses Vorkaufsrecht
kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags gegenüber der
Verkäuferin/dem Verkäufer ausgeübt werden. Es umfasst – im Gegensatz zum
Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch (BauGB) - grundsätzlich auch den Kauf von
Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und dem Erbbaurechtsgesetz. Das
Vorkaufsrecht ist ausgeschlossen, wenn die Eigentümerin oder Eigentümer das
Grundstück an ihre Ehegatten oder seine Ehegattin, oder eine Person, mit der
sie oder er in einer eingetragenen Lebensgemeinschaft Lebt, verkauft. Gleiches
gilt für einen Verkauf an Personen, die mit der Eigentümerin oder Eigentümer in
gerader Linie verwandt oder verschwägert oder in der Seitenlinie bis zum
dritten Grad verwandt sind.
Ab Inkrafttreten des neuen DSchG
NRW zum 01.06.2022 werden die Gemeinden bei allen einschlägigen Verkäufen um
Erklärung über das Bestehen und die Ausübung eines denkmalrechtlichen
Vorkaufsrechts durch die Notariate gebeten. Diese Erklärung ist im Rahmen der Abwicklung
dieser notariellen Kaufverträge von erheblicher Bedeutung, da von ihrem Eingang
in der Regel die Fälligkeit des Kaufpreises abhängig gemacht wird und ohne
diese der Kaufvertrag durch die Notarin/den Notar nicht weiter vollzogen wird.
In der Praxis führt die verzögerte Vorlage dieser Erklärung zu verspäteten
Kaufpreiszahlungen wodurch sonstige Vorhaben behindert, bzw. nicht wie geplant
umgesetzt werden können.
Für die Käuferin/den Käufer
führt eine verzögerte Vorlage der o. g. Erklärung z. B. dazu, dass
abgeschlossene Finanzierungen nicht bzw. erst verspätet zustande kommen und
ggf. Bereitstellungszinsen gezahlt werden müssen.
Die Anfrage bei der Gemeinde hat
mit einer Verkaufsmitteilung zu erfolgen, die den Inhalt des Kaufvertrages
vollständig enthalten muss. Eine Vorkontrolle seitens der Notarinnen und Notare
dahingehend, ob bei einem zu veräußernden Grundstück und/oder einer
Eigentumswohnung bzw. eines Erbbaurechts ein Denkmal vorliegt, insbesondere
unter Ausschluss etwaiger späterer Schadensersatzansprüche bei
„Fehlinterpretation“ unterschiedlicher Informationsquellen, ist von diesen
rechtssicher nicht durchführbar. Da Notarinnen und Notare somit rechtsicher
nicht erkennen können, ob bzgl. eines Grundstücks ggf. ein Vorkaufsrecht gemäß
§ 31 DSchG NRW besteht, sind diese gehalten vorsorglich und um spätere
Verzögerungen zu vermeiden, jeden Vertrag der Behörde vorzulegen und um die
Erteilung eines sogenannten Negativattests zu bitten. Dies betrifft alle
Verträge über Grundstücksverkäufe - inkl. Wohn- und Teileigentum und/oder
Erbbaurechte - im Meerbuscher Stadtgebiet.
Die ordnungsgemäße und zeitnahe
bürgerfreundliche Prüfung und Beantwortung der von den Notariaten in sehr
großer Anzahl eingehender Zuschriften bzgl. der Wahrnehmung des Vorkaufs-rechts
nach § 31 DSchG NRW stellt für die Verwaltung daher eine sehr hohe Anforderung
dar, die auf Grund der Vielzahl nur mit Verzögerungen bearbeitet werden können.
Die Entscheidung der Gemeinde
über Bestehen und Ausübung des Vorkaufsrechtes gemäß § 27 Abs. 3 Satz 1 DSchG
ist außerdem nach den Anwendungshinweisen des zuständigen Ministeriums
gebührenfrei auszustellen, d.h. der erhebliche Mehraufwand seitens der
Verwaltung wird nicht durch Gebühren gedeckt.
Das Ministerium für Heimat,
Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein-Westfalen weist in
seinem Schreiben zum denkmalrechtlichen Vorkaufsrecht (Anwendungshinweise für
die praktische Durchführung) vom 15.06.2022 in Punkt 6) hierzu bereits auf die
Möglichkeit hin, dass die Gemeinden für das Gemeindegebiet oder für sämtliche
Grundstücke einer Gemarkung oder für bestimmte Vorkaufsfälle (z. B. für
Kaufverträge über Wohnungseigentum oder Erbbaurechte) generell auf die Ausübung
des Vorkaufsrechts verzichten können. Dieser Ausübungsverzicht erfordert einen
Ratsbeschluss sowie eine anschließende öffentliche Bekanntmachung.
Es hat sich gezeigt, dass
derzeit keine rechtliche Notwendigkeit besteht – über die vorhandenen
Instrumente des Denkmalschutzgesetzes hinaus – das Vorkaufsrecht für Denkmäler
im oben genannten Sinne auszuüben. Der Verzicht dient der Beschleunigung der
Prüfung von Vorkaufsrechten und der Reduzierung des personalwirtschaftlichen
Aufwandes. Es werden Verzögerungen im Grundstücksverkehr in der Stadt Meerbusch
vermieden. Zudem soll eine Mehrbelastung bei der Stadtverwaltung, den
Vertragsparteien der Kaufverträge und den Notarinnen und Notaren möglichst
geringgehalten werden.
Der Verzicht auf das
Vorkaufsrecht gemäß § 31 DSchG NRW beim Kauf von Rechten nach dem
Wohnungseigentumsgesetz / Erbbaurechtsgesetz beeinflusst nicht die Ausübung
eines Vorkaufsrechtes nach § 24 ff. BauGB. (z.B. förmlich festgesetztes
Sanierungsgebiet, Erhaltungssatzung, städtebaulicher Entwicklungsbereich). Der
Verzicht auf das Vorkaufsrecht gemäß § 31 DSchG NRW ist mit der Unteren
Denkmalbehörde abgestimmt und wird durch Allgemeinverfügung über das
Meerbuscher Amtsblatt allgemein bekannt gemacht (siehe Anlage).
Finanzielle
Auswirkung:
Durch die Ausführung des vorgeschlagenen Beschlusses
entstehen folgende Auswirkungen auf den Haushalt: keine
In Vertretung
gez.
Andreas Apsel
Erster und Technischer Beigeordneter