Sitzung: 05.02.2013 Ausschuss für Planung und Liegenschaften
Beschluss: mehrheitlich beschlossen
Vorlage: FB4/481/2012
Beschluss:
1. Ergebnis der
Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (1) BauGB
Der Ausschuss für Planung und Liegenschaften stellt
fest:
Der Vorentwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
Nr. 17, Meerbusch‑Lank-Latum, Gonellastraße „Löwenburg“, hat gemäß
§ 3 (1) Baugesetzbuch -BauGB- vom
23. September 2004 (BGBl. I S. 2414) in der zurzeit
geltenden Fassung vom 5. September 2012 bis einschließlich
13. September 2012 zu jedermanns Einsicht öffentlich
ausgelegen.
Über die eingegangenen Äußerungen entscheidet der
Ausschuss für Planung und Liegenschaften nach Abwägung der privaten und
öffentlichen Belange gegeneinander und untereinander wie folgt:
1.
Bürgerversammlung vom
5. September 2012
Die Äußerungen und Entgegnungen werden zur Kenntnis
genommen.
2. Einwender 1 Schreiben
vom 11.09.2012
Abstandsflächen
sind in der Landesbauordnung NRW unter § 6 (BauO NRW) festlegt.
Die
Tiefe der Abstandflächen beträgt, soweit in einer örtlichen Bauvorschrift
nichts anderes bestimmt ist,
- 0,8 H,
bei Gebäudelängen unter 16,0 m 0,4 H
- 0,5 H
in Kerngebieten,
·
0,25 H in Gewerbegebieten und
Industriegebieten.
Dadurch wird sicher gestellt,
dass die erforderlichen Abstandsflächen eingehalten werden. Bei der vorgelegten
Planung handelte es sich lediglich um einen ersten Entwurf / Gestaltungsplan,
wie auch in der Bürgerversammlung am 5. September 2012 mehrfach erwähnt wurde.
Im weiteren Bauleitplanverfahren (Rechtsplan mit Vorhaben- und
Erschließungsplan) werden die Baukörper so geplant, das sie keine
Abstandsflächen auf den Nachbargrundstücken beanspruchen. Im Rechtsplan wird
der Bereich als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt, die Definition
„Kerngebiet“ trifft nicht zu. Die angesprochene Abgrenzung zu den
Nachbargebäuden ist abhängig von den Aussagen des zur Zeit in Bearbeitung
befindlichen Lärmschutzgutachtens, das die verkehrliche Belastung und daraus
resultierende Verlärmung ausgehend der Planstraße berücksichtigt. Die
rückwärtige Einfriedung orientiert sich an die Umgebungsbebauung und wird den
erforderlichen, sozial verträglichen Ansprüchen im Hinblick auf eine
städtebaulich verdichtete Wohnnutzung in unmittelbarer Ortslage gerecht. Dies
betrifft auch die Zielsetzung der Stadt Meerbusch, die für diesen Bereich eine
höhere Verdichtung vorsieht. Der Anregung eine nur 1,5-geschossige Bauweise im
Innenbereich zuzulassen wird daher nicht gefolgt.
3. Einwender 2 Schreiben
vom 13.09.2012
Die vom Gesetzgeber in der
Landesbauordnung NRW unter § 6 (BauO NRW)) festgesetzte Abstandsflächenregelung
wird im Rechtsplan mit der Anordnung und der Höhe der geplanten Gebäude, hier
insbesondere Haus C, eingehalten. Bei der vorgelegten
Planung handelte es sich lediglich um einen ersten Entwurf / Gestaltungsplan,
wie auch in der Bürgerversammlung am
5. September 2012 mehrfach
erwähnt wurde. Es ist nicht nachvollziehbar,
weshalb eine soziale Belästigung oder Einschränkung der persönlichen Freiheit
durch das Bauvorhaben auf dem städtischen Grundstück der „Löwenburg“ begründet
wird. Durch die geplante Bebauung entsteht zusätzlicher Wohnraum, wie in allen
anderen verdichteten ortskernnahen Bereichen. Von einer „Einkesselung“ des Grundstückes
des Einwenders kann - mit einem Abstand
des Wohnhauses Nr. 34 a zum geplanten Gebäude von etwa 23,0 m - nicht
ausgegangen werden. Die neu entstehende Nachbarschaft und die ansprechende
Architektur haben eher einen positiven Aspekt auf den Wohlfühlfaktor und
erzielen in der Regel eine Wertsteigerung, da eine Neubebauung in unmittelbarer
Nähe die Grundstückswerte steigen lässt.
Die Planung entspricht der
Zielsetzung der Stadt Meerbusch, die für diesen Bereich eine höhere Verdichtung
vorsieht. Der Anregung eine nur 1,5-geschossige Bauweise im Innenbereich
zuzulassen wird daher nicht gefolgt. Der Standort des Hauses C ist abhängig von
der optimalen Lage der Einfahrt der Tiefgarage und der befahrbaren
„Feuerwehrbewegungsfläche“, die auf der westlichen Grünfläche des Hauses C
angeordnet sind. Der Anregung zu einer Verschiebung wird daher nicht gefolgt.
4. Einwender 3 Schreiben
vom 27. Juni 2012/07. Sept. 2012
Der
Einbeziehung in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 17 gemäß § 12 (4) BauGB
wird nicht gefolgt. Stattdessen soll ein Bebauungsplan der Innenentwicklung
aufgestellt werden, der das Grundstück des Einwenders 3 in den Geltungsbereich
mit einbezieht.
Da
zum jetzigen Zeitpunkt noch keine städtebaulichen Ziele für den Bebauungsplan
der Innenbereichsentwicklung definiert wurden, könnte das vom Einwender 3
angedachte Vorhaben bei zeitnaher Realisierung des VB 17 der städtebaulichen
Gesamtkonzeption des Innenbereichs entgegenstehen und/oder eine zwingende
Vorgabe darstellen.
5. Einwender 4 Schreiben
vom 11. September 2012
Mit der Aufstellung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 17 wird ein städtebaulich unbefriedigend
genutztes Grundstück einer verträglichen Nutzung zugeführt, die Wohnraum in
unmittelbarer Ortskernlage schafft. Der Bebauungsplan stellt allerdings nicht
die Weichen für die in Rede stehende Anregung, einer städtebaulichen
Gesamtplanung „Ortskernentwicklung Lank“. Der Anregung, dass die auf dem
Grundstück „Löwenburg“ geplante Verdichtung der Maßstab für andere Grundstücke
sein muss, wird daher nicht gefolgt. Blockinnenbereichsentwicklungen und damit
ausgehend die Verdichtung an Wohnraum, muss individuell betrachtet werden und
kann nicht pauschal für die im Schreiben aufgeführten Bereiche gelten.
Allgemeine Regeln können nicht aufgestellt werden; dies gilt insbesondere vor
dem Hintergrund einer teilweise sehr starken Zersplitterung der
Eigentümerstrukturen und der unterschiedlichen Interessen der einzelnen
Eigentümer. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan
Nr. 17 kann die Verkehrsproblematik an der beschriebenen Stelle nicht lösen.
Durch die geplanten 22 Wohneinheiten (etwa zusätzlich 37 Pkw) wird die
Gonellastraße verkehrlich nicht derart belasten, dass es im Kreuzungspunkt
Gonellastraße/Von-Hallberg-Straße und an den darauf folgenden Kreuzungen zu
einem Gefahrenpunkt kommt.
Die gewählte Zu-, Einfahrt auf
die Gonellastraße stellt die optimale Lage dar, da andere Alternativen
deutliche Nachteile aufweisen.
Die Überplanung des in der
Bürgerversammlung vorgelegten Entwurfs sieht ausreichend Parkplätze auch für
Besucher vor. Der private Stellplatznachweis erfolgt gemäß des
Stellplatzschlüssels der Stadt Meerbusch und wird im Vorhaben- und
Erschließungsplan aufgeführt. Der Verfasser bezieht sich im Schreiben auf den
Parkplatzbestand, der mit der Nutzung eines öffentlichen Verwaltungssitzes
begründet war.
Der Anregung, dass die
Fassadengestaltung des linken Neubauteiles in seiner äußeren Gestaltung die
Gestaltung der Amtsvilla des Bürgermeisters wieder aufgreift, wird nicht
gefolgt. Die Lage, Höhe und Ausdehnung des geplanten Neubauvorhabens
Gonellastraße Nr. 30 lässt eine Wiederaufnahme der alten, ehemaligen Fassaden
der Amtsvilla des Bürgermeisters nicht zu und wäre im Übrigen auch
unangemessen, da diese Amtsvillafassade in keiner Weise die Qualität der vom
Investor vorgestellten Fassade erreicht. Der bereits mit dem Investor
geschlossene Kaufvertrag sieht vor, dass die Fassadengestaltung in engster
Abstimmung mit der Stadt Meerbusch geschieht und dem Rat der Stadt zur
Abstimmung vorgestellt wird.
Der Anregung, die Aufstellung
eines Gesamtplanes für den Ortskern Lank-Latum zu beschließen, wird nicht
gefolgt, da in den potenziellen Verdichtungsflächen überwiegend Baurechte
bestehen.
6. Einwender 5 e-mail
vom 12.09.2012
Die frühzeitige Beteiligung der
Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB ist bei Aufstellungsverfahren von
Bebauungsplänen, die der Innenentwicklung dienen, gem. § 13a BauGB nicht
zwingend erforderlich. Dennoch wurde eine solche durchgeführt. Von einem
„Durchpeitschen“ oder einer Missachtung des gesetzlichen Willens kann allein
von daher keine Rede sein.
Die frühzeitige
Öffentlichkeitsbeteiligung wurde mit einer Bürgerversammlung und anschließender
Auslegung der Planung durchgeführt. Die Bürgerversammlung fand am 5. September 2012
statt. Ausweislich des Protokolls derselben wird deutlich, dass es sich um
einen Erörterungstermin mit Vorstellung der Planung des
Investorenwettbewerbssiegers handelte. Dieses Verfahren entspricht den
Modalitäten, die bei derartigen Planungen durchgeführt werden. In der
anschließenden einwöchigen Auslegung der Planunterlagen konnte die Bürgerschaft
weiterhin Stellung beziehen, es bestand Gelegenheit zur Äußerung und
Erörterung. Hiervon wurde ausgiebig Gebrauch gemacht.
Der Vorwurf, eine Umweltverträglichkeitsprüfung
(gemeint: Umweltprüfung) umgehen zu
wollen, geht völlig fehl. In Verfahren nach § 13a BauGB ist diese
entbehrlich. Das entbindet nicht von der Pflicht, Umweltbelange zu erkennen und
zu würdigen. Dementsprechend wurden ein Artenschutzgutachten und ein
Schallschutzgutachten in Auftrag gegeben, deren Ergebnisse ebenso in
Festsetzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 17 und in die
Abwägung einfließen wie diejenigen aus den Beteiligungen der Öffentlichkeit und
der Behörden.
Der Vorhabenträger wird die
Baustelle durch entsprechende Maßnahmen geordnet und auf ein verträgliches und
zumutbares Maß auch lärmminimiert betreiben.
Eine unzumutbare
Beeinträchtigung der gärtnerisch und erholungssuchend genutzten Freiflächen im
Blockinnenbereich in Folge der geplanten Neubebauung kann nicht nachvollzogen
werden.
Der Forderung nach einem
Nachholen der Umwelt(verträglichkeits)prüfung und einer Herausnahme aus dem
sog. beschleunigten Verfahren wird somit nicht gefolgt.
Von einem Kerngebiet im Sinne
von § 7 der Baunutzungsverordnung -BauNVO- war nie die Rede, auch nicht
von einem Mischgebiet nach § 6 BauNVO. Erklärtes Ziel der Stadt ist
es, die Wohnbebauung an den Ortskern mit seinen vielfältigen Nutzungen
heranzuführen. Die Ansiedlung von Gewerbebetrieben oder Büros entspricht nicht
dieser Intention von generationsübergreifendem Wohnen in Ortskernrandlage,
weshalb der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 17 ein Allgemeines
Wohngebiet nach § 4 BauNVO vorsieht.
Der Anregung einer
kerngebietstypischen Mischung von Nutzungen wird somit nicht gefolgt.
Der Vorwurf einer
„Jedermann-Ort-Architektur“ wird zur Kenntnis genommen, jedoch in keiner Weise
geteilt. Die jetzt gewählte Lösung ist das Ergebnis einer sorgfältigen
Beurteilung von verschiedenen Investorenentwürfen an Hand einer zuvor politisch
beschlossenen Bewertungsmatrix.
Die Planungsziele für den
Ortskern von Lank-Latum sind in mehreren wirksamen und rechtskräftigen
Bauleitplänen niedergelegt durch:
- Mischgebietsdarstellungen
für die Ortslage Lank-Latum im Flächennutzungsplan -FNP- von 1980
- Darstellung
von zentralen Versorgungsbereichen in der 110. FNP-Änderung
- Bebauungspläne,
insbes. die Nrn. 81 A und 81 B sowie 124, 138, 161, 226,
letztere teilweise
Die Weiterführung einer
möglichen Innenbereichsentwicklung unter Einbeziehung von Teilen der privaten
Nutzgärten über die dargestellte L-förmige, zukünftig öffentlich gewidmete
Erschließungsstraße hinaus, ist nicht Gegenstand des vorliegenden
Bauleitplanverfahrens. Sie dient lediglich einer möglichen zukünftigen
Innenbereichsentwicklung.
Der Anregung, diese Planung zu
veröffentlichen, wird daher erst bei Vorliegen derselben gefolgt werden können.
Die vom Vorhabenträger zu
errichtende Planstraße wird von ihm abnahmefertig ausgebaut und an die Stadt kostenfrei
übertragen. Es wird keinerlei vertragliche Bindungen geben, die den
Vorhabenträger bei einem möglicherweise später durchzuführenden Grunderwerb von
Teilen der privaten Nachbargrundstücke für Erschließungszwecke bevorzugt oder
ihm irgendeinen wirtschaftlichen Vorteil einräumt.
Der Vorwurf einer Privilegierung
des Investors geht daher völlig fehl.
7. Einwender 6 Schreiben
vom 06.09.2012
Das Verfahren zur Aufstellung
des in Rede stehenden „aktuellen“ Bebauungsplanes Nr. 275, Verwaltungsstandort
und Kulturhaus Gonellastraße, wurde am 28. Juni 2012 vom Rat der Stadt
aufgehoben. Da das städtische Grundstück
und die dazugehörigen Gebäude zur Zeit leer stehen, hat die Stadt für die
ortskernnahe Fläche einen städtebaulichen Wettbewerb mit Immobilienverkauf
durchgeführt. Der vorgelegte präferierte Planungsentwurf und der daraus
resultierende vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 17, Gonellastraße „Löwenburg“
orientiert sich an dem neu definierten Planungsziel, das für diesen Standort
eine städtebaulich vertretbare Verdichtung durch Wohnnutzung vorsieht. Die
Überplanung betrifft lediglich das stadteigene Grundstück und stellt für die
umliegenden Grundstücke keine Nutzungsänderung dar. Jenseits der südlichen Grundstücksgrenze
entsteht für den Einwender eine Nachbarschaft, die mittels ausreichendem
Grenzabstand und Gebäuden in ansprechender Architektur einen verträglicheren
Anblick bietet, als das zur Zeit brachliegende Grundstück. Die durch die
Planung angesprochenen Belastungen durch Lärm, Abgase und Sichteinschränkungen
werden im weiteren Bauleitplanverfahren anhand von Gutachten (Artenschutz,
Schallschutz) auf ein verträgliches und zumutbares Maß reduziert.
Dem Einwand, die hintere
Bebauung aufzugeben wird nicht gefolgt da es dem oben definierten Planungsziel
widersprechen würde.
8. Einwender 7 Schreiben
vom 12.09.2012
Der Vorschlag stellt eine
städtebaulich interessante und diskutable Alternative dar. Ihr kann jedoch
nicht gefolgt werden, da es ein langfristiges städtebauliches Ziel ist, im
Rahmen einer weiteren späteren Bauleitplanung die westlich und östlich an das
vorliegende Plangebiet angrenzenden Blockinnenbereiche einer – maßvollen –
Verdichtung durch Wohnbebbauung zuzuführen. Diese potenzielle Bebauung bedarf
ihrer Erschließung. Diese wiederum kann aus verkehrlichen Gründen nur an die
Gonellastraße mit ihrer Sammelfunktion angeschlossen werden. Das städtische
Grundstück Gonellastraße 32-34 ist das einzige, über das der Blockinnenbereich
bzw. dessen beiden Teilbereiche erschlossen werden kann bzw. können. Auf allen
anderen Grundstücken entlang der Südseite dieses Abschnitts der Gonellastraße
wäre ein Straßendurchstich nur unter nicht vertretbarem Aufwand – nämlich durch
Abriss intakter Wohngebäude – möglich.
Eine Planung, die angedachte,
wenn auch erst später und nur möglicherweise zum Tragen kommende städtebauliche
Ziele negiert, ist nicht vertretbar. In so weit kann der Anregung auf Verzicht
der Erschließungsstraße und auf eine Verschiebung des Gebäudes C nach Norden
nicht gefolgt werden.
Durch die Einhaltung der
bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen Abstandsflächen bleibt auf den
angrenzenden Nachbargrundstücken die Privatshäre jedoch gewahrt. Durch die
heranrückende Wohnbebauung kann keine unzumutbare Beeinträchtigung erkannt
werden.
Abstimmungsergebnis: mehrheitlich
zugestimmt
2. Ergebnis der
Beteiligung der Behörden gem. § 4 (1) BauGB
und der
Abstimmung mit den Nachbargemeinden gem. § 2 (2) BauGB
Der Ausschuss für Planung und Liegenschaften beschließt,
über die im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Trägern
öffentlicher Belange gemäß § 4 (1) Baugesetzbuch -BauGB-
vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414) in der
zurzeit geltenden Fassung sowie der Nachbargemeinden gemäß
§ 2 (2) BauGB vorgebrachten Stellungnahmen nach Abwägung der
öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander wie folgt zu
entscheiden:
1.
Rhein-Kreis-Neuss Schreiben
vom 08.10.2012
Landschaftspflege
Aufgrund eigener fachlicher Prüfung
und der Aussagen der „Artenschutzrechtlichen Prüfung“ sind die aufgeführten
Gehölze und Bäume bis auf den im Gutachten erwähnten Amberbaum als nicht
erhaltenswert einzustufen.
Umweltbericht, Wasserwirtschaft und
Bodenschutz
Die frühzeitige Unterrichtung
der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß
§ 4 (1) BauGB ist bei Verfahren zur Aufstellung von
Bebauungsplänen, die der Innenentwicklung dienen (§ 13a BauGB), nicht
zwingend erforderlich, wurde jedoch durchgeführt. Im Anschreiben wurde auf die
Erstellung eines Artenschutzgutachtens hingewiesen. Im weiteren
Bauleitplanverfahren werden die in Rede stehenden Fragen durch entsprechende
Maßnahmen und Festsetzungen beantwortet. Die Durchführung einer Umweltprüfung
und die Erstellung des Umweltberichtes ist nicht erforderlich, da es sich um
ein Verfahren nach § 13a BauGB handelt. Da das stadteigene Grundstück durch
eine Investorenplanung einer anderen Nutzung zugeführt wird und diese die
städtebaulichen Ziele verwirklicht, wird das Bauleitplanverfahren als
vorhabenbezogener Bebauungsplan durchgeführt. Auch vorhabenbezogene
Bebauungspläne können, sofern die Voraussetzungen vorliegen – was hier gegeben
ist – nach § 13a BauGB aufgestellt werden.
Die aufgeführten Hinweise werden
im weiteren Bauleitplanverfahren berücksichtigt.
2. IHK Schreiben
vom 19.09.2012
Der Anregung zur Festsetzung eines Allgemeinen
Wohngebietes („WA“) wird gefolgt, da es sich um eine Wohnanlage und nicht um
eine Pflegeeinrichtung handelt. Von der Wohnnutzung selbst gehen keine
immissionsschutzrechtlich relevanten Störungen aus. Zur Zeit wird ein
Schallschutzgutachten erarbeitet, das neben der Tiefgaragenein- und -ausfahrt
auch die umliegenden Gewerbebetriebe berücksichtigt und – wenn nötig –
entsprechende Festsetzungen empfiehlt. Im weiteren Bauleitplanverfahren werden
die Aussagen darüber in der Begründung dargestellt.
3.
Kampfmittelbeseitigungsdienst/Luftbildauswertung Schreiben vom 13.09.2012
Die Rechtsfassung des Bebauungsplanes wird einen
entsprechenden textlichen Hinweis enthalten.
4. LVR-Amt für
Denkmalpflege im Rheinland Schreiben
vom 11.09.2012
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Es wird
festgestellt, dass weder die „Löwenburg“ ein Baudenkmal ist, noch im Umfeld des
Plangebietes Baudenkmäler vorhanden sind.
Die
dargelegte Verwaltungsmeinung zum Einwender 3 und dessen Anliegen werden
kontrovers diskutiert.
Ratsherr
Radmacher stellt den Antrag, den
Beschlussvorschlag zum Einwender 3 zu ändern. Das Grundstück solle nicht mit in
den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 17 einbezogen werden. Stattdessen solle
ein neuer Bebauungsplan für den gesamten Innenbereich aufgestellt werden.
Ratsherr
Peters spricht sich für den Beschlussvorschlag aus, da der Einwender sich
fristgerecht als einziger Anrainer im Verfahren schriftlich um eine
Einbeziehung in das Bauleitplanverfahren bemüht habe. Dies bedürfe lediglich
der Änderung des Aufstellungsbeschlusses für das laufende Verfahren.
Ratsherr
Damblon verweist auf die Aussage von Herrn Hüchtebrock, wonach sich
zwischenzeitlich ein weiterer Grundstückseigentümer gemeldet und um
Einbeziehung in das laufende Bauleitplanverfahren gebeten habe. Eine
Innenverdichtung im unmittelbaren Planungsbereich sei schon seit längerem
angedacht. Die Aufstellung eines Bebauungsplanes für den Innenbereich beziehe
die Einwender mit ein und würde somit zu einem städtebaulich befriedigenden
Ergebnis führen.
Zur
Frage von Ratsfrau Niederdellmann-Siemes nach der Zeitschiene der Bearbeitung
und Umsetzung antwortet die Verwaltung, dass dies abhängig von neu zu
beschließenden Prioritäten sei.
Ratsherr
Rettig spricht sich ebenfalls für die Änderung des Beschlussvorschlages zum
Einwender 3 aus, da zum jetzigen Zeitpunkt noch keine städtebaulichen Ziele für
den Bebauungsplan definiert wurden und das beantragte Vorhaben diesen Zielen
ggf. entgegenstehen könnte.
Sodann
lässt der Vorsitzende über den Antrag des Ratsherrn Radmacher abstimmen.
Abstimmungsergebnis: mehrheitlich
angenommen
Abstimmungsergebnis: mehrheitlich
zugestimmt