Beschlussvorschlag:
Der Ausschuss für Planung und Liegenschaften empfiehlt dem Rat der
Stadt, folgenden Beschluss zu fassen:
1.
Die Baugrundstücke im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 82,
Meerbusch-Büderich, Brühl (Gemarkung Büderich, Flur 4, Teilflächen der
Flurstücke Nr. 229, 461 und 110 von ca. 6.930 m²), werden zum
Höchstgebot, mindestens aber zu einem Kaufpreis in Höhe von 450,00 €/m²
einschließlich Anliegerbeiträge verkauft.
Entscheidend für die Vergabe wird sowohl die architektonische
Gestaltung, der Anteil an öffentlich gefördertem Wohnraum als auch das
Kaufpreisgebot sein. Die Stadt behält sich Nachverhandlungen sowohl hinsichtlich
des Kaufpreisgebotes als auch der Planentwürfe vor.
Die Grundstücke sollen ausschließlich an Investoren bzw. Bauträger
veräußert werden.
Die Verwaltung wird beauftragt, die Grundstücke national im Rahmen
einer freihändigen Vergabe öffentlich auszuschreiben, wobei ein Anspruch auf
Zuschlag ausgeschlossen wird.
2.
Der Zuschlag soll auf das wirtschaftlichste Angebot entsprechend der
nachstehenden Zuschlagskriterien und deren Gewichtung erteilt werden:
Architektonische
Gestaltung 40 %
1.) Eingliederung in das bauliche Umfeld 6
Punkte
2.) Äußere Gestaltung 6
Punkte
3.) Gewerbliche Nutzung in den Erdgeschossen der
MI-Gebäude 2
Punkte
4.) Energetischer Standard 3
Punkte
5.) Freiraumgestaltung der privaten
Grundstücksflächen 1
Punkt
Für jedes der Unterkriterien erhalten die
Bieter folgende Punktzahl:
zu 1.)
Hierunter wird insbesondere betrachtet:
Umgang mit Trauf-, First- und Gebäudehöhen;
Dachgestaltung und Erschließung
0 Punkte, wenn das Kriterium nicht oder unzureichend erfüllt ist,
1 – 2 Punkte bei ausreichender Erfüllung,
3 – 5 Punkte bei durchschnittlicher
Erfüllung und
6 Punkte bei überdurchschnittlicher Erfüllung
zu 2.)
Hierunter wird insbesondere betrachtet:
Gliederung der Fassaden, Dachgestaltung und
Materialien
0 Punkte, wenn das Kriterium nicht oder unzureichend erfüllt ist,
1 – 2 Punkte bei ausreichender Erfüllung,
3 – 5 Punkte bei durchschnittlicher
Erfüllung und
6 Punkte bei überdurchschnittlicher Erfüllung
zu 3.)
0 Punkte bei ausschließlicher Wohnnutzung im
EG der MI-Gebäude
1 Punkt
bei teilweiser Wohnnutzung im EG der MI-Gebäude
2 Punkte bei ausschließlicher gewerblicher
Nutzung im EG der MI-Gebäude
zu 4.)
0 Punkte bei Erfüllung der aktuell
gesetzlichen Standards (EnEV u.a.)
1 Punkt
bei Errichtung von KfW-Effizienzhäusern – KFW 50 Standard
2 Punkte bei Errichtung von
KfW-Effizienzhäusern – KFW 30 Standard
3 Punkte bei Errichtung nach
Passivhausstandard oder Energie-Plus-Häusern
zu 5.)
0 Punkte, wenn das Kriterium nicht oder
unzureichend erfüllt ist
1 Punkt bei angemessener Erfüllung
Bieterentwürfe, die beim Wertungskriterium
„Architektonische Gestaltung“ weniger als die Hälfte der erreichbaren Punkte
erzielen, werden von der weiteren Wertung ausgeschlossen.
Öffentlich
geförderter Wohnraum 30 % aller Wohneinheiten
a) Anteil an öffentlich gefördertem Wohnraum
1.) 30 % 0
Punkte
2.) 31 % - 40 % 1
Punkt
3.) 41 % -
50 % 3
Punkte
4.) über 50 % 5
Punkte
b)
Verteilung nach Einkommensgruppen A / B
1) Einkommensgruppe A – mind. 75 % 0 Punkte
2) Einkommensgruppe A - > 75 % 1 Punkt
c)
Belegungsbindung
1.) 15 Jahre 0
Punkte
2.) 20 Jahre 1
Punkt
3.) 25 Jahre 2
Punkte
d)
Anteil an Wohneinheiten mit Wohnungsgrößen ≤ 50 m²
1.) unter 50 % 0
Punkte
2.) 50 % - 60 % 2
Punkte
3.) über 60 % 3
Punkte
e)
Verteilung der unmittelbar öffentlich geförderten Wohnungen in den Gebäuden
1.) auf nur ein Gebäude 0 Punkte
2.) auf 2 Gebäude 1
Punkt
3.) auf 3 Gebäude 2
Punkte
3.) auf 4 - 5 Gebäude 3 Punkte
4.) auf alle Gebäude 4 Punkte
f) Verteilung der unmittelbaren und mittelbaren Förderung (im
Stadtgebiet Meerbusch)
1.) keine
unmittelbare Förderung 0
Punkte
2.) ≤
50 % unmittelbare Förderung 1
Punkt
3.) 51 % -
99 % unmittelbare Förderung 2
Punkte
4.) 100 %
unmittelbare Förderung 3
Punkte
Preis 30 %
Darüber
hinaus bestehen folgende Ausschlusskriterien:
- Unterbietung des Mindestkaufpreises von
450,00 €/m²
- kein Finanzierungsnachweis einer Bank oder
Sparkasse über den gebotenen Kaufpreis
- weniger als 10 % gewerbliche Nutzung (BGF)
im MI; der Nachweis ist erforderlich
- weniger als 10 % Wohnnutzung (BGF) im MI;
der Nachweis ist erforderlich
- keine Barrierefreiheit in den Gebäuden, bei den Gebäudezugängen und der
äußeren Erschließung; der Nachweis gemäß aktueller DIN (z.Zt. DIN 18040/2) ist
erforderlich
- Nichterfüllung des Nachweises
öffentlich geförderter Wohneinheiten (WE) gemäß den
Wohnraumförderungsbestimmungen des Ministeriums für Bauen, Wohnen,
Stadtentwicklung und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen - MBV/MBWSV NRW -
in der aktuellen Fassung von mindestens 30% aller WE, insb. bei mittelbarer
Förderung - kein Nachweis der konkreten Wohnungen im Stadtgebiet von Meerbusch
- keine Wohnung unter 50 m²
gemäß den Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB des MBV/MBWSV NRW in der
aktuellen Fassung)
Sachverhalt:
Gemäß der städtebaulichen Konzeption des Bebauungsplanes Nr. 82 sind
folgende Baugrundstücke (im Lageplan rot dargestellt) zum Verkauf vorgesehen:
·
2
Grundstücke für eine zwei- und dreigeschossige Mischnutzung - Wohnen und
Gewerbe - von insgesamt ca. 3.330 m²
·
1
Grundstück für eine zwei- und dreigeschossige Wohnbebauung mit 4 Mehrfamilien-Stadthäusern
von insgesamt ca. 3.600 m²
Mit der Vermarktung soll im Anschluss an das Inkrafttreten des
Bebauungsplanes Nr. 82, voraussichtlich im Sommer 2015, begonnen werden.
Aus Lärmschutzgründen ist vor Realisierung der Stadthäuser die
Mischgebietsnutzung an der Moerser Straße zu errichten.
Die verbleibenden, im Osten liegenden 5 städtischen Wohnbaugrundstücke
für Selbstnutzer (s. Lageplan gelb markiert), sollen zu einem späteren
Zeitpunkt jeweils einzeln veräußert werden.
Die umfangreichen örtlichen Vorarbeiten einschließlich Erschließung
(Kanal und Baustraße) für die Veräußerung der Grundstücke werden im Herbst 2015
begonnen.
Im Rahmen der Prüfung der Wertermittlung kommt die Verwaltung zu der
Einschätzung, dass es sich bei dem Verkauf der Baugrundstücke nicht um ein
bedingungsfreies Bieterverfahren im Sinne der Mitteilung Nr. C 209/3 der
Europäischen Kommission handelt.
Um der Gefahr eines zu geringen Mindestkaufpreises entgegen zu wirken,
wurde ein Gutachten durch einen unabhängigen Sachverständigen in Auftrag
gegeben.
Dieser kommt zu der Einschätzung eines Mindestkaufpreises für die
Wohnbauflächen „Allgemeines Wohngebiet“ in Höhe von 350,00 €/m² und 420,00 €/m²
für die „Mischgebiet“-Flächen inkl. Anliegerbeiträge.
Der zonale Bodenrichtwert für Wohnbaugrundstücke an der Moerser Straße
liegt bei 450,00 €/m². Dieser Richtwert wird vergleichsweise für den
geforderten Mindestkaufpreis bei der Ausschreibung herangezogen und als
angemessen angesehen.
Der
Ausschuss für Planung und Liegenschaften und der Sozialausschuss haben in ihrer
gemeinsamen Sitzung am 25. September 2013 folgendes beschlossen:
„Für
alle städtischen Grundstücke, bei denen es um die Schaffung von Wohnraum geht,
wird ab 20 WE eine Quote für den Anteil von sozialem Wohnraum von
mindestens 30 % festgelegt.
Darüber
hinaus soll bei allen zukünftigen Planungen grundsätzlich ein hoher Anteil von
barrierefreien und kleinen Wohneinheiten für ein bis zwei Personenhaushalte
vorgesehen werden.“
Diesen
Erfordernissen soll das Vergabeverfahren für die anstehende Vermarktung des
ehemaligen Bauhofareals bereits Rechnung tragen, wobei auch Bewerber
berücksichtigt werden können, die Wohnungen im Stadtgebiet für eine mittelbare
Förderung anbieten.
Die
städtebaulichen und technischen Voraussetzungen für die Wohnungsbauförderung
sind zum Einen durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 82 gegeben und
werden zum Anderen durch die Kriterien des Vergabeverfahrens sichergestellt.
Die
Kriterien, die durch den Stadtrat festgelegt werden, müssen den Investoren im
Zuge einer höchstmöglichen Transparenz der Ausschreibung, bereits durch das
Verkaufsexposé bekannt gegeben werden.
Die Stadt Meerbusch ist aufgrund
haushaltsrechtlicher Grundsätze zur sparsamen und wirtschaftlichen
Haushaltsführung verpflichtet (§ 25 GemHVO). Dazu gehört es auch, im Eigentum
der Stadt befindliche Liegenschaften möglichst wirtschaftlich günstig und
städtebaulich vertretbar zu veräußern.
Um hier möglichst effizient das
wirtschaftlich günstigste und städtebaulich attraktivste Konzept beauftragen zu können, schlägt die Verwaltung die Durchführung einer freihändigen Vergabe vor.
Nach § 3 Abs. 5 Nr. 3 VOB/A ist
eine freihändige Vergabe zulässig, wenn die Leistung nach Art und Umfang vor
der Vergabe nicht so eindeutig und erschöpfend festgelegt werden kann, dass
hinreichend vergleichbare Angebote erwartet werden können. Dies ist vorliegend
gegeben, weil im Vorhinein nicht genau festgelegt werden kann, mit welchen
städtebaulichen Konzepten entsprechende Bieter aufwarten werden.
Mit dem Verkauf der Grundstücke
soll einerseits ein möglichst hoher Kaufpreis erzielt und zum anderen ein
möglichst optimales architektonisches Konzept unter Berücksichtigung der
Belange des öffentlich geförderten Wohnungsbaues realisiert werden, wobei dem
architektonischen Konzept ein Vorrang eingeräumt werden soll.
Die Einzelbewertung ist wie
folgt vorgesehen:
Für jedes der im Einzelnen benannten
Kriterien werden max. 18
Wertungspunkte vergeben, wobei eine vergleichende Bewertung der einzelnen
Angebote stattfindet. Die Einzelbewertung wurde bereits im Beschlussvorschlag
definiert.
Architektonische Gestaltung 40 % und Öffentlich geförderter Wohnraum 30
%
Jeweils unter der Berücksichtigung der
vorgegebenen Wertungsskala.
Preis 30 %
Der Bieter mit dem höchsten Angebotspreis erhält 18 Wertungspunkte. Ein
Preis von 450,00 €/m² erhält 0 Wertungspunkte. Die Punkte für dazwischen
liegende Preisangebote werden auf 3 Stellen hinter dem Komma interpoliert.
Die darüber hinaus
bestehenden Ausschlusskriterien sind ebenfalls im Beschlussvorschlag dargelegt.
Finanzielle
Auswirkung:
Durch
die Ausführung des vorgeschlagenen Beschlusses entstehen folgende Auswirkungen
auf den Haushalt:
Sofern man von den
Mindestkaufpreisen ausgeht, belaufen sich die Einnahmen mindestens auf ca. 2,7
Mio €. Sie werden im Fachbereich 6 bei PSP 701014012.775.001, Sachkonto
68210000 voraussichtlich im Jahre 2015 verbucht. Die Anliegerbeiträge belaufen
sich auf ca. 0,4 Mio €.