Beschlussvorschlag:
Der Ausschuss für Planung und
Liegenschaften stimmt den planungsrechtlichen Befreiungen von den Festsetzungen
des Bebauungsplanes Nr. 266 „Ostara“ für das Bauvorhaben – Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses mit Tiefgarage,
Meerbuscher Straße 79, Meerbusch-Osterath – für folgende Tatbestände
gemäß § 31 (2) BauGB zu.
1. Überschreitung der zulässigen Geschossigkeit von II auf III in Teilen des MI und im GE
2.
Überschreitung der festgesetzten Traufhöhe TH <
7,5 m im MI um 2,8 m
3. Überschreitung der festgesetzten Firsthöhe FH < 12,5 m im MI um 90 cm
4. Überschreitung der festgesetzten Gebäudehöhe GH < 13,0 m im GE um 30 cm
5. Befreiung von der Art der Nutzung – GE - für Wohnzwecke in einem räumlich sehr kleinen Teilbereich des Gebäudekomplexes
Sachverhalt:
Die Planung wird in der Sitzung
vorgestellt.
Der Antragsteller plant auf dem Flurstück 1050, Flur 11, Gemarkung
Osterath, den Neubau eines dreigeschossigen Wohn- und Geschäftshauses mit
Tiefgarage. So sollen gegenüber der alten Seilerei zwei L-förmige Gebäude
entstehen, die einen großzügig begrünten und geschützten Innenhof einfassen.
Das Grundstück befindet in integrierter Lage in Osterath zwischen
Meerbuscher Straße und Gottlieb-Daimler-Straße. Unmittelbar angrenzend gibt es
Versorgungseinrichtungen für den täglichen Bedarf; der Regionalhaltepunkt
‚Bahnhof Osterath‘ als auch das Ortszentrum mit weiteren Einkaufsmöglichkeiten
und Dienstleistungen sind fußläufig sehr gut zu erreichen.
Die Umgebung des Baugrundstücks zeigt sich sehr heterogen; sowohl
hinsichtlich der Gebäudestruktur als auch der Nutzung. Kleinteilige Ein- und
Mehrfamilienhäuser, aber auch unterschiedlich große Gebäudekomplexe, zu denen
neben den Supermärkten auch die gegenüber liegende alte Seilerei gehört, prägen
die städtebauliche Situation.
Geplante Nutzungen
Das Bauvorhaben sieht überwiegend eine Wohnnutzung vor, die fußläufig
über den vorhandenen Fuß und Radweg erschlossen werden soll.
Insgesamt sollen 30 Wohnungen in unterschiedlichen Größen mit einer
Gesamtwohnfläche von mehr als 3.200 m² entstehen.
Vier der geplanten Wohnungen sind als 2 ½-Zimmerwohnungen mit einer
Wohnfläche von ca..72 m² - 82 m² konzipiert. Die Hälfte der Wohnungen sind als
3 ½-Zimmerwohnungen mit ca. 70 m² - 94 m² geplant. Sieben der zukünftigen
Wohnungen sollen über Wohnflächen von ca. 116 m² - 134 m² (4 ½ Zimmer)
verfügen, und drei Wohnungen sind als 5 ½-Zimmerwohnungen mit einer Fläche von
ca. 135 m² - 156 m² geplant. Über Aufzüge können alle Wohnungen barrierefrei
erschlossen werden.
Zusätzlich zu den Wohnungen sind etwa 1.300 m² gewerblich genutzte
Flächen geplant.
So soll in dem Gebäudekörper an der Meerbuscher Straße im Erdgeschoss eine Arztpraxis entstehen; im Gebäudeteil entlang der Gottlieb-Daimler-Straße bietet es sich aufgrund der Lage an, gewerbliche betriebe wie z. B. ein Fitnessstudio oder eine physiotherapeutische Praxis anzusiedeln. In den Obergeschossen ist eine Nutzung als Boardinghaus oder Betriebsleiterwohnungen mit schallgeschützen Grundrissen denkbar.
Geplante Gestaltung
Durch die U-förmige
Anlage mit durchgängig gleicher Geschossigkeit und ruhiger, klarer Struktur
wird das Grundstück als auch der öffentliche Raum städtebaulich gefasst.
Die zwei Baukörper
gliedern sich nochmals in einzelne Häuser mit eigenen, zurückversetzten
Eingängen, in Anlehnung an die kleinteilige Baustruktur der Umgebung. Durch den
Einsatz unterschiedlicher Fassadenmaterialien, wie mineralischer Putz und rote
Klinker, wird die Gliederung ablesbar. Es ist vorstellbar, die Putzflächen
unterschiedlich farbig zu gestalten und bei den weiteren Bauelementen wie
Fenster, Hauseingangstüren, Sichtschutzelemente und Balkongeländer in Material
und Farbigkeit zu variieren, um eine weitere Differenzierung der Häuser zu
erreichen.
Ziel ist es, so den Gebäudekomplex gestalterisch
wieder in ‚einzelne Häuser aufzulösen‘, um den zukünftigen Bewohnern jeweils eine eigene Adresse in einem kleineren
Nachbarschaftsverbund anbieten zu können.
Geltendes Planungsrecht
Das Bauvorhaben
liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 266 „Ostara“,
der für diesen Bereich als Art der baulichen Nutzung ein Mischgebiet sowie
angrenzend an die Gottlieb-Daimler-Straße ein Gewerbegebiet festsetzt.
Am 27.04.2017 wurde
vom Rat der Stadt Meerbusch für einen Teilbereich des Bebauungsplans ein
Aufstellungsbeschluss für die 1. Änderung des Bebauungsplans gefasst.
Vorrangiges Planungsziel ist die Entwicklung von Wohnbauflächen.
Der bisherige
Verlauf des Änderungsverfahrens hat allerdings deutlich gemacht, dass mit einem
schnellen Abschluss des Bauleitplanverfahrens nicht zu rechnen ist. Dies liegt
unter anderem daran, dass von Seiten einiger Grundstückseigentümer entlang der
Gottlieb-Daimler-Straße kein vorrangiges Interesse an einer
Bebauungsplanänderung besteht. Eine Wohnnutzung im gesamten Änderungsbereich
ist aber nur dann realisierbar, wenn eine durchgängige Bebauung mit einer
bestimmten Mindesthöhe entlang der Gottlieb-Daimler-Straße gewährleistet werden
kann, da diese Gebäudeteile zukünftig lärmabschirmend wirken. Darüber hinaus
sind ggfs. noch weitere aktive Lärmschutzmaßnahmen erforderlich, die jedoch bei
nicht vorhandener Mitwirkungsbereitschaft einiger Grundstückseigentümer
möglicherweise nicht realisiert werden können.
Um dennoch
kurzfristig eine bauliche Entwicklung im Bereich der derzeit brachliegenden
Flächen zwischen Meerbuscher Straße und Gottlieb-Daimler-Straße anstoßen zu
können und bereits jetzt eine Realisierung von dringend erforderlichen,
barrierefrei erreichbaren Wohnungen im Geschosswohnungsbau zu ermöglichen, soll
die planungsrechtliche Beurteilung des Vorhabens gemäß dem noch immer
rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 266 erfolgen. Dieser setzt in diesem Bereich
u. a. Folgendes fest:
Die Art der Nutzung ist entlang der Meerbuscher-Straße als Mischgebiet (MI) und zur Gottlieb-Daimler-Straße als Gewerbegebiet (GE) festgesetzt.
Im vorderen Bereich des MI-Gebietes entlang der Meerbuscher Straße setzt der B-Plan eine II- bis III-geschossige offene Bauweise fest. Für den hinteren Bereich des MI-Gebietes sowie für das GE-Gebiet entlang der Gottlieb-Daimler-Straße sind maximal zwei Geschosse in der offenen Bauweise zulässig.
Im MI ist die maximale Grundflächenzahl (GRZ) 0,6 und im GE 0,8 festgesetzt. Eine Geschossflächenzahl (GFZ) wurde nicht festgelegt. Des Weiteren enthält der Bebauungsplan Festsetzungen zur Trauf- und Firsthöhen sowie Gebäudehöhen.
Die Traufhöhe ist im MI mit TH < 7,5 m und die Firsthöhe ist mit FH < 12,5 m festgesetzt.
Im GE beträgt die maximal zulässige Gebäudehöhe H < 13,0 m.
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen definiert.
Die für das Bauvorhaben notwendigen Stellplätze sollen in einer Tiefgarage nachgewiesen werden. Eine Tiefgarage und Nebenanlagen sind im gesamten Baufenster möglich.
Für die Umsetzung des geplanten Bauvorhabens sind
Befreiungen nach § 31 Abs. 2 BauGB erforderlich.
Zu den Befreiungstatbeständen wird wie folgt Stellung
genommen:
Zu 1. Überschreitung der zulässigen Geschossigkeit von
II- auf III-geschossig:
Das geplante Bauvorhaben sieht entgegen den gestaffelten
Vorgaben des B-Plans 266 zwei durchgängig III-geschossige Baukörper mit Staffelgeschoss als Flachdachgebäude
vor.
Dadurch wird die in Teilen des Baugrundstücks die derzeit
festgesetzte, zulässige Anzahl der Vollgeschosse um ein Vollgeschoss
überschritten.
Dies gilt für die zur Gottlieb-Daimler Straße gelegenen
Gebäudeteile und die seitliche Bebauung entlang des Fuß- und Radwegs.
Die durchgängig III-geschossigen
Baukörper sind in ihrer Gestaltung ruhiger und schließen das Baugebiet
städtebaulich und räumlich angemessen ab. Der Entwurf nimmt durch die drei
Vollgeschosse plus unterordneten Staffelgeschoss die prägenden Gebäudehöhen aus
dem Umfeld auf und fasst den öffentlichen Raum entlang der Meerbuscher Straße,
dem Fuß- und Radweg als auch der Gottlieb-Daimler Straße.
Darüber hinaus kann durch die teilweise Ergänzung um ein
drittes Vollgeschoss dem Ziel der in Aufstellung befindlichen 1. Änderung des
Bebauungsplanes Nr. 266, vorrangig Wohnraum an diesem integrierten Standort zu
schaffen, sehr gut entsprochen werden.
Zu 2., 3. und 4. Überschreitung der festgesetzten Trauf- und
Firsthöhen sowie der Gebäudehöhe:
Die vorliegende Planung überschreitet die im Bebauungsplan
festgesetzten Höhen der baulichen Anlagen wie folgt:
Der Gebäuderiegel entlang der Gottlieb-Daimler-Straße überschreitet die festgesetzte Höhe
geringfügig um ca. 30 cm. Festgesetzt sind 13,0 m Höhe.
Innerhalb des MI-Gebietes überschreitet die Traufhöhe (TH)
–hier die Attika des 3. Vollgeschosses- die festgesetzte TH um ca. 2,8 m.
Festgesetzt sind 7,5 m Traufhöhe.
Dieses resultiert unter anderem aus dem -an der Meerbuscher Straße auch
planungsrechtlich zulässigem- dritten Vollgeschoss.
Die Firsthöhe (FH) - hier die Attika des abschließenden
Flachdaches des Staffelgeschosses- überschreitet die festgesetzte FH um ca. 90
cm. Festgesetzt sind 12,5 m Firsthöhe.
Die Baukörper stellen sich in einer klaren, modernen
Architektursprache dar. Die Umwehrung des Staffelgeschosses und die Attika des
abschließenden Flachdachs bilden die raumgebenden Straßenkanten.
Insgesamt fügt sich die geplante Höhenstruktur des Entwurfs
in die umgebende Bebauung ein und schafft einen städtebaulich, gefassten
Abschluss des Baugebiets. Unter Beachtung der prägenden Raumkanten in der
Umgebung des Baugrundstücks stellen die Höhen einen höhengleichen Übergang zu
der vorhandenen Bebauung -wie z.B. der neuen Wohnbebauung an der Tonstraße (auf
dem ehem. Ostara-Gelände) mit ebenfalls 3 Vollgeschossen – dar.
Ebenso wird die Höhenentwicklung der gegenüberliegenden
Straßenseite der Meerbuscher Straße aufgenommen, die insbesondere durch die
Hausnummer 78 geprägt ist.
Zu 5. Art der Nutzung -GE-
Das Wohngebäude entlang des neuen Fuß- und Radwegs schließt
mit den Wohnungsgrundrissen unmittelbar rechtwinkelig an den gewerblichen Gebäudeteil
an der Gottlieb-Daimler-Straße an. Somit können zum einen sinnvolle
Wohnungsgrundrisse gewährleistet werden und zum anderen auch ein in diesem
Bereich gut nutzbarer, privater Freiraum im Innenbereich entstehen. Zusätzlich
wird hierdurch eine bessere Belichtung ermöglicht und Probleme hinsichtlich des
Brandschutzes vermieden.
Somit ist für einen untergeordneten, geringfügig kleinen
Teilbereich des Gebäudekomplexes die Befreiung von der Einhaltung der im B-Plan
266 festgesetzten Art der baulichen Nutzung GE – zugunsten einer sinnvollen
Schaffung von Wohnraum erforderlich. Die Grundzüge der Planung bleiben
unberührt. Die Abschirmung der Wohnnutzung von der gewerblichen Nutzung wird
erreicht.
Finanzielle Auswirkung:
Durch
die Ausführung des vorgeschlagenen Beschlusses entstehen keine Auswirkungen auf
den Haushalt.
Alternativen:
Keine