Beschlussvorschlag:

Der Ausschuss für Planung und Liegenschaften stimmt den nachfolgenden planungsrechtlichen Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 266 „Ostara" für das Bauvorhaben Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses mit Tiefgarage, Gottlieb-Daimler-Straße 19, Meerbusch-Osterath für folgende Tatbestände gemäß § 31 (2) BauGB zu:

1.           Überschreitung der zulässigen Geschossigkeit von II auf Ill in Teilen des Ml und im GE

2.           Überschreitung der festgesetzten Traufhöhe TH < 7,5 m im Ml um 2,6 m

3.           Überschreitung der festgesetzten Firsthöhe FH < 12,5 m im Ml um 90 cm

4.           Überschreitung der festgesetzten Gebäudehöhe GH 13,0 m im GE um 40 cm

Befreiung von der Art der Nutzung - GE - für Wohnzwecke in einem räumlich

stark untergeordneten Teilbereich des Gebäudes 

Sachverhalt:

Der Antragsteller plant auf dem Flurstück 1049, Flur 11, Gemarkung Osterath, den Neubau eines dreigeschossigen Wohn- und Geschäftshauses mit Tiefgarage. Gegenüber von EDEKA sollen zwei L-förmige Gebäude entstehen, die einen großzügig begrünten und geschützten Innenhof einfassen.

Das Grundstück befindet in integrierter Lage in Osterath an der Gottlieb- Daimler-Straße. Der an die Gottlieb-Daimler-Straße angrenzende Grundstücksteil liegt im GE-Gebiet, der hintere Teil im MI-Gebiet. Unmittelbar angrenzend gibt es Versorgungseinrichtungen für den täglichen Bedarf; der Regionalhaltepunkt,Bahnhof Osterath als auch das Ortszentrum mit weiteren Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungen sind fußläufig sehr gut zu erreichen. Die Umgebung des Baugrundstücks zeigt sich sehr heterogen; sowohl hinsichtlich der Gebäudestruk­tur als auch der Nutzung. Kleinteilige Ein- und Mehrfamilienhäuser, aber auch größere Gebäudekomplexe wie die beiden Supermärkte prägen die städtebauliche Situation.

Auf dem Nachbargrundstück (Gottlieb-Daimler-Straße 9, Meerbuscher Straße 79, 81, 83) wurde mit AZ BG-525-2018 am 11.06.2019 die Errichtung eines Wohn- und Geschäftsgebäudekomplexes (Gewerbe) mit Tiefgarage genehmigt, der in Kürze realisiert werden soll. Bauherr ist die Domos GmbH, Köln. Im Zusammenhang mit dieser Genehmigung wurden am 11.06.2019 nach Beschlussfassung über den Antrag auf Vorbescheid im APL am 17.04.2018 (Verwaltungsvorlage FB4/703/2017) mit den vorliegend beantragten Befreiungen übereinstimmende Befreiungen erteilt. Es gilt der Gleichbehandlungsgrundsatz.

Geplante Nutzungen

Insgesamt sollen 8 Wohnungen (MI) mit einer Gesamtwohnfläche von etwa 700 m² entstehen. Über Aufzüge können alle Wohnungen barrierefrei erschlossen werden. Zusätzlich zu den 8 Wohnungen sind 4 Gewerbeeinheiten mit 4 Betriebswohnungen (GE) mit insgesamt etwa 800 m² Fläche geplant. Im Gebäudekörper sollen weiter auch eine Zahnarztpraxis, ein Dentallabor und Büros (GE) untergebracht werden.

Geplante Gestaltung

Durch die L-förmige Anlage mit durchgängig gleicher Geschossigkeit und ruhiger, klarer Struktur wird sowohl das Grundstück als auch der öffentliche Raum städtebaulich gefasst. Nach Umplanung wurden die privaten Freiräume analog zur geplanten Nachbarbebauung möglichst geschützt und zusammenhängend im Blockinnenbereich angeordnet.

Der Baukörper gliedert sich in zwei Häuserteile mit eigenen, zurückversetzten Eingängen, in Anlehnung an die kleinteilige Baustruktur der Umgebung. Durch den Einsatz unterschiedlicher Fassadenmaterialien, wie mineralischer Putz und rote Klinker, wird die Gliederung ablesbar. Es ist vorstellbar, die Putzflächen unterschiedlich farbig zu gestalten und bei den weiteren Bauelementen wie Fenster, Hauseingangstüren, Sichtschutzelemente und Balkongeländer in Material und Farbigkeit zu variieren, um eine weitere Differenzierung in der Baugestaltung zu erreichen.

Geltendes Planungsrecht

Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 266 „Ostara", der für diesen Bereich als Art der baulichen Nutzung ein Mischgebiet sowie angrenzend an die Gott­lieb-Daimler-Straße ein Gewerbegebiet festsetzt.

Am 27.04.2017 wurde vom Rat der Stadt Meerbusch für einen Teilbereich des Bebauungsplans ein Aufstellungsbeschluss für die 1. Änderung des Bebauungsplans gefasst. Vorrangiges Planungsziel ist die Entwicklung von Wohnbauflächen. Der bisherige Verlauf des Änderungsverfahrens hat allerdings deutlich gemacht, dass mit einem schnellen Abschluss des Bauleitplanverfahrens nicht zu rechnen ist. Dies liegt unter anderem daran, dass von Seiten einiger Grundstückseigentümer entlang der Gottlieb-Daimler-Straße kein vorrangiges Interesse an einer Bebauungsplanänderung besteht. Eine Wohnnutzung im gesamten Änderungsbe­reich ist aber nur dann realisierbar, wenn eine durchgängige Bebauung mit einer bestimmten Min­desthöhe entlang der Gottlieb-Daimler-Straße gewährleistet werden kann, da diese Gebäudeteile zukünftig lärmabschirmend wirken. Darüber hinaus sind ggf. noch weitere aktive Lärmschutzmaß­nahmen erforderlich, die jedoch bei nicht vorhandener Mitwirkungsbereitschaft einiger Grundstücks­eigentümer möglicherweise nicht realisiert werden können.

Um dennoch kurzfristig eine bauliche Entwicklung im Bereich der derzeit brachliegenden Flächen an der Gottlieb-Daimler-Straße anstoßen zu können und bereits jetzt eine Realisierung von dringend erforderlichen, barrierefrei erreichbaren Wohnungen im Geschosswohnungsbau zu ermöglichen, soll die planungsrechtliche Beurteilung des Vorhabens gemäß dem noch immer rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 266 erfolgen. Dieser setzt in diesem Bereich u. a. Folgendes fest:

Die Art der Nutzung ist entlang der Meerbuscher Straße als Mischgebiet (Ml) und zur Gottlieb-Daimler-Straße als Gewerbegebiet (GE) festgesetzt. Im vorderen Bereich des Ml-Gebietes entlang der Meerbuscher Straße setzt der B-Plan eine II- bis III- geschossige offene Bauweise fest. Für den hinteren Bereich des Ml-Gebietes sowie für das GE-Gebiet entlang der Gottlieb-Daimler-Straße sind maximal zwei Geschosse in der offenen Bauweise zulässig.

Im Ml ist die maximale Grundflächenzahl (GRZ) 0,6 und im GE 0,8 festgesetzt. Eine Geschossflächen­zahl (GFZ) wurde nicht festgelegt. Des Weiteren enthält der Bebauungsplan Festsetzungen zur Trauf­und Firsthöhen sowie Gebäudehöhen.

Die Traufhöhe ist im Ml mit TH < 7,5 m und die Firsthöhe ist mit FH < 12,5 m festgesetzt.

Im GE beträgt die maximal zulässige Gebäudehöhe H < 13,0 m.

Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen definiert.

Die für das Bauvorhaben notwendigen Stellplätze sollen in einer Tiefgarage nachgewiesen werden, deren Zufahrt nach Umplanung baulich integriert wurde. Eine Tiefgarage und Nebenanlagen sind im gesamten Baufenster möglich.

Für die Umsetzung des geplanten Bauvorhabens sind Befreiungen nach § 31 Abs. 2 BauGB erforder­lich..

Zu den Befreiungstatbeständen wird wie folgt Stellung genommen.

Zu 1.  Überschreitung der zulässigen Geschossigkeit von II- auf lll-geschossig

Das geplante Bauvorhaben sieht entgegen den gestaffelten Vorgaben des B-Planes Nr. 266 einen durchgängig lll-geschossige Baukörper mit Staffelgeschoss und begrüntem Flachdach vor. Dadurch wird die in Teilen des Baugrundstücks derzeit festgesetzte, zulässige Anzahl der Vollge­schosse um ein Vollgeschoss überschritten. Zugunsten einer einheitlichen Höhengestaltung schließt der durchgängig lll-geschossige Baukörper städtebaulich und räumlich an das geplante Gebäude Meerbuscher Straße 79-83, Gottlieb-Daimler-Straße 9 angemessen an. Der Entwurf nimmt durch die drei Vollgeschosse plus unterordneten Staffelgeschoss die prägenden Gebäudehöhen des Umfeldes auf und bildet mit dem o. g. Gebäude eine signifikante Gebäudeeinheit und einheitliche Straßenrandbebauung.

Darüber hinaus kann durch die teilweise Ergänzung um ein drittes Vollgeschoss dem Ziel der in Auf­stellung befindlichen 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 266, vorrangig Wohnraum an diesem integrierten Standort zu schaffen, sehr gut entsprochen werden.

Zu 2., 3. und 4. Überschreitung der festgesetzten Trauf- und Firsthöhen sowie der Gebäudehöhe

Die vorliegende Planung überschreitet die im Bebauungsplan festgesetzten Höhen der baulichen Anlagen wie folgt:

Das Gebäude entlang der Gottlieb-Daimler-Straße überschreitet die festgesetzte Höhe geringfügig um ca. 40 cm. Festgesetzt sind 13,0 m Höhe.

Innerhalb des Ml-Gebietes überschreitet die Traufhöhe (TH) -hier die Attika des 3. Vollgeschosses- die festgesetzte TH um ca. 2,6 m. Festgesetzt sind 7,5 m Traufhöhe.

Die Firsthöhe (FH) - hier die Attika des abschließenden Flachdaches des Staffelgeschosses- überschrei­tet die festgesetzte FH um ca. 90 cm. Festgesetzt sind 12,5 m Firsthöhe.

Der Baukörper stellt sich in einer klaren, modernen Architektursprache dar. Die Umwehrung des Staffelgeschosses und die Attika des abschließenden Flachdachs bilden die raumgebenden Straßen­kanten und passen sich der geplanten Nachbarbebauung an. Insgesamt fügt sich die geplante Höhenstruktur des Entwurfs in die umgebende Bebauung ein und schafft eine städtebaulich sinnvolle und verträglich gefasste Raumkante. Die Überschreitung stellt einen höhengleichen Über­gang zu der geplanten Nachbarbebauung wie auch der vorhandenen Bebauung -wie z.B. der neuen Wohnbebauung an der Tonstraße (auf dem ehemaligen Ostara-Gelände) mit ebenfalls 3 Vollgeschossen - dar. Ebenso wird die Höhenentwicklung der gegenüberliegenden Straßenseite der Meerbuscher Straße aufgenommen, die insbesondere durch die Hausnummer 78 geprägt ist.

Zu 5.  Art der Nutzung -GE-

Das Wohngebäude schließt mit den Wohnungsgrundrissen unmittelbar rechtwinkelig an den gewerblichen Gebäudeteil an der Gottlieb-Daimler-Straße an. So können sinnvolle zusammenhängende Wohnungsgrundrisse gewährleistet werden. Für einen untergeordneten, geringfügig kleinen Teilbereich des Gebäudes ist die Befreiung von der Einhaltung der im B-Plan 266 festgesetzten Art der baulichen Nutzung GE - zugunsten einer sinnvollen Schaffung von Wohnraum (Grundrisse) erforderlich. Die Grundzüge der Planung bleiben unberührt. Die Abschirmung der Wohnnutzung von der gewerblichen Nutzung wird erreicht.

Finanzielle Auswirkung:

Durch die Ausführung des vorgeschlagenen Beschlusses entstehen keine Auswirkungen auf den Haushalt.l

Alternativen:

Keine