Beschlussvorschlag:

Der Ausschuss für Planung und Liegenschaften stimmt der nachfolgenden Abweichung von den Festsetzungen der Gestaltungssatzung „Ortskern Osterath“ und den nachfolgenden planungsrechtlichen Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 136 Meerbusch – Osterath, „WG Hoterhof / Gew.Ost. NW“ für das Bauvorhaben Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage, Am Hoterhof, Meerbusch-Osterath (AZ BV 0102/2023) für folgende Tatbestände gemäß § 31 Abs. 3 BauGB zu:

-       Befreiung von der zeichnerischen Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche

-       Befreiung von der festgesetzten Bauweise

-       Abweichungen von der Gestaltungssatzung – hier Dachform.

Sachverhalt:

Das Vorhaben liegt innerhalb des Bebauungsplans Nr. 136 Meerbusch – Osterath, „WG Hoterhof / Gew.Ost. NW“ und der Gestaltungssatzung Ortskern Osterath.

Der Bebauungsplan setzt ein Mischgebiet mit einer GRZ von 0,4 und eine geschlossene Bauweise bis zu 4 Geschossen mit einer GFZ von 0,8 fest. Für die in Rede stehende Fläche sind Flächen für Nebenanlagen, hier Garagen, festgesetzt.

Der Vorhabenträger hat im Nachgang des letzten APL die Planung überarbeitet und eine geänderte Tiefgaragenzufahrt eingearbeitet, um den vorhandenen Fuß- und Radweg nicht durch den MIV zu belasten. Durch die Änderung der Lage der Tiefgaragenzufahrt ändert sich die Stellung des Gebäudes minimal. Diese hier zur Rede stehende Version des städtebaulichen Entwurfes steht nun als einzige Version zur Beratung. Die Anlagen wurden entsprechend der Änderung ausgetauscht.

Geplant sind weiterhin 5 Wohneinheiten mit einer Tiefgarage für bis zu 10 PKW sowie eine abschließbare Fahrradabstellanlage. Das Mehrfamilienhaus ist mit zwei Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss geplant. Die Fassade ist eine Kombilösung aus Klinkerriemchen in beige-grauer oder rötlicher Tönung und anthrazitgrauen Fensterrahmen. Das Staffelgeschoss ist als Glattputz oder mit Trespa-Platten geplant. Die Tiefgaragenzufahrt wurde weiter südlich angeordnet, um den bestehenden Fuß- und Radweg nicht überfahren zu müssen. Der entsprechende Schleppkurvennachweis wird vom Vorhabenträger nachgereicht. Eine technische Prüfung war mangels des Nachweises noch nicht möglich.

Der hier in Rede stehende Antrag auf Vorbescheid ist sowohl in Hinblick auf das geltende Planungsrecht (Bebauungsplan Nr. 136) als auch auf das zukünftige Planungsrecht (Bebauungsplan Nr. 308) hin zu prüfen.

Somit greift hier die gleiche rechtliche Konstellation wie bei der Beschlussvorlage FB4/1643/2023/1. Daher hat sich die Verwaltung zum damaligen Zeitpunkt (30.03.2023) dazu entschieden, die beantragten Befreiungen kurzfristig auf die Tagesordnung zu nehmen.

Mit der hier zur Beratung stehenden Änderung bestehen weiterhin keine direkten inhaltlichen Bezüge zwischen den beiden Bauvorhaben.

1.    Planungsrechtliche Einordnung

Zwar wurde seitens der Politik bereits das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 308 „Barbara-Gerretz-Schule / Am Hoterhof“ eingeleitet, gegenwärtig sind Bauvorhaben in dem Bereich jedoch anhand des derzeit noch gültigen Bebauungsplans Nr. 136 Meerbusch-Osterath „WG Hoterhof / Gew.Ost NW“ zu beurteilen.

In einzelnen Aspekten steht das eingereichte Bauvorhaben nicht im Einklang mit den Festsetzungen des aktuell gültigen Bebauungsplans. Für diese Ausgangslage sieht der Gesetzgeber in § 31 (2) BauGB die Möglichkeit vor, dass von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes befreit werden kann. Diese Möglichkeit setzte bisher voraus, dass die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung städtebaulich vertretbar ist. Aufgrund der Zuordnung der Stadt Meerbusch zu den Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt in Nordrhein-Westfalen kann nunmehr gem. § 31 (3) BauGB auch von den Grundzügen der Planung abgewichen werden, sofern es sich um Wohnungsbau handelt, wie vorliegend der Fall. Die Befreiung muss weiterhin unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein.

Der Befreiungsantrag umfasst nachstehende Punkte (siehe Anlage 1):

1.            Befreiung von der zeichnerischen Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche

Das Vorhaben soll auf einer festgesetzten Fläche für Garagen und Stellplätzen realisiert werden. Die Festsetzung aus dem Bebauungsplan Nr. 136 wurde bis heute nicht umgesetzt. Daher geht Abteilung Stadtplanung davon aus, dass diese Art der Nutzung zukünftig hier auch nicht mehr benötigt wird bzw. eine intensivere Nutzung (hier Wohngebäude mit Tiefgarage) verträglich ist.

Daher kann der Art der Nutzung – Wohnen – grundsätzlich zugestimmt werden. Das Vorhaben fügt sich in die bestehenden Festsetzungen GRZ, GFZ und Geschossigkeit ein. Auf die umliegenden Bestandsbauten wurde Rücksicht genommen und auf eine Viergeschossigkeit verzichtet.

Hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche, hier Überschreitung der festgesetzten Fläche für Nebenanlagen, hat die Verwaltung aufgrund der grundsätzlichen Einhaltung der vorhandenen Festsetzungen keine Einwände.

2.            Befreiung von der festgesetzten Bauweise

Hinsichtlich der Bauweise bestehen seitens der Verwaltung ebenfalls keine städtebaulichen Bedenken, da sich die Planung im Übergang zur Krefelder Straße befindet und damit einen harmonischen Übergang von der kleinteiligen Einfamilienhausbebauung hin zum bereits vorhandenen Geschosswohnungsbau bildet. Im weiteren Verlauf der Straße Am Hoterhof in Richtung ehemalige Barbara-Gerretz-Schule soll über den künftigen Bebauungsplan Nr. 308 eine kleinteiligere Bebauung in Anlehnung an den Bestand gesichert werden.

3.            Abweichung von der Gestaltungssatzung

Von der geltenden Festsetzung hinsichtlich der Dachform kann aus Sicht der Verwaltung abgewichen werden, da sich bereits in direkter Nachbarschaft ein größeres Gebäude mit Flachdach befindet (Krefelder Straße 11a + 11b). Die Gestaltungssatzung zielt zudem auf das Erscheinungsbild zur Krefelder Straße ab. Auf das dortige Straßenbild hat das hier betrachtete (zur Straße am Hoterhof ausgerichtete) Vorhaben keine Auswirkungen. Zudem bietet ein Flachdach das Potential zur Rückhaltung des Regenwassers.

2.    Einbettung in den städtebaulichen Wettbewerb bzw. das zukünftige Planungsrecht des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans Nr. 308:

Das Vorhaben entspricht der vorgesehenen Planung eines allgemeinen Wohngebietes. Daher kann der Art der Nutzung – Wohnen –  grundsätzlich zugestimmt werden. Das Vorhaben fügt sich in die geplanten Festsetzungen GRZ, GFZ und Geschossigkeit ein.

Das Vorhaben überschreitet mit der Größe des Baukörpers und der Zahl der Wohneinheiten zwar die bisherigen Überlegungen im Rahmen des städtebaulichen Wettbewerbes und der bisherigen Bauleitplanung. Jedoch bestehen hinsichtlich des Baukörpers und der Anzahl der Wohneinheiten seitens des Fachbereichs 4 keine städtebaulichen Bedenken, da sich die Planung im Übergang zur Krefelder Straße befindet und damit einen harmonischen Übergang von der kleinteiligen Einfamilienhausbebauung hin zum vorhandenen Geschosswohnungsbau bildet. Die geplante überbaubare Fläche entspricht den im Planentwurf enthaltenen Baugrenzen des Bebauungsplans Nr. 308.

Die Erschließung ist sowohl im Rahmen des bestehenden als auch des zukünftigen Planungsrechts als gesichert zu betrachten. Vorbehaltlich eines noch nachzureichenden Schleppkurvennachweises ist davon auszugehen, dass die geplante Erschließung der Tiefgarage auch durch die hier vorgelegte Alternative keine erschwerenden Auswirkungen auf die noch herzustellende Erschließung im Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 308 haben wird.

Somit ist hinsichtlich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans Nr. 308 von einer Vereinbarkeit des Vorhabens mit den Planungszielen auszugehen, weshalb aus Sicht der Verwaltung, vorbehaltlich des positiven Schleppkurvennachweises, den beantragten Befreiungen gem. § 31 Abs. 3 BauGB zugestimmt werden kann.

Finanzielle Auswirkung:

Durch die Ausführung des vorgeschlagenen Beschlusses entstehen folgende Auswirkungen auf den Haushalt: Keine

Alternativen:

Der Befreiung wird nicht zugestimmt.