Beschlussvorschlag:
Der Ausschuss für Planung und
Liegenschaften stimmt den nachfolgenden planungsrechtlichen Befreiungen von den
Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 277, Am Strümper Busch / Gewerbegebiet
Bundenrott, für das Bauvorhaben – Neubau von zwei Gewerbehallen,
Berta-Benz-Straße, Meerbusch-Strümp (Flurstück 217) - für folgende Tatbestände
gemäß § 31 (2) BauGB zu:
- Überschreitung
der maximal zulässigen Bauhöhe von 12,00 m um 2,50 m auf 14,50 m am
Hochpunkt der Dachkonstruktion gemäß Gebäudeentwurf (siehe Anlagen Nr. 4, 6).
- Überschreitung
der Baugrenze durch die Halle im westlichen Bereich sowie
Überschreitung
der Baugrenze durch Stellplatz- und Fahrflächen (siehe Anlagen Nr. 3, 5).
Sachverhalt:
Das Gewerbegrundstück liegt im Gewerbegebiet
Bundenrott an der Berta-Benz-Straße und hat eine Gesamtgröße von 4.113 qm (siehe Katasterauszug, Anlage
Nr. 1 und Lageplan, Anlage Nr. 3).
In den vergangenen Monaten haben intensive
Gespräche mit einem Meerbuscher Unternehmen aus der Gesundheitsbranche
stattgefunden, das einen dringenden Erweiterungsbedarf angemeldet hat und am
Standort expandieren möchte.
Das Unternehmen ist seit über 30 Jahren als
Vollsortimentler und Gesundheitshandwerker am Markt tätig und hat seitdem ein
kontinuierliches jährliches Unternehmenswachstum verzeichnen können, so dass
inzwischen mehrere Filialen in verschiedenen Städten mit ca. 140 Mitarbeitern
(davon 48 in Meerbusch) betrieben werden. Das Unternehmen bietet das gesamte
Leistungsspektrum eines modernen Sanitätshauses an, wie Kompressionstherapie,
komplexe Versorgungen der Orthopädietechnik und Orthopädie-Schuhtechnik, Reha-
und Medizintechnik sowie die Pflege zuhause.
Es wurden sukzessive neue Geschäftsfelder mit dem Ziel entwickelt, den
Patienten eine ganzheitliche Versorgung anbieten zu können. So wurde kürzlich
eine eigene Physiotherapie eröffnet, die nun erweitert werden soll. Ein
weiterer Ausbau der Geschäftsfelder ist jedoch nur möglich, wenn ein
Erweiterungsbau umgesetzt werden kann. Im Zuge dessen ist auch eine
Zentralisierung der Dienstleistungen geplant, so dass zukünftig eine gewerkübergreifende
Zusammenarbeit im eigenen Hause am Standort Meerbusch stattfinden kann.
Hierdurch werden zunächst 25 zusätzliche Arbeitsplätze in Meerbusch geschaffen.
Ziel des Unternehmens ist es, über den Neubau ein Versorgungs-Zentrum mit
Analyse-, Therapie-, Lager- und Versorgungsflächen am Standort
Berta-Benz-Straße entstehen zu lassen.
Das Unternehmen fühlt sich stark mit Meerbusch verbunden, da bereits
seit über 25 Jahren eine Filiale in Meerbusch betrieben wird und im Jahr 2012
ein Neubau mit großen Beratungs- und Büroflächen in Meerbusch errichtet worden
ist. Trotz dieses Neubaus sowie zwischenzeitlich erfolgter Erweiterung, ist das
Unternehmen dort an seine Kapazitätsgrenze gelangt und benötigt dringend
zusätzliche Erweiterungsflächen, da immer mehr Patienten in den
Versorgungsmarkt drängen. Zudem werden enge Beziehungen und Kooperationen mit
Meerbuscher Geschäftspartnern (Apotheken, Ärzten, Pflegeheimen und anderen
Unternehmen) gepflegt.
Das Unternehmen sieht sich für die Zukunft sehr gut gerüstet, da man
nicht dem „Online-Druck“ ausgesetzt ist, weil die Versorgung des Patienten
immer vor Ort erfolgen wird. Insofern bietet das das Unternehmen
Perspektivberufe in einer Zukunftsbranche an und möchte nach erfolgter
Erweiterung weitere Mitarbeiter einstellen und als anerkannter
Ausbildungsbetrieb weiterhin verstärkt eigenes Personal ausbilden.
Neubauvorhaben
Das Unternehmen plant einen Neubau von zwei Gewerbehallen mit Büro-,
Beratungs- und Lagerflächen. Hierzu
liegt eine Bauvoranfrage vor (Aktenzeichen BV-0425/2023). Das jetzige
Gebäude an der Berta-Benz-Straße 12 würde verstärkt als Bürogebäude genutzt
werden können.
Der vordere, dem späteren Einfahrtbereich (Kreisverkehr) in das
Gewerbegebiet zugewandte, etwa 671 qm große Baukörper richtet sich mit linear
ansteigender Außenkubatur dem Besucher zu. Die freundliche Holzfassade in
senkrechter Brettstruktur (siehe Visualisierung) und teilweiser
Fassadenbegrünung unterstützt die Portalwirkung und lädt die Bevölkerung in das
Gebiet und zugleich zum Besuch des Versorgungs-Zentrums ein. Hier werden
multifunktionale Flächen für Werkstatt, Therapie, Beratung und Analyse bzw.
Büros auf ca. 1.230 qm (drei Ebenen) entstehen.
Der hintere Hallenkörper, der sich in Bezug auf die Gebäudehöhe dem
vorderen Gebäude bewusst unterordnet, wird als Lager- und Versorgungsfläche mit
einer Grundfläche von ca. 757 qm konzipiert. Hier befinden sich neben dem
Zentrallager zugleich die Hilfsmittel-Reparaturwerkstatt und die hygienische
Aufbereitungsstraße. Der tägliche Warenumschlag für die wachsende Anzahl von
Standorten wird von hier aus abgewickelt.
Das Unternehmen plant eine harmonische Integration in das Gebiet, die
durch eine extensive Dachbegrünung und eine ausreichende Anzahl von
Stellplätzen sowie Bewegungsflächen begünstigt wird. Die insgesamt 33
PKW-Stellplätze werden, angepasst an die Besucher, die oftmals durch Krankheit,
Alter, Behinderung oder Unfall eine geringe Eigenmobilität mitbringen, sinnvoll
auf dem Gelände verteilt. Die Ausbildung der Bewegungsflächen berücksichtigt
die Anforderungen der Hilfsmittelnutzung und erfüllt zugleich nach Möglichkeit
eine zeitgemäße Oberflächenentwässerung. Ladestationen für E-Autos sowie
E-Bikes sind angrenzend an die PKW-Stellplätze vorgesehen. Beide Gewerbeobjekte
werden durch Einbau effizienter Wärmepumpentechnik und Errichtung
bedarfsorientierter Photovoltaik dem Anspruch auf Nachhaltigkeit und
klimagerechtem Bauen gerecht.
Zu den Befreiungstatbeständen wird wie folgt Stellung
genommen:
Überschreitung der maximal
zulässigen Bauhöhe von 12,00 m um 2,50 m auf 14,50 m.
Der Bebauungsplan Nr. 277 Am Strümper Busch / Gewerbegebiet Bundenrott setzt
auf dem
Flurstück 217 drei Vollgeschosse mit einer maximalen Gebäudehöhe von 12
m fest.
Geplant ist ein Hochpunkt, in Form einer besonderen Gestaltung des
Daches der Halle, im östlichen Grundstücksteil mit einer Gesamthöhe von 14,50
m. Die Überschreitung um 2,50 m bedarf einer
Befreiung und wird vom Antragsteller damit begründet, um hier am südlichen Rand
des Gebiets eine besondere gestalterische Qualität am zukünftigen südlichen
Eingang zum Gewerbegebiet zu erreichen. Das Grundstück mit dem geplanten
Ensemble stellt eine bauliche Landmarke für das Gewerbegebiet Bundenrott dar.
Nach Realisierung der neuen Zufahrt durch die geplante K9n begrüßt der
Hochpunkt im Süden den Besucher und leitet ihn in das Gebiet.
Eine ähnliche städtebauliche Eingangssituation wurde bereits durch
einen ersten architektonischen Hochpunkt am nördlichen Eingang zum Gewerbegebiet
genehmigt, auch in diesem Fall wurde eine Befreiung von den Festsetzungen des
Bebauungsplans genehmigt.
Aufgrund der besonderen städtebaulichen Situation und der gelungenen
Architektur kann diesem Befreiungstatbestand seitens des FB 4 – Stadtplanung
und Bauordnung zugestimmt werden.
Überschreitung der Baugrenze durch die Halle
im westlichen Bereich sowie durch Stellplatz- und Fahrflächen im westlichen und
östlichen Bereich
Geplant ist eine geringfügige Überschreitung der Baugrenze durch die im
westlichen Bereich geplante Halle um 7 qm. Der Antragsteller begründet dies mit
bautechnischen und betriebslogistischen Notwendigkeiten.
Geplant sind außerdem Stellplatz- und Fahrflächen außerhalb der
Baugrenze im westlichen und östlichen Bereich. Der Antragsteller begründet dies
mit betriebslogistischen Notwendigkeiten und einer bedarfsgerechten
Besucherführung für viele Kunden mit besonderen Bedürfnissen und
eingeschränkter Mobilität.
Insgesamt ergibt sich eine versiegelte Fläche außerhalb der Baugrenze von
146 qm (Hallenfläche 7 qm sowie Stell- und Fahrflächen 139 qm). Dem gegenüber
steht eine nicht genutzte und zur Begrünung vorgesehene Fläche innerhalb der
Baugrenze von 154,5 qm.
Aufgrund der „Ausgleichsfläche“ innerhalb der Baugrenze von 154,5 qm und
bereits bestehender Vorbilder für die Genehmigung versiegelter Flächen
außerhalb der Baugrenze im Bebauungsplangebiet sowie der insgesamt gelungenen
Planung kann diesem Befreiungstatbestand seitens des FB 4 – Stadtplanung und
Bauordnung zugestimmt werden.
Die oben genannten Befreiungen werden in Aussicht gestellt.
Die rechtlich verbindliche Befreiung wird im Baugenehmigungsverfahren
erteilt.
Weitere Hinweise, Auflagen
Der Bebauungsplan Nr. 277 setzt eine GRZ von 0,8 fest. Der Architekt
hat mit der vorliegenden Planung eine GRZ von 0,79 ermittelt.
Die freizuhaltende Fläche innerhalb des Baufensters wird als
Kompensation der Befreiung von der Baugrenze als Auflage im Genehmigungs- und
Befreiungsbescheid formuliert.
Finanzielle
Auswirkung:
Durch
die Ausführung des vorgeschlagenen Beschlusses entstehen folgende Auswirkungen
auf den Haushalt:
keine
Alternativen:
Den Befreiungen wird nicht zugestimmt.