Beschluss:

 

1.    Zustimmung zum Gestaltungsplan und Rechtsplan-Vorentwurf

Der Ausschuss für Planung und Liegenschaften stimmt dem Gestaltungsplan und dem Vorentwurf des Bebauungsplanes Nr. 82, Meerbusch‑Büderich, Brühl in der Fassung vom 22. Januar 2013 zu.

 

 

Abstimmungsergebnis:                   einstimmig

 

 

2.    Form der Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (1) BauGB

Der Ausschuss für Planung und Liegenschaften beschließt, auf der Grundlage des Gestaltungsplanes und des Bebauungsplanvorentwurfes in der Fassung vom 22. Januar 2013 eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) Baugesetzbuch -BauGB- vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414) in der zurzeit geltenden Fassung in der Beteiligungsform 2 (mit Versammlung) gemäß den allgemeinen Richtlinien durchzuführen.

 

 

Abstimmungsergebnis:                   einstimmig

 

 

3.    Ergänzung des Aufstellungsbeschlusses

 

Der Ausschuss für Planung und Liegenschaften empfiehlt dem Rat der Stadt, folgenden Beschluss zu fassen:

 

Der Rat der Stadt ändert seinen Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 82, Meerbusch‑Büderich, Brühl vom 24. Mai 2007 gemäß § 2 (1) Baugesetzbuch -BauGB- vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414) in der zurzeit geltenden Fassung. Der Bebauungsplan wird gemäß § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt, ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 (4) BauGB.

 

Der räumliche Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes umfasst nunmehr

-        das Flurstück 502 tlw. der Flur 4 der Gemarkung Büderich im Bereich der Stadtbahntrasse

-        die Flurstücke 74 bis 78, 79 bis 83, 86, 91, 103 bis 107, 109, 110, 169, 170, 173, 174, 209, 227, 228, 271, 272, 276, 277, 278, 279, 284, 285, 305 bis 308, 310, 312, 318, 319, 450, 451, 461 bis 464, 504, 506 bis 509, 521, 522 und 524 der Flur 4 der Gemarkung Büderich

-        die Flurstücke 3, 56, 57, 63, 87, 199 tlw., 222, 229, 230, 232, 239, 242, 262 und 263 der Flur 5 der Gemarkung Büderich,

-        die Flurstücke 523 tlw. der Flur 4 der Gemarkung Büderich sowie die Flurstücke 23 tlw. und 261 tlw. der Flur 5 der Gemarkung Büderich im Bereich der Moerser Straße

 

und ist im Übersichtsplan gekennzeichnet.

 

 

Mit dem Inkrafttreten dieses Bebauungsplanes treten die entgegenstehenden Festsetzungen der Bebauungspläne Nr. 83 B, Nr. 168 sowie der 2. Ergänzung und Änderung des Bebauungsplanes Nr. 83 B im Bereich der Straße „Am Pützhof“ außer Kraft

 

Ratsfrau Niederdellmann erklärt, dass die Frage nach einer Luftschadstoffbelastung an der Moerser Straße doch eher in eine Gesamtbetrachtung einfließen müsse und nicht mit einer Untersuchung am kurzen Stück der Straße im Bereich des ehemaligen Bauhofes abgearbeitet werden könnte. Sollte eine Belastung festgestellt werden, sei die Stadt verpflichtet, auch in den heute schon wesentlich enger bebauten Bereichen Abhilfe zu schaffen.

Ratsherr Rettig sieht die Forderung aus dem Antrag nach Gründächern kontraproduktiv zur Forderung der Nutzung von z. B. solartechnischen Anlagen auf den Dächern der Gebäude.

Der Antrag der Fraktion Bündnis 90 / Die Grünen zur weiteren inhaltlichen Ausgestaltung der Planung wird sodann auf ausdrücklichen Wunsch ausführlich beraten.

 

Herr Hüchtebrock legt zu den einzelnen Fragestellungen des Antrages (a bis k) folgende Sachverhalte aus Sicht der Verwaltung dar:

 

a.   Stellplatzregelung für Fahrräder und Kinderwagen im Geschosswohnungsbau

Für die Wohnnutzung in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen regelt bereits § 49 (5) BauO NRW die Verpflichtung zur Herstellug von leicht erreichbaren und gut zugänglichen Abstellräumen für Kinderwagen und Fahrräder sowie für Rollstühle, Gehwagen und ähnliche Hilfsmittel und wird mit den Bauantragsunterlagen im bauordnungsrechtlichen Verfahren eingefordert.

Eine Festsetzung im Bebauungsplan ist nicht möglich; ein gesonderte Regelung im Kaufvertrag nicht erforderlich.

 

b.   Minimierung der öffentlichen Parkplätze

Voraussichtlich entstehen im Neubaugebiet ca. 50 Wohneinheiten. Im Straßenraum sind innerhalb der neuen öffentlichen Verkehrsfläche (ca. 12) und auf dem geplanten kleinen Quartiersparkplatz (ca. 13) nur ca. 25 öffentliche Parkplätze vorgesehen.

Ein Parken im Straßenraum ist aufgrund der minimierten Erschließung und des geplanten Straßencharakters (Sackgasse) nur auf zukünftig markierten Flächen zulässig.

Entlang der Moerser Straße sind für die Kunden der ggf. entstehenden Praxen oder kleinen Dienstleistungsbüros im Erdgeschoss der Straßenrandbebauung ca. 8 öffentliche Stellplätze vorgesehen.

 

c.   Beschränkung von Straßenquerschnitte auf die technische notwendige Breite

Über die schon eingeplante Minimierung der neuen Stichstraßenerschließung (Sackgasse), einer vorgesehenen geschwindigkeitsreduzierenden Gestaltung des Straßenraumes sowie der zukünftigen Ausschilderung der öffentlichen Straßenverkehrsfläche (Spielstraße / = Schrittgeschwindigkeit) wird ein potenzieller Konflikt zwischen Kindern/Senioren und Kfz-Verkehr erheblich reduziert. Die Fahrbahnbreite für Kfz beträgt in den Straßenstichen (ohne begleitenden, im Begegnungsfall überfahrbaren Fußgängerbereich (1,50 m) und tlw. Parkflächen (2,00 m) nur 4,50 m und im Kreuzungsbereich an der Moerser Straße erforderliche 6,50 m.

 

d.   Luftschadstoffe: Eindeutige Festsetzungen, dass für alle Bereiche Grenzwertüberschreitungen ausgeschlossen sind; möglicherweise mit Auswirkungen auf den Abstand der Gebäude zur Straße

Eine fiktive Unterschreitung von Grenzwerten für Luftschadstoffe kann in einem Bebauungsplan nicht festgesetzt werden.

Die hinzukommenden Autofahrten der geplanten 50 neuen Wohneinheiten fallen bei der schon vorhandenen Belastung der Moerser Straße jedenfalls nicht ins Gewicht.

Sollte eine Untersuchung der Schadstoffbelastung der Hauptverkehrsstraße in Büderich beantragt werden, so macht dies nur bei einer Untersuchung des gesamten Straßenzuges Moerser Straße/ Düsseldorfer Straße / Dorfstraße Sinn. Dies deshalb, weil bei einer Überschreitung eines oder mehrerer Grenzwerte ggf. notwendige aktive Maßnahmen (LKW-Verbot, Geschwindigkeitsbegrenzung, etc.) insgesamt und nicht nur für ein Teilstück des Straßenzuges gelten müssten.

Konkret betrachtet, ist im Bereich am ehemaligen Bauhof eine gute Durchlüftung der schon allein ca. 20 m breiten Straße sowie einer um ca. 25 m zurücktretenden vorhandenen Bebauung im Bereich der Gartenstadt Meererbusch und eines geplanten Abstandes der Neubebauung zum heutigen Straßenrand von ca. 7 m sehr wohl gegeben.

Ein bauliche Schlucht entsteht nicht.

Aus städtebaulichen Gründen ist eine überwiegend geschlossene Bauweise, auch im Sinne eines aktiven Lärmschutzes gegenüber den hinterliegenden Bauflächen, geboten.

 

e.   Sozialer Wohnungsbau: Festlegung für einen angemessenen Anteil sozialen Wohnungsbaus. Dieser soll nicht bevorzugt straßenseitig sein. Der anteilige Geschosswohnungsbau im Innenbereich ist zu prüfen.

Im Innenbereich sind vier III-geschossige Stadthäuser mit Staffelgeschoss geplant.

Im Übergang zur freien Landschaft im Osten wird eine geringere Geschossigkeit festgesetzt, um einen städtebaulich maßstäblichen und nachbarverträglichen Abstand zur jeweils vorhandenen Wohnbebauung zu schaffen.

Grundsätzlich könnte privatrechtlich festgelegt werden, dass z. B. pro Mehrfamilienhaus eine bestimmte Anzahl von Wohnungen mit einer sozialgerechten Mitpreisbindung vorsieht. Nur bei Erfüllung dieser Bedingung kommt dann ein Verkauf zustande.

Möglich ist auch eine Festsetzung nach § 9 (1) Nr. 7 BauGB. Ein Nachteil einer solchen Festsetzung im Bebauungsplan wäre, dass diese Fläche nicht anders als für sozialen Wohnungsbau genutzt werden kann.

 

f.    Prüfung einer höheren Verdichtung, auch zur Verbesserung der Grundlagen für Sozialwohnungen

Eine weitere Ausweisung von Mehrfamilenhauser ist aus fachlicher Sicht, v. a. im Sinne einer angemessenen Einfügung der Neubebauung in die vorhandene umgebende Siedlungsstruktrur nicht sinnvoll und würde zu größeren nachbarschaftlichen Spannungen führen. Eine rein wirtschaftliche Ausnutzung (Investorenplanung) ist hier nicht das Ziel der städtischen Planung. Vielmehr nimmt der Entwurf Rücksicht auf die vorhandenen Ruhebereiche (Garten-Garten-Lagen) der Bestandbebauung und auf den schützenswerten Baumbestand.

So wird im Norden des inneren Neubaugebietes die große vorhandene schützenswerte Linde gesichert, was einen größeren Freiflächenbereich – durch ein Zurückbleiben eines Baufensters für ein Stadthaus – und gleichzeitig einen großzügigen Abstand zur Bestandbebauung ergibt.

 

g.   Erhaltungsfestsetzungen für Bäume: Es sind die zu erhaltenden Bäume zeichnerisch dargestellt. Welche und wie viele Bäume würden der Baumaßnahme weichen? Können weitere Bäume mit größerer ökologischer Qualität erhalten werden, wenn sich die Planung diesem Erfordernis anpasst ?

Die schützenswerten Bäume im Neubaugebiet bleiben erhalten und sind schon im Bebauungsplan als erhaltenswert festgesetzt. Zusätzliche Neustandorte für Baumpflanzungen im Straßenraum werden im späteren tiefbautechnischen Straßenausbauplan näher fixiert.

 

h.   Der Schackumer Bach soll im gesamten Bereich des B-Plans offen gestaltet werden. Klärung, ob zumindest in Teilbereichen der Bachlauf renaturiert gestaltet und somit auch Lebensraum Raum für Kleinstlebewesen geschaffen werden kann.

Der Schackumer Bach wird, wie in den Vorentwurfsplänen dargestellt, im gesamten Verlauf zukünftig offen geführt. Im südlichen Bereich werden die Betondeckelplatten entfernt und das hier in einem Trog verlaufende historischen Bachbett sichtbar gemacht und renoviert. Parallel zum gemauerten Bachbett ist ein Fuß- und Radweg bis zur neuen Erschließungsstraße geplant. Der nördliche Bachlauf verbleibt in seinem vorhandenen offenen Bett, bis er unter der Stadtbahntrasse (außerhalb des Plangebietes) verrohrt dem Mühlenbach zufließt.

Mit der geplanten Aufwertung des Schackumer Baches sowie der landschaftsgärtnerischen Gestaltung der Uferbereiche im nördlichen Teil, wird ein innerer Grünsaum und somit ein abwechslungsreicheres Wohnumfeld geschaffen. Eine Renaturierung im Sinne eines mäandrierenden Wasserlaufs ergibt auf die zur Verfügung stehende relativ kurze Länge nur minimalen ökologischen Mehr-Nutzen, dem im Übrigen eine Verminderung der Bauflächen folgen würde, was wiederum einer angeregten Verdichtung widerspräche. Der offene Bachlauf kultiviert auch in der jetzt angedachten Form die Grünausstattung im Siedlungsbereich nachhaltig und wirkt positiv auf das Kleinklima und den Wasserhaushalt.

 

i.    Fuß- und Radwege: Fuß- und Radweg parallel zum Bachlauf; weitere Radwegeverbindungen zwischen den Stichstraßen

Im südlichen Teil des Bachlaufes ist ein parallel verlaufender Weg schon eingeplant. Eine Weiterführung nach Norden würde Eingriffe in vorhandene Privatgärten bedingen und an der Stadtbahntrasse enden, die dort nicht überquert werden kann.

Eine Anbindung an eine der nördlichen Privatstraßen ist problematisch, da die jeweiligen Eigentümergemeinschaften einem Wegerecht für die Allgemeinheit) zustimmen müssten. Dabei ist über die rechtliche Problematik (z. B. Nutzungsrecht, Verkehrssicherheit, etc.) hinaus der vorhandene Höhenversprung im Gelände von ca. 1,60 m zu beachten. Es ergäbe sich keine wesentliche Wegeverkürzung (ca. 120 m) zur geplanten Rad- und Fußwegeführung über die Straße „Am Pützhof“.

Weitere Wegeverbindungen führen zu keiner verbesserten Anbindung in die Umgebung.

 

j.    Tempobegrenzung von max. 30 km/h, für einzelne Bereiche ein verkehrsberuhigter Ausbau

Vorgesehen ist auf ca. 25 m ab Kreuzung Moerser Straße eine Geschwindigkeitsbegrenzung auf 30 km/h, danach ein Ausbau als “verkehrsberuhigter Bereich” für die Stichstraßen des Neubaugebietes.

Eine Tempobegrenzung kann nicht in einem Bebauungsplan festgesetzt, sondern nurnin der Begründung darauf hingewiesen werden.

 

k.   Energieversorgung

k1.    Festsetzung von Passivhausstandard für Gebäude

Eine Festsetzung nach § 9 (1) Nr. 23b) BauGB resp. § 9 (1) Nr. 24 BauGB wird im weiteren Verfahren geprüft.

Rechtlich ist dies jedoch nach wie vor umstritten, und die Praxis weicht in der Regel auf andere Umsetzungsmodalitäten, einen städtebaulichen Vertrag oder einen Grundstückskaufvertrag mit Bauwilligen aus.

Zu beachten ist dabei, dass über die bereits nach der EnEV bestehenden Anforderungen hinausgehende Anforderungen in der Regel zu finanziellen Mehraufwendungen führen. Es ist deshalb immer zu klären, ob diese Anforderungen im konkreten Fall verhältnismäßig und zumutbar sind. Ohne ein städtisches Energiekonzept, dass auch auf diese Frage eingeht, ist deshalb eine entsprechende Festsetzung kaum zu begründen.

Neben den Verhältnismäßigkeitserwägungen können sich auch hier Anforderungen aus dem Gleichbehandlungsgebot ergeben. Insbesondere muss nachvollziehbar sein, dass die Gemeinde entsprechende Festsetzungen nicht willkürlich in einigen Fällen trifft, in anderen demgegenüber unterlässt.

Entsprechend den Aussagen des Meerbuscher Klimaschutzkonzept wird empfohlen, eine Festlegung des Passivhausstandards für die Neubebauung auf den städtischen Grundstücken im Kaufvertrag zu regeln. Auf eine Festsetzung im Bebauungsplan ist aus rechtlichen Gründen zu verzichten. Auf Grund dieser Empfehlung im Klimaschutzkonzept ist die Festsetzung nicht begründbar.

 

k2.    Festsetzung einer regenerativen Energieversorgung für eine noch erforderliche Wärmeversorgung (insbesondere Warmwasser, evtl. Restheizungsbedarf)

Im Bebauungsplan können Gebiete nach § 9 (1) Nr. 23 b) BauGB festgesetzt werden, in denen bei der Errichtung von Gebäuden bestimmte bauliche Maßnahmen für den Einsatz erneuerbarer Energien wie insbesondere Solarenergie getroffen werden müssen

Diese Regelung wird aktuell in der Stadtplanung so ausgelegt, dass der Einbau von Anlagen zur Gewinnung/Nutzung erneuerbarer Energien selbst nicht Gegenstand der Festsetzung sein kann, sondern lediglich die Schaffung von baulichen Voraussetzungen (Lage, Gebäudeform, Flächen für Versorgungsanlagen, Leitungsrechte) hierfür.

Mit Blick auf die nach dem EEWärmeG bestehenden Wahlmöglichkeiten stellt sich weiterhin die Frage, ob eine bauplanungsrechtliche Festlegung auf z. B. eine bestimmte Form der erneuerbaren Energien städtebaulich zu rechtfertigen wäre. Dass es im Einzelfall solche Gründe geben kann, wenn z. B. auf Schul- oder Verwaltungsgebäuden solartechnische Anlagen installiert werden sollen, die einen Ausschluss der ansonsten geltenden Wahlmöglichkeiten nach dem EEWärmeG rechtfertigen würde, ist sicherlich nicht ausgeschlossen. Standardbeispiele für solche Fallkonstellationen lassen sich allerdings nicht erkennen, so dass zu größtmöglicher Sorgfalt zu raten ist. Der Einbau von Solarkollektoren zur solaren Wärmeenergienutzung kann nach herrschender Meinung nicht festgesetzt werden. Eine solche Festsetzung im Bebauungsplan wäre deshalb schon hinsichtlich der derzeit fehlenden Rechtsgrundlage mit erheblichen rechtlichen Risiken verbunden.

Es wird empfohlen, die Erzeugung der erforderlichen Wärmeversorgung (insbesondere Warmwasser, evtl. Restheizungsbedarf) für die Passivhäuser nur über regenerative Energien zu erlauben, ebenfalls nur im Kaufvertrag zu regeln.

Anzudenken wäre auch eine Verpflichtung im Kaufvertrag zur Abnahme von Strom aus ökologischer Erzeugung, wobei eine Kontrolle über die Lebenszeit eines Gebäudes seitens der Stadt nicht leistbar ist.

Auf die Festsetzung eines Brennstoffverwendungsverbots im Bebauungsplan ist aus rechtlichen Gründen zu verzichten.

 

k3.    Prüfung einer zentralen Kraft-Wärme-Versorgung über ein BHKW und deren Festsetzungsmöglichkeit

Bei einer Festschreibung des Passivhausstandards sollte bedacht werden, dass eine Nahwärmeversorgung, z. B. mit Kraft-Wärme-Kopplung zwar vor allem im Altbau ein gutes Potential hat. Passivhäuser weisen jedoch schon einen so geringen Wärmebedarf auf, dass Nahwärme sowohl finanziell als auch ökologisch (wegen der spezifisch höheren Verteilverluste) keinen Sinn macht.

Mit der Festlegung des Passivhausstandards für das städtische Neubaugebiet ist eine zentrale Kraft-Wärme-Versorgung unter ökologischen Gesichtspunkten nicht notwendig.

Ein nachträglicher Anschlusszwang z. B. des Gebäudebestandes wäre darüber hinaus rechtlich auch nicht möglich.

 

l.    Festsetzung von Dachbegrünung für Flachdächer, Garagen

Zur ökologischen Erzeugung des notwendigen Strombedarfes bzw. Wärmebedarfes, drängen sich gerade für Passivhäuser solartechnischen Anlagen (Solarkollektoren, Photovoltaik) auf, so dass eine 100 %ige Nutzungsmöglichkeit der Dächer, auch von Garagendächern,  dafür vorzuhalten ist.

Bei den geplanten Gebäudegrößen, bzw. (Flach-) Dachgrößen z. B. der 4 Stadthäuser oder bei ggf. Einfamilienhäusern mit Flachdächern und v. a. Garagendächern werden bei einer Nutzung von solartechnischen Anlagen ersichtlich nur sehr geringe Restflächen verbleiben, auf denen weder eine intensive noch eine extensive Dachbegrünung sinnvoll ist.

Somit sollte auf eine Festsetzung von Dachbegrünung verzichtet werden.

Abstimmungsergebnis:                   einstimmig