Betreff
Einrichtung eines Jugendcafés "Alter Güterbahnhof" - Entwurfsplanung
Vorlage
SIM/368/2012
Aktenzeichen
SIM - 0.560
Art
Beschlussvorlage

Beschlussvorschlag:

 

Der Jugendhilfeausschuss nimmt die vorgelegte Entwurfsplanung zur Einrichtung eines Jugendcafés im alten Güterbahnhof, Meerbusch-Osterath zur Kenntnis.

Das Projekt wird aufgrund der nun ermittelten Kostenhöhe nicht weiterverfolgt.

 


Sachverhalt:

 

Der Jugendhilfeausschuss hat im Juni 2011 eine erste Vorplanung zur Einrichtung eines Jugendcafés in der ehemaligen Lagerhalle des alten Güterbahnhofs Osterath erörtert. Im September 2011 hat der Ausschuss dem vorgelegten Nutzungskonzept und einer zukünftigen Betriebsträgerschaft durch den Osterather Betreuungsverein zugestimmt. Zur Umsetzung dieses Projekts hat der Rat im Zuge der Haushaltssatzung 2012 folgende Finanzmittel bereitgestellt:

 

Konto U 01012042 Errichtung Jugendcafé Osterath

in 2012: 200 T€ zzgl. VE 80 T€

in 2013: 80 T€

 

Konto U 01012046 Alter Güterbahnhof (Energetische Sanierung u. Herrichtung Galeriebereich)

in 2012: 100 T€ zzgl. VE 57 T€

in 2013: 57 T€

 

Ingesamt stehen somit Haushaltsmittel in Höhe von 437 T€ zur Verfügung. Darin ist berücksichtigt, dass zur Reduzierung der Gesamtkosten ein Großteil der notwendigen Bauleistungen durch Eigenleistungen der örtlichen Handwerksunternehmen, des Vereins Pro Osterath, des Heimat- und Schützenvereins und des Männergesangvereins erbracht werden sollen.

Grundlage des Nutzungskonzepts ist die Aufteilung des bestehenden Gebäudes in die zwei Nutzungsbereiche „Jugendcafé“ und „Galeriebereich MKK“.

 

Nach Durchführung der Um-/ und Ausbauarbeiten sollen in diesen Teilbereichen folgende Nutzungen stattfinden:

 

a) Bereich Jugendcafé

Cafébetrieb, Veranstaltungsbetrieb (Lesungen, Informationsveranstaltungen, Kino, Musikveranstaltungen (Klassik bis Punkrock), Kleinkunst) an mehreren Wochentagen mit bis zu 200 Personen, Nutzungszeiten in der Woche bis max. 22.00 Uhr, an Wochenenden bis 24.00 Uhr, während der Schließungszeiten des Jugendcafés Nutzung durch örtl. Vereine und Gruppen für Vereinssitzungen und Besprechungen (bis 22.00 Uhr)

 

b) Galeriebereich MKK

Kunstausstellungen, künstlerische Kursangebote, während freier Zeiträume - Nutzung durch örtliche Vereine und Gruppen für Vereinssitzungen und Besprechungen (bis 22.00 Uhr), max. 50 Personen

 

Zur Vermeidung einer bauaufsichtlichen Einordnung des Projekts als Versammlungsstätte, wird in der Betriebsbeschreibung festgelegt, dass in den beiden Nutzungsbereichen keine Großveranstaltungen gleichzeitig durchgeführt werden dürfen. Eine Nutzung der beiden Großräume für ein und die selbe Veranstaltung ist nicht möglich. Die maximal im Gesamtgebäude anwesende Personenanzahl wird auf 200 begrenzt. Auf Basis dieses Nutzungsprofils hat Service Immobilien die im letzten Jahr erarbeitete Vorentwurfsplanung weiter planerisch bearbeitet und nun die Leistungsphase Entwurfsplanung fertig gestellt. Im Zuge dieser weiteren Bearbeitung sind zahlreiche, das Projekt beeinflussende Punkte deutlich geworden:

 

  • aufgrund der Ende 2011 vorgenommenen Änderungen im B-Plan ist eine Beheizung des Gebäudes über die im B-Plan festgesetzte Nahwärmestation vorzunehmen; solange diese jedoch (einschl. Fernwärmeleitung) nicht fertig gestellt ist, muss eine provisorische Heizungsanlage im Keller des Jugendcafés eingebaut werden.
  • der B-Plan setzt unmittelbar vor dem Gebäude 19 private Stellplätze fest. Diese dienen dem bauaufsichtlich erforderlichen Stellplatznachweis für Jugendcafé/ Galeriebereich MKK und dem Silo. Eine Kompensation erfolgt durch ausreichend bemessene Fahrradstellplätze. Die zu dieser Stellplatzanlage führende, öffentliche Erschließungsstraße ist zurm Zeit noch nicht gebaut, ein Baubeginn auch noch nicht absehbar. Die Fläche der Stellplätze befindet sich zum Teil noch auf einem heutigen Privatgrundstück, ein Erwerb dieser Fläche ist dem Investor bisher noch nicht gelungen. In Konsequenz dieser Tatsache müssen die bauaufsichtlich notwendigen Stellplätze (nach derzeitigem Konzept 25 Stck) vorübergehend auf anderer Fläche angelegt werden. Vorgeschlagen wird hier die derzeitige Fläche des Park & Ride Platzes hinter den Bahngleisen, hier kann ein Teil der Stellplätze durch Doppelnutzung kompensiert werden.
  • Bisher waren im Zuge des Vorentwurfs nur 4 Stellplätze für die Mitarbeiter des Jugendcafés für den Stellplatznachweis kostenmäßig vorgesehen. Für die jugendlichen Besucher (U18) waren keine Stellplätze erforderlich. Aufgrund der neu angedachten Nutzung sind zusätzlich 21 Stellplätze, insgesamt also 25 Stellplätze nachzuweisen da bei einer Nutzung durch die Osterather Gruppen und Vereine nicht davon ausgegangen werden kann, dass dieser Personenkreis das Gebäude ohne PKW aufsuchen wird.
  • Bei einer Ortsbesichtigung wurde festgestellt, dass die bestehende Maschendrahtzaunanlage, die das Grundstück Ladestraße 3 von den Bahngleisen abtrennt an zahlreichen Stellen mutwillig beschädigt ist. Hier kürzen Personen offensichtlich den Weg aus dem Bereich Ladestraße auf die Bahnsteige nach Krefeld und Neuss ab. Aus Gründen des Unfallschutzes hält es die Verwaltung für erforderlich, den Maschendrahtzaun spätestens mit Aufnahme des Betriebs des Jugendcafés zu reparieren und zusätzlich das Grundstück des Gebäudes zur Bahnseite hin vollständig durch einen stabilen Stabgitterzaun hin abzusichern.
  • Im Zuge der im Rahmen des Controllingverfahrens vertieften Entwurfsplanung wurde an der Gebäudesubstanz eine Schadstoffuntersuchung durchgeführt. Dabei wurde festgestellt, dass die gesamte Dachkonstruktion (Sparren und Holzschalung) mit teerhaltigen Anstrichen getränkt ist. Dies führt bei einer dauerhaften Nutzung durch Personen zu einer unzulässigen Belastung der Raumluft. Die Konstruktion muss daher im Zuge der Sanierungsarbeiten ausgebaut, entsorgt und durch eine neue Holzkonstruktion ersetzt werden. Die Untersuchung hat ferner gezeigt, dass die Holzstützen und Pfetten nicht schadstoff belastet sind und insofern erhalten werden können.
  • In den städtischen Archiven konnten keine alten Planungs- und Genehmigungsunterlagen des Gebäudes gefunden werden. Demzufolge liegt für das Gebäude auch kein statischer Nachweis vor. Im Hinblick auf die nun gewünschte dauerhafte Nutzung des Gebäudes als Aufenthaltsraum und für Veranstaltungen muss im Zuge des Bauantrags der statische Nachweis für das Gesamtgebäude geführt werden.
  • Nach dem neuen Nutzungskonzept sind mehrmals in der Woche Veranstaltungen bis 24.00 Uhr vorgesehen. Hierfür muss ein schallschutztechnischer Nachweis geführt werden da die nach B-Plan geplante Wohnbebauung in einem Abstand vom Gebäude Ladestraße 3 in nur rd. 70 m Entfernung vorgesehen ist. Infolgedessen ist der Veranstaltungsraum im Jugendcafé baulich so herzurichten, dass Imissionen aus Veranstaltungslärm nur in einem zulässigen Maße nach außen dringen können um die gesetzlich vorgeschriebenen Lärmemissionswerte bei Nacht nicht zu überschreiten. Hierzu sind alle Fenster und Türen des Jugendcafés als sogenannte Schallschutzverglasung auszuführen, die neue Dachkonstruktion muss schwerer ausgeführt werden um auch für dieses Bauteil den baulichen Lärmschutz sicher zu stellen. Da die Fenster während der Veranstaltung nicht geöffnet werden dürfen, muss zusätzlich im Veranstaltungsraum eine Lüftungsanlage eingebaut werden (ausgelegt auf die maximale Benutzerzahl von 200 Personen).
  • In einer Besprechung mit der Musikszene Meerbusch wurden die technischen Rahmenbedingungen für die zukünftigen Veranstaltungen besprochen. Dabei wurde festgestellt, dass der bisherige, für das Gebäude bestehende provisorische Stromanschluss zukünftig nicht mehr ausreichend ist und durch einen stärkeren Anschluss zu ersetzen ist. Derzeitig ist unklar, wann im Zuge der Errichtung der angrenzenden öffentlichen Erschließungsstraße das neue Stromversorgungsnetz für das Ostara-Gebiet erstellt und in Betrieb genommen wird. Für den Fall, dass dies nicht rechtzeitig mit der Fertigstellung des Jugendcafés/ Galeriebereichs MKK erfolgt, müsste der bestehende Stromanschluss über eine weitere Freileitung vorübergehend verstärkt werden.
  • An der süd-westlichen Gebäudeecke befindet sich ein Steuerungsschrank der deutschen Bahn AG. Es konnte bisher nicht geklärt werden, inwiefern die beabsichtigten Baumaßnahmen im Gebäude zu einer Beeinflussung des Schaltschrankes führen und ob die Bahn ggfls. hieraus noch Forderungen ableitet.
  • Zum Schutz des Gebäudes gegen Blitzschlag wird eine Blitzschutzanlage zusätzlich vorgesehen.

 

Der Vorlage sind Planunterlagen und eine Kostenberechnung zur Information beigefügt. Die Planung wird in der Sitzung ausführlich erläutert. Die im Zuge der Planungsfortschreibung aufgezeigten Mehraufwendungen bedürfen aufgrund des verbindlich festgelegten Controllingverfahrens für städtische Hochbauten der erneuten Zustimmung durch den zuständigen Fachausschuss bevor eine detaillierte Planung weitergeführt werden kann.

 

Als nächste Arbeitsschritte sind dann die Fachplaner (Tragwerksplanung, bauphysikalische Nachweise, Schallschutznachweis, brandschutztechn. Nachweis) zu beauftragen und die Baugenehmigungsplanung auszuarbeiten. Parallel dazu ist mit den Osterather Handwerkern und Institutionen das weitere Prozedere hinsichtlich der angedachten Umsetzung in Eigenleistung zu konkretisieren und in verbindlichen Vereinbarungen festzulegen (Nutzungsvereinbarung für Jugendcafé und Galeriebereich MKK, Baudurchführungsvereinbarung einschl. Regelung der Materialkosten).

 

 


Finanzielle Auswirkung:

 

Durch die Ausführung des vorgeschlagenen Beschlusses entstehen folgende Auswirkungen auf den Haushalt:

 

Wie unter Abschnitt „Sachverhalt“ dargestellt, wären für die Projekte Errichtung Jugendcafé Osterath und  Alter Güterbahnhof (Energetische Sanierung u. Herrichtung Galeriebereich) nach der jetzt vorliegenden Entwurfsplanung zusätzliche Haushaltsmittel in Höhe von 398 T€ bereitzustellen. Eine detaillierte Kostenberechnung ist in der Anlage beigefügt. Vor dem Hintergrund der derzeitigen Haushaltslage ist die Finanzierung dieses Mehrbetrages im Haushalt nach Auffassung der Verwaltung nicht darstellbar. Zudem zeigen die durch den Rat der Stadt begonnenen Überlegungen zur Haushaltskonsolidierung, dass grundsätzlich alle Projekte hinsichtlich ihrer Notwendigkeit und Finanzierbarkeit zu überdenken sind. Insofern schlägt die Verwaltung vor, das Projekt Jugendcafé im alten Güterbahnhof Osterath nicht weiter zu verfolgen.


Alternativen: