1. Beschluss zur Geltungsbereichsänderung
2. Beratung der eingegangenen Stellungnahmen gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB)
3. Beschluss des Entwurfes der 116. Flächennutzungsplanänderung
4. Beschluss der öffentlichen Entwurfsauslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 4 Abs. 2 BauGB
Beschlussvorschlag:
1. Die Verkleinerung des
Geltungsbereiches der 116. Flächennutzungsplanänderung, Meerbusch-Büderich, „SO
Lebensmittelmarkt und Gartencenter Düsseldorfer Straße“ (vgl. Anlage 3) wird
beschlossen.
2. Den Abwägungsvorschlägen
der Verwaltung zu den eingegangenen Stellungnahmen der Beteiligung gemäß § 3
Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB wird zugestimmt (vgl. Anlage 5).
3. Der Entwurf der 116.
Flächennutzungsplanänderung, Meerbusch–Büderich, „SO Einzelhandel und
Gartencenter“ (vgl. Anlagen 1+2) wird beschlossen.
4. Der Entwurf der 116.
Flächennutzungsplanänderung, Meerbusch–Büderich, „SO Einzelhandel und
Gartencenter“ vom 01.03.2022 (vgl. Anlagen 1+2) wird gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in
Verbindung mit § 4 Abs. 2 BauGB mit der Begründung in der Fassung vom
01.03.2022 für die Dauer von einem Monat öffentlich ausgelegt.
Sachverhalt:
Kurzzusammenfassung
Das Marktsegment der
Gartencenter stellt einen wichtigen Wirtschaftszweig in Meerbusch dar, der
stadtweit gesichert, erweitert und modernisiert werden soll. Die Eigentümer und Betreiber des in Büderich
ansässigen Gartenfachmarktes streben die Modernisierung und Vergrößerung des
Betriebes an. Um die Konkurrenzfähigkeit und damit die Existenz des
Familienunternehmens „Bogie’s Pflanzenwelt“ zu gewährleisten, soll das
Gartencenter neu gebaut und umstrukturiert werden. Zeitgleich ist geplant, das
Angebot durch einen Lebensmittelmarkt zu ergänzen.
Der wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Meerbusch
stellt den nordöstlichen Teil des Plangebietes bis an die Düsseldorfer Straße
angrenzend als Mischgebiet dar. Im südwestlichen Teil befinden sich Flächen für
die Landwirtschaft. Im Flächennutzungsplan ist der Verlauf einer Gasleitung
sowie eines Gewässers III. Ordnung über die südliche Plangebietsspitze
dargestellt. Darüber hinaus liegt das Plangebiet nordwestlich etwa zur Hälfte
im dargestellten Bauschutzbereich für den Luftverkehr.
Da der
aktuell gültige Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Meerbusch (Stand:
31.08.2017) die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens nicht
vorbereitet, ist gemäß § 1 Abs. 3 BauGB die Aufstellung dieser
Flächennutzungsplanänderung erforderlich.
Zum Erhalt und zur Stärkung des bestehenden Gartencenters, ist dessen
Modernisierung und Erweiterung erforderlich. Dies lässt sich im Bestand über
das vorhandene Marktgebäude nicht vollumfänglich umsetzen, daher ist eine
Umstrukturierung und Ergänzung des Gartenfachmarktes durch ein integriertes
Café mit Freisitz sowie einem separaten Lebensmittelmarkt beabsichtigt. Bereits
im Bestand ist das Gartencenter bezogen auf die Verkaufsfläche als
„großflächig“ einzustufen. Im Zuge der Neuplanung wird wiederum ein
großflächiger Gartenfachmarkt angestrebt, der um einen Lebensmittelmarkt
ergänzt wird. Grundsätzlich sind diese Nutzungen gemäß § 11 Abs. 3 BauGB auf
Ebene des Bebauungsplanes ausschließlich in Kerngebieten (MK) oder in
Sondergebieten (SO) realisierbar. Dementsprechend soll der Fortbestand des
Gartencenters durch eine solche Ausweisung gesichert werden. Durch die 116.
Änderung des Flächennutzungsplanes wird ein sonstiges Sondergebiet (eine
Sondergebietsfläche) angestrebt.
Parallel dazu erfolgt gemäß § 8 Abs. 3 Satz 1 BauGB
die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 314 Meerbusch-Büderich „SO Einzelhandel
und Gartencenter“, sodass die Vorgaben gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 im Rahmen der
Bauleitplanung berücksichtigt werden. Der aufzustellende Bebauungsplan hat zum
Ziel die Flächen des Plangebietes als Sonstiges Sondergebiet gemäß § 11
Baunutzungsverordnung (BauNVO) festzusetzen.
Der Verfahrensschritt der frühzeitigen Beteiligung der
Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB ist zwischen dem 08.06.2020 und dem
22.06.2020 erfolgt. Eine frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2
BauGB erfolgte zwischen dem 15.06.2020 und dem 03.07.2020.
Der 116. Flächennutzungsplanänderung liegen
folgende Gutachten und Untersuchungen zugrunde (vgl. auch Anlagen 6 bis 12):
- Schalluntersuchung
der Peutz Consult GmbH (2022)
- Verkehrsuntersuchung
der Leinfelder Ingenieure GmbH (2021)
- Bericht zur archäologischen Untersuchung der
Goldschmidt Archäologie Denkmalpflege
- Auswirkungsanalyse
zur Erweiterung eines Gartencenters und Ansiedlung eines
Lebensmitteldiscounters der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH
(2021)
- Baugrundgutachten
der F.G.M. Ingenieurgesellschaft Müller
mbH
- Hydrogeologisches Gutachten der F.G.M.
Ingenieurgesellschaft Müller mbH
- Artenschutzrechtlicher
Fachbeitrag (Stufe I der ASP) der weluga umweltplanung Weber, Ludwig, Galhoff
& Partner (2019)
Im Rahmen der Auswertung der bisher eingegangenen
Stellungnahmen (vgl. Anlage 5) wurden Anpassungen vorgenommen. Der beigefügte
Entwurf der 116. Flächennutzungsplanänderung mit Begründung und Umweltbericht
soll für einen Monat offengelegt werden. Die Beteiligung der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange soll gemäß § 4 Abs. 2 BauGB ebenfalls
erfolgen. Dazu soll mit dieser Beschlussvorlage der erforderliche
Offenlagebeschluss gefasst werden.
Historie zur Vorlage
-
Vorstellung der geplanten Bebauung im Ausschuss
für Planung und Liegenschaften am 12.03.2020. Das Gremium empfiehlt die
Einleitung des Bauleitplanverfahrens.
- FB4/1123/2020:
Einleitungsbeschluss der Änderung des Flächennutzungsplanes Meerbusch-Büderich
„So Lebensmittelmarkt und Gartencenter Düsseldorfer Straße“ durch den Haupt-,
Finanz- und Wirtschaftsförderungsausschuss der Stadt Meerbusch am 13.05.2020.
Aufgrund der Zustimmung der Ratsmitglieder zur Delegation der
Entscheidungsbefugnisse bei Feststellung der epidemischen Lage von landesweiter
Tragweite zog der Haupt-, Finanz- und Wirtschaftsförderungsausschuss die
Entscheidung des Ausschusses für Planung und Liegenschaften an sich.
- Frühzeitige
Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB vom 08.06.2020 -
29.06.2020 sowie frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB
vom 15.06.2020 - 03.07.2020.
1. Geltungsbereich, Geltungsbereichsänderung sowie
Ziel und Zweck des Flächennutzungsplanes
Der Geltungsbereich der 116. Änderung des
Flächennutzungsplanes der Stadt Meerbusch befindet sich im Süden des Stadtteils
Büderich und grenzt an die Stadtgrenze zu Düsseldorf. Der Geltungsbereich
umfasst eine Fläche von 2,96 ha.
Der Geltungsbereich wird wie folgt begrenzt:
- im Nordosten durch die bestehende Wohnbebauung an der
Düsseldorfer Straße,
- im Südosten durch die bestehende Hotel- bzw.
Gewerbenutzung,
- im Süden durch die Stadtgrenze zu Düsseldorf bzw. den
Laacher Abzugsgraben sowie die Böhlerstraße auf Düsseldorfer Stadtgebiet und
- im Südwesten und Nordwesten durch landwirtschaftliche
Flächen.
Der
Geltungsbereich wurde wie folgt geändert:
Das
Plangebiet wurde insgesamt verkleinert, um den Eingriff auf die
Landwirtschaftsflächen und die Untersuchungs- und Eingriffsbereiche des
Bodendenkmalschutzes zu verringern. Ebenfalls stellt die bestehende 110 kV
Leitung eine Restriktion dar.
Untergeordnete
Teilflächen (Flächen für die Landwirtschaft) im Nordosten (Flurstücke 61 sowie
teilweise 35 und 59) wurden aus dem Geltungsbereich herausgenommen. Im Bereich
Düsseldorfer Straße wurde der Geltungsbereich ausgeweitet. Die genauen
Änderungen sind der Anlage 3 zu entnehmen. Insgesamt hat sich dadurch die
Plangebietsfläche von 3,3 auf 2,96 ha verkleinert.
Die allgemeine Zielsetzung
der 116. Änderung des Flächennutzungsplanes lautet im Wesentlichen:
- Sicherung
der Entwicklungsflächen für den Ersatzbau des vorhandenen Gartenfachmarkts
- Ergänzungen
des Standortes durch einen Lebensmittelmarkt
-
städtebauliche Stärkung und Neuordnung des
Standortes
-
vertragliche Entwicklung i.S.d.
Einzelhandelskonzepts, des Immissionsschutzes sowie der verkehrlichen
Neuerschließung über die Düsseldorfer Straße
2. Wesentliche Planinhalte
Konkret werden im Flächennutzungsplan die
Darstellung eines Mischgebietes im östlichen Teil des Plangebietes sowie der
als Flächen für die Landwirtschaft dargestellte Bereich im Westen des
Plangebietes in die Darstellung eines Sondergebietes geändert. Die gesamten Flächen im Geltungsbereich werden als
Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Einzelhandel und Gartencenter“
dargestellt, um die Entwicklungsfläche für den ansässigen Gartenbaubetrieb und
die Ergänzung durch Lebensmitteleinzelhandel zu sichern. Gegenüber
dem Stand zur frühzeitigen Beteiligung gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
wurde die Flächennutzungs-plandarstellung um die Angabe der
Verkaufsflächenzahlen ergänzt. Dabei wird für den Lebensmittelmarkt eine
Verkaufsfläche von max. 800 m² vorgegeben und für das Gartencenter eine
Verkaufsfläche von maximal 6.200 m². Von der maximalen Verkaufsfläche des
Gartencenters sind bis zu 615 m² Randsortimente zulässig. Auf die Darstellung
der Geschossflächenzahl (GFZ) wird verzichtet.
Bisherige Darstellung |
ha |
Geplante Darstellung |
ha
|
Mischgebiet |
1,04 |
Sondergebiet |
2,96 |
Flächen für die Landwirtschaft |
1,92 |
|
|
Verkehrsplanung
Die Erschließung des
Plangebietes für den Individualverkehr soll über die Düsseldorfer Straße sowie
die über die Böhler Straße erfolgen. Die zweitgenannte Anbindung steht unter
dem Vorbehalt, dass Zufahrten nur aus Richtung Osten und Ausfahrten nur in
Richtung Westen (jeweils rechtsabbiegende Fahrzeuge) zulässig sind. Diese
Regelung ergibt sich aus dem Ergebnis der Verkehrsuntersuchung.
Das
Verkehrsgutachten hat insgesamt nachgewiesen, dass der durch das Bauvorhaben
entstehende Zusatzverkehr „gut“ von dem bestehenden Straßennetz aufgenommen
werden kann.
Lärmschutz
Für die bestehende Wohnbebauung entlang der
Düsseldorfer Straße ist mit einer erhöhten Lärmbelastung zu rechnen.
Voraussetzung für die Einhaltung der Immissionsrichtwerte im Nahbereich der
Nutzungen sind die bereits heute bestehenden Lärmschutzwände rechts und links
der Zufahrt zum Gartencenter entlang der Grundstücksgrenze zu den Wohnhäusern
mit einer Höhe von 2,5 m.
Im Rahmen des Verfahrens zum Bebauungsplan Nr. 314
wurde daher eine schalltechnische Untersuchung durchgeführt. Aus dieser wurden
erforderliche Maßnahmen zur Festsetzung im Bebauungsplan Nr. 314 abgeleitet, um
gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu gewährleisten. Die empfohlenen
Festsetzungen wurden auf Ebene des Bebauungsplanes Nr. 314 getroffen.
Ökologie und Artenschutz
Die
Ergebnisse der Artenschutzprüfung schließen die Eignung des Gebietes als
Fortpflanzungs- und Ruhestätte für planungsrelevante Arten aus den Gruppen
Säugetiere (Fledermäuse), Insekten (Libellen) und Vögel aufgrund der Qualität
der Habitatstrukturen sowie deren Größe und Lage im Raum aus. Eine Nutzung als
Nahrungshabitat durch planungsrelevante Arten ist möglich, wird aber als nicht
essenziell eingestuft und löst bei Überplanung keine Zugriffsverbote aus.
Brutvorkommen sogenannter „Allerweltsarten“ mit weiter Verbreitung und guter
Anpassungsfähigkeit sind nachgewiesen.
Durch
die im Rahmen der Artenschutzprüfung vorgegebene Vermeidungsmaßnahme
(Rodungsbeschränkung/Baufeldräumung) wird ein Auslösen von Verbotstatbeständen
verhindert: Zum Schutz von Brutvögeln und Fledermäusen sind die
Baufeldvorbereitungen, insbesondere Rodungsarbeiten und Baumfällungen, generell
auf den Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 28. Februar zu beschränken. Zu den
Rodungsarbeiten gehört auch das Entfernen von Brombeergebüsch und Hochstauden.
Das Gutachten kommt zum Ergebnis, dass bei Einhaltung
der Vermeidungsmaßnahmen das Eintreten von Zugriffsverboten nach §
44 (1) BNatSchG ausgeschlossen werden kann.
5. Checkliste Klimaschutz und Klimaanpassung in der Bauleitplanung
Aufgrund der größeren
Genauigkeit bzw. des detaillierteren Maßstabs ist die Checkliste auf Ebene des
Bebauungsplanes erstellt worden. Hier wird daher auf die Checkliste zum
Bebauungsplanverfahren verwiesen (siehe Beschlussvorlage FB4/1612/2022).
6. Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und Behörden
Im Rahmen der frühzeitigen
Beteiligung wurde eine Sammelstellungnahme durch die Öffentlichkeit sowie
weitere Stellungnahmen von Behörden und Trägern abgegeben. Die vorgebrachten
Hinweise und Anregungen wurden geprüft und soweit möglich und erforderlich in
den gutachterlichen Untersuchungen und Fachplanungen berücksichtigt sowie in
Begründung und Planzeichnung zur Flächennutzungsplanänderung eingearbeitet.
7. Weiteres Verfahren
Nach Zustimmung des Ausschusses für Planung und Liegenschaften der Stadt Meerbusch zu den Abwägungsvorschlägen der Verwaltung und zum Planentwurf wird die 116. Flächennutzungsplanänderung nach Veröffentlichung im Amtsblatt offengelegt werden
Finanzielle
Auswirkung:
Durch
die Ausführung des vorgeschlagenen Beschlusses entstehen keine Auswirkungen auf
den Haushalt
Alternativen:
Der Beschluss wird nicht
gefasst, entweder mit der Maßgabe, den Planentwurf zu ändern oder mit dem Auftrag das Verfahren
nicht weiterzuführen. Dies ist verbunden mit der Konsequenz, dass der
gesamtstädtische Flächennutzungsplan für diesen Bereich unverändert
fortbesteht.