Sitzung: 26.09.2012 Ausschuss für Planung und Liegenschaften
Beschluss: mehrheitlich beschlossen
Vorlage: FB4/425/2012
Beschluss:
1. Beschluss
über Stellungnahmen gem. § 3 (2) BauGB
Der Ausschuss für Planung und Liegenschaften stellt
fest:
Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
Nr. 16, Meerbusch‑Büderich,
Dorfstraße / Am Pfarrgarten hat einschließlich der
Entwurfsbegründung und Gutachten (Schallschutzgutachten, Artenschutzprüfung,
Verkehrsgutachten, Hydrogeologisches Gutachten) gemäß
§ 13 (2) Baugesetzbuch -BauGB- in Verbindung mit
§ 3 (2) BauGB vom 23. September 2004
(BGBl. I S. 2414) in der zurzeit geltenden Fassung vom 23. Juli 2012
bis einschließlich 31. August 2012 öffentlich ausgelegen. Eine
Umweltprüfung war nicht erforderlich.
Über die eingegangenen Stellungnahmen entscheidet der
Ausschuss für Planung und Liegenschaften nach Abwägung der privaten und
öffentlichen Belange gegeneinander und untereinander wie folgt:
1.
Einwender 1 Schreiben
vom 22. August 2012
Der Stellungnahme
wird nicht gefolgt.
Begründung:
§
Der Einwender stellt richtigerweise dar, dass die
Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 57 dem Vorhaben
entgegen stehen. Daher ist die Aufstellung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes Nr. 16 notwendig. Die Zielsetzung des ursprünglichen
Bebauungsplanes Nr. 57 hat sich für den Planbereich des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes Nr. 16 geändert. Bisher stand die kirchliche Nutzung des
Bereichs im Vordergrund. Dies ist in der ursprünglichen Form so nicht mehr
erforderlich, die kirchenbezogenen Nutzungen können auf den verbleibenden
Flächen ausgeübt werden. Hierdurch ist die Umnutzung des Planbereichs möglich.
Wesentliche städtebauliche Ziele der Planung sind nunmehr die Aufwertung des
Zentrumsbereichs Büderich durch die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses,
die Stärkung der Handels- und Dienstleistungsnutzungen im Bereich Dorfstraße
durch die Erweiterung des Angebots an Ladenflächen und die Schaffung von altengerechten
Wohnungen in zentraler Lage.
Stadtentwicklung insgesamt ist ein dynamischer Prozess,
auf den der Rat der Stadt Meerbusch u.a. durch die Aufstellung oder Änderung
von Bebauungsplänen reagiert. Auf die Beibehaltung der Festsetzungen eines
Bebauungsplanes besteht kein Anspruch. Wichtig ist, dass die Aufhebung oder
Änderung eines bestehenden und die Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes den
gesetzlichen Anforderungen, insbesondere des Baugesetzbuches, das u.a. das
Aufstellungsverfahren und die Beteiligungsmöglichkeiten der Bürgerschaft
regelt, Rechnung trägt. Öffentliche und private Belange sind abzuwägen. Dies
ist hier der Fall. Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 257 wird durch die
Planung in seinem Inhalt nicht tangiert.
§
Die Straße „Am Pfarrgarten“ ist im Bereich des
Vorhabens nach dem sogenannten Trennsystem gestaltet. Von West nach Ost gesehen
besteht folgender Aufbau: Fußweg, öffentliche Stellplätze, Fahrbahnen, Fußweg.
Die Fußwege sind durch erhöhte Bordsteine von der Fahrbahn bzw. von den
Stellplätzen getrennt. Die Ausweisung der Straße „Am Pfarrgarten“ als
Spielstraße erfolgt in etwa ab Mitte der öffentlichen Stellplätze. Die ersten
öffentlichen Stellplätze sind als Taxistände ausgewiesen, die folgenden
Stellplätze können uneingeschränkt genutzt werden, drei dieser Stellplätze sind
als Behindertenstellplätze ausgeschildert.
Die Bewirtschaftung der angesprochenen öffentlichen
Stellplätze und deren teilweise Nutzung als Taxistand ist nicht Gegenstand des
Bebauungsplanes. Diese Aspekte wurden lediglich in der Begründung zum
Bebauungsplan beschrieben, um potenzielle Entwicklungen für nachgelagerte
Planungen darzustellen. Das Vorhaben ändert an der heutigen Situation nichts,
solche Änderungen sind auch nicht Voraussetzung zur Umsetzung des Vorhabens.
Die Verkehrsregelungen (Spielstraße) sind von allen Verkehrsteilnehmern, also
auch von den künftigen Bewohnern und Besuchern des Vorhabens, zu
berücksichtigen. Der Bebauungsplan trifft hierzu keine Regelungen. Eine
mögliche Änderung ist nicht Gegenstand der Planung.
Die Verkehrsbelastung und Lärmbeeinträchtigung durch das
Vorhaben wurden gutachterlich untersucht. Die Untersuchungen und deren
Ergebnisse werden in der Begründung zum Bebauungsplan beschrieben. Das
Verkehrsgutachten stellt im Ergebnis fest, dass es durch das Vorhaben zu keiner
wesentlichen Änderung der Verkehrssituation kommt. Die Leistungsfähigkeit der
Straßen und der Verkehrsknoten ist gewährleistet. In einem schalltechnischen
Gutachten wurden u.a. die Auswirkungen des zukünftigen Parkverkehrs untersucht.
Bezüglich der öffentlichen Parkplätze und der Tiefgaragenzufahrt kommt der
Gutachter für die maßgeblichen Immissionsorte in der Nachbarschaft des
Bauvorhabens zum Ergebnis, dass keine Überschreitung der Immissionsgrenzwerte
der 16. Bundesimmissionsschutzverordnung ‑BImSchV‑ für die in
der Nachbarschaft rechtskräftig festgesetzten Misch- und Allgemeinen
Wohngebiete vorliegen. Vom Vorhaben gehen keine wesentlichen Belastungen aus.
Somit ist festzustellen, dass sich die Situation der
Einwender durch die Errichtung des Vorhabens und der damit einhergehenden
Zunahme des Verkehrs verändert. Da diese Veränderungen aber nicht zu einer
unzumutbaren Belastung führen, wird der Entwicklung des Plangebiets Vorrang
gegeben.
§
Der vom Einwender beschriebene Zusammenhang zwischen den
Lärmbeeinträchtigungen durch den Flugverkehr und die Gebäudehöhe des Vorhabens
kann nicht nachvollzogen werden. Da die Lärmbelastung der Flugzeuge in etwa von
oben auf die Bebauung einwirkt, erscheint eine mögliche Schallreflektion
unwahrscheinlich. Die geringe Anzahl der heute vorhandenen Bäume lässt keine
abschirmende Wirkung erwarten. Die in der Straße „Am Pfarrgarten“
aufstehenden Bäume bleiben erhalten. Bei der Aussage, dass eine Verstärkung des
Fluglärms durch eine hohe Bauweise von Häusern an der Kanzlei festgestellt
wurde, handelt es sich lediglich um eine Behauptung die nicht gutachterlich
nachgewiesen wurde.
§
Zu den vom Einwender angeführten Blick- und
Lichtbeeinträchtigungen: Das Vorhaben, wie auch das bestehende Gebäude des
Einwenders liegen im zentralen Bereich Büderichs. Der rechtskräftige
Bebauungsplan Nr. 57 setzt für das Grundstück des Einwenders
Mischgebiet mit einer maximal 2½‑geschossigen Bauweise ohne
Höhenbeschränkung fest. Das geplante Vorhaben passt sich, wie auch der Anregung
zu entnehmen ist, in etwa der Höhe der bestehenden Umgebungsbebauung an. Die
notwendigen Abstandsflächen werden durch das Vorhaben eingehalten. Zwischen den
gegenüberliegenden Fassaden des Vorhabens und des Gebäudes des Einwenders auf
der anderen Straßenseite „Am Pfarrgarten“ liegt eine Entfernung von gut
20 m. Unmittelbar nördlich des Gebäudes des Einwenders liegt in 17 m
Entfernung ein ebenfalls dreigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus
(Dorfstraße 3a), es handelt sich somit nicht um eine neue Situation.
Innerhalb des Straßenraums steht eine zweireihige Baumreihe auf. Diese
bestehenden Bäume gewährleisten einerseits einen Sichtschutz zum Vorhaben,
tragen andererseits aber zur Verschattung des Gebäudes des Einwenders bei. Die
Bäume im Straßenraum sind prägend für diesen Bereich und sollen erhalten
bleiben, deshalb trifft der Bebauungsplan eine entsprechende Festsetzung. Ein
Anspruch auf eine schöne Aussicht oder die Uneinsehbarkeit von Fenstern, die
unmittelbar an einer öffentlichen Straße liegen, besteht nicht. Es wird daher
keine erhebliche Beeinträchtigung gesehen.
§
Die Beseitigung der Bäume und Gehölze auf dem
Kirchengrundstück ist zur Realisierung des Vorhabens notwendig. Obwohl
gesetzlich nicht vorgeschrieben, wird der Vorhabenträger für die zu
beseitigenden Bäume im Einvernehmen mit der Stadt Meerbusch eine Grünmaßnahme
in Verbindung mit einer städtebaulichen Aufwertung auf dem Dorfplatz im
Stadtteil Nierst vornehmen. Wesentliche städtebauliche Ziele der Planung für
den Planbereich sind die Aufwertung des Zentrumsbereichs Büderich durch die
Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses, die Stärkung der Handels- und
Dienstleistungsnutzungen im Bereich Dorfstraße durch die Erweiterung des
Angebots an Ladenflächen und die Schaffung von altengerechten Wohnungen in
zentraler Lage. Es handelt sich hier um eine Planung innerhalb des zentralen
Siedlungsbereichs Büderichs. Somit entspricht sie als Maßnahme der Innenentwicklung
dem § 1a (2) BauGB, wonach mit Grund und Boden sparsam
umgegangen werden soll, in besonderer Weise. Solchen Maßnahmen sind einer
ansonsten ggf. notwendigen Planung im heutigen Außenbereich der Vorrang zu
geben. Von Seiten der Stadt Meerbusch wird der Entwicklung des Vorhabens der
Vorrang vor dem Erhalt der in Rede stehenden Bäume und Gehölze gegeben.
§
Der Einwender wendet sich dagegen, dass das
Vorhabengebäude unmittelbar am Gehweg, ohne weiteren Abstand errichtet wird, da
dies „nicht erlaubt“ ist. Eine solche Regelung ist hier nicht bekannt. Der
Bebauungsplan setzt hier Baulinien fest. Somit ist die Errichtung des Gebäudes
unmittelbar entlang der öffentlichen Verkehrsfläche in diesem Fall nicht nur
erlaubt, sondern auch zwingend einzuhalten.
§
Der Einwender spricht die eventuell mögliche Verlegung
der Taxistände an, ohne eine Anregung zu formulieren. Die Nutzung der
öffentlichen Stellplätze als Taxistand ist nicht Gegenstand des
Bebauungsplanes. Das Vorhaben ändert an der heutigen Situation nichts, Änderungen
sind auch nicht Voraussetzung zur Umsetzung des Vorhabens.
§
Der Einwender befürchtet die Veränderung des
Grundwasserstands und negative Auswirkungen durch die Beseitigung von
Versickerungsflächen mit Errichtung des Vorhabens. Nach gutachterlichen
Empfehlungen (Baugrundgutachten und Hydrogeologisches Gutachten) wird die
Niederschlagsentwässerung ebenfalls an die Kanalisation angeschlossen. Die
bestehenden Kanäle können nach Auskunft des zuständigen städtischen
Fachbereichs das Niederschlagswasser aufnehmen. Konflikte oder negative
Beeinträchtigungen werden hier nicht gesehen. Nach den Aussagen des Gutachters
liegt das Bemessungsgrundwasser 0,7 m unterhalb der geplanten Oberkante
Kellersohle, so dass keine besonderen Maßnahmen gegen drückendes Wasser
erforderlich sind. Da das Vorhaben oberhalb Grundwasser führender Schichten
liegt und da das auf dem Grundstück anfallende Niederschlagswasser abgeleitet
wird, wird nicht von einer Umleitung des Grundwassers oder einer Erhöhung des
Grundwasserstands durch das Vorhaben ausgegangen.
§
Der Einwender befürchtet Schäden am Kirchengebäude durch
die Bautätigkeit zur Errichtung des Vorhabens. Bei sach- und ordnungsgemäßer
Bautätigkeit sind negative Auswirkungen auf das Kirchengebäude nicht zu
erwarten. Eine besondere Situation, die solche Auswirkungen befürchten lassen,
liegt hier nicht vor bzw. ist nicht bekannt. Dies wird so auch von der
Kirchengemeinde gesehen. Da dieser Belang die Bauausführung betrifft, ist der
Bebauungsplan nicht betroffen.
§
Nahezu jede Bautätigkeit ist mit einer Belastung der
vorhandenen Straßen und des Baugrundstücks verbunden. Auch sind Beschädigungen
umliegender Bauwerke nicht gänzlich auszuschließen. Für die Beseitigung solcher
Beschädigungen, die in der Natur der Sache jedweder Bautätigkeit liegen, ist
der Verursacher verantwortlich. Zur Vermeidung solcher Schäden wird im Rahmen
der Baugenehmigung die Baustelleneinrichtung und -andienung festgelegt. Da
dieser Belang die Bauausführung betrifft, ist der Bebauungsplan nicht
betroffen.
§
Der Einwender beschreibt, dass durch das Vorhaben eine
wesentliche Wertminderung seiner Immobilie eintritt und andere Bedingungen
geschaffen werden, als beim Kauf seines Hauses vorlagen. Stadtentwicklung
insgesamt ist ein dynamischer Prozess, auf den der Rat der Stadt Meerbusch u.a.
durch die Aufstellung oder Änderung von Bebauungsplänen reagiert. Auf die
Beibehaltung einer bestimmten städtebaulichen Situation besteht kein Anspruch.
Da hier eine Vielzahl von Nutzungsinteressen und Anforderungen vorliegen,
trifft dies insbesondere in einem zentralen Siedlungsbereich zu, wie dies hier
der Fall ist. Der Wert einer Immobilie hängt von einer Vielzahl von Faktoren
ab, wie z.B. der Erhaltungszustand eines Gebäudes, die Größe und Einteilung
einer Wohnung oder die weiteren Nutzungsmöglichkeiten. Das Gebäude des
Einwenders liegt innerhalb des Zentrums Büderichs (festgesetztes Mischgebiet)
und weist hierdurch Lagevorteile auf, wie guter ÖPNV‑Anschluss und gute
Erreichbarkeit von Versorgungsangeboten. Das Vorhaben trägt dazu bei, die
Vielfalt und Attraktivität des Zentrum Büderich zu erhalten, was wiederum zu
Wertsteigerungen anderer Immobilien führen kann (z.B. von Geschäftsimmobilien
in der Dorfstraße insgesamt, von Immobilien in angrenzenden Wohngebieten).
Darüber hinaus bietet das Vorhaben durch die Errichtung altersgerechter
Wohnungen die Möglichkeit der Bürger, in ihrem Stadtteil zu verbleiben, was
ggf. auch bei einem Immobilienkauf in Büderich (die Immobilie des Einwenders
eingeschlossen) von den potenziellen Käufern in Betracht gezogen wird.
Umgekehrt könnte der Niedergang des zentralen Bereichs zum „Wegbrechen“ der
Versorgungsangebote führen, was ebenfalls zu einer Wertminderung von Immobilien
(die Immobilie des Einwenders eingeschlossen) führt. Ein negativer Einfluss der
Planung auf den Wert der Immobilie des Einwenders ist somit nicht zu
befürchten.
§
Der Einwender beurteilt das Vorhaben als ein nicht
angemessenes, riesiges Objekt. Der Aufstellung des Bebauungsplanes wurde ein Architektenwettbewerb
vorgeschaltet. Im Ergebnis wurde eben diese Angemessenheit des Vorhabens durch
die Jury gelobt. Die Jury war mit Fachleuten aus der Verwaltung und von
Außerhalb sowie Vertretern der Politik und der Kirche besetzt. In seiner
Höhenentwicklung und Kubatur passt sich das Vorhaben den umgebenden
Bestandsgebäuden an. Der Einwender führt oben dazu aus, dass sein Gebäude die
gleiche Höhe besitzt. Die Dachform als Flachdach ist in der Umgebung vorhanden,
so dass es sich nicht um einen neuen Gestaltungsaspekt handelt. Somit ist die
Einschätzung des Einwenders nicht nachvollziehbar.
2.
Rhein-Kreis Neuss Schreiben
vom 05.09.2012
Gesundheitsfürsorge:
Der Stellungnahme
wird nicht gefolgt.
Begründung:
Trotz der
Lärmimmissionen sind aus Sicht des Plangebers die gesunden Wohnverhältnisse
gewahrt. Entlang der Dorfstraße (L 30) kommt es, wie an viel befahrenen
Straßen üblicherweise zu erwarten ist, im unmittelbaren Randbereich zu hohen
Lärmimmissionen, die die genannten Orientierungswerte überschreiten. Im
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 16 ist ein Fassadenbereich von
ca. 15 m Länge besonders betroffen. Der betroffene Fassadenbereich
ist im Bebauungsplan festgesetzt. Hier ist ein bestimmtes Bau‑Schalldämm‑Maß
festgesetzt, das die ausreichende Wohnruhe innerhalb des Gebäudes sicherstellt.
Für die übrigen Fassen ist ein niedrigeres Bau‑Schalldämm‑Maß
festgesetzt. Bei den betroffenen Fassaden an der Dorfstraße handelt es sich um
die nach Norden ausgerichtete Gebäudeseite. Private Aufenthaltsflächen bzw. Freibereiche
bestehen hier nicht, da das Gebäude unmittelbar an den Verkehrsraum angrenzt.
Außenbereiche der Wohnungen bestehen allein in Form von Balkonen und
Dachterrassen, die insgesamt auf der rückwärtigen Gebäudeseite angeordnet sind.
Der Gutachter führt hierzu aus:
„Durch den
winkeligen Baukörper entsteht in Richtung Südwesten bezüglich des Straßenlärms
eine abgeschirmte, relativ ruhige Zone, in der auch die Außenwohnbereiche
angeordnet werden. Damit wird der Zielsetzung, Einhaltung des schalltechnischen
Orientierungswertes am Tag von 60 dB(A), in den dort nach der vorliegenden
Planung angeordneten Außenwohnbereichen, beim Straßenlärm Genüge getan. Was den
Fluglärm betrifft, sind Belastungen von ca. 63 dB(A) am Tag nicht
vermeidbar, in den Außenwohnbereichen wird aber eine Summenbildung durch die
günstige Anordnung der Außenwohnbereiche weitestgehend vermieden.“
Festsetzungen
baulicher Schallschutzmaßnahmen nach DIN 4109 für Wohn- und Büronutzungen
sind deshalb zwingend erforderlich. Darüber hinaus enthält der Bebauungsplan
entsprechende nachrichtliche Übernahmen und Hinweise.
Es ist
festzustellen, dass die Außenwohnbereiche durch Lärmimmissionen belastet sind,
die die Orientierungswerte um etwa 3 dB (A) überschreiten. Der
Anreger führt aus: „Aus Sicht des Gesundheitsamtes bestehen keine Bedenken
gegen eine Wohnnutzung an den Stellen im Plangebiet, wo die schalltechnischen
Orientierungswerte der DIN 18005 um nicht mehr als 5 dB (A) zur Tages/- und
Nachtzeit überschritten werden.“ Die Überschreitung in den
Außenwohnbereichen liegt tagsüber mit etwa 3 dB (A) unterhalb der vom
Gesundheitsamt genannten Obergrenze. Die zur Dorfstraße ausgerichteten Räume
innerhalb des Gebäudes sind durch passive Maßnahmen geschützt. Ein
uneingeschränkter Aufenthalt der nach Südwesten ausgerichteten Räume ist auch
bei geöffneten Fenstern oder Türen möglich.
Für den
Nachtzeitraum wird davon ausgegangen, dass eine ruhige Nutzung des
Außenbereichs nicht mehr notwendig und auch nicht üblich ist. Hier steht die
ausreichende Wohnruhe innerhalb des Gebäudes, in den Aufenthaltsräumen und
insbesondere den Schlafräumen unter Beachtung der ausreichenden Lüftung im
Vordergrund. Diese wird durch die festgesetzten passiven Schallschutzmaßnahmen
sichergestellt.
Im Ergebnis kann
festgehalten werden, dass sich das Plangebiet innerhalb eines lärmbelasteten
Stadtbereichs befindet. Durch die getroffenen Festsetzungen ist sichergestellt,
dass der Aufenthalt innerhalb der Wohnungen und auch in den zugeordneten
Außenwohnbereichen gefahrlos möglich ist. Die verbleibende Überschreitung der
Orientierungswerte in den Außenwohnbereichen ist tolerierbar und unterliegt der
Abwägung. Gleichzeitig ist zu bedenken, dass es sich hier um eine Planung im
zentralen Siedlungsbereich handelt, die zum Erhalt und zur Entwicklung
Büderichs und seiner zentralen Funktionen im besonderen Maße beitragen kann.
Durch das Vorhaben kann die hohe Lebensqualität der Bewohner Büderichs erhalten
bleiben. Mit der Errichtung der geplanten Geschäfts-, Praxen- und Büroräume
bleiben solche Infrastruktureinrichtungen in einer durch den ÖPNV sehr gut
angebundenen Lage erhalten bzw. werden erweitert. Für weite Teile der
Bevölkerung Büderichs sind diese Angebote fußläufig erreichbar. Hierdurch trägt
das Vorhaben zur Vermeidung von Pkw‑Verkehr und damit auch von Lärm- und
Schadstoffemissionen bei. Darüber hinaus ist das geplante Angebot
altengerechter Wohnungen insbesondere für die ansässige Bevölkerung
interessant, was auch die bisher große Nachfrage beim Vorhabenträger zeigt.
Hierdurch können die Bewohner in ihrem Stadtteil verbleiben und die in
unmittelbarer Nähe vorhandenen soziale und sonstige Angebote und Einrichtungen
noch länger nutzen. Wie die Nachfrager berichten, befinden sich ihre bisherigen
Wohnimmobilien oftmals in einem lärmtechnisch wesentlich schlechteren Zustand.
So kann der Umzug eine deutliche Verbesserung bewirken und die zuvor bewohnte
Immobilie steht wiederum einer lärmtechnischen Sanierung zur Verfügung. Die
Planung ist auch vor dem Hintergrund der bis vor kurzer Zeit ausgeübten,
zulässigen Wohnnutzung zu betrachten. Der rechtskräftige Bebauungsplan
Nr. 57 lässt das Wohnen in diesem Bereich schon heute zu. Die Wohnnutzung
ist zwar auf eine bestimmte Nutzergruppe (Angestellte der Kirchengemeinde),
aber nicht auf eine bestimmte Anzahl der Wohneinheiten eingegrenzt. Zulässig
wäre somit die Erweiterung der Anzahl der Wohnungen in dem bestehenden, zum
Abriss vorgesehenen Wohnhaus oder auch die Errichtung einer neuen, größeren
Wohnanlage für kirchliche Angestellte. Eine solche Entwicklung ist nicht
unwahrscheinlich, da kirchliche Einrichtungen zunehmend gezwungen sind, ihre
Immobilien optimaler zu nutzen, um auch zukünftig ihren umfangreichen
religiösen und sozialen Aufgaben gerecht zu werden. Es wäre fraglich, ob bei
solchen Vorhaben die gleichen hohen Anforderungen an den baulichen Schallschutz
durchsetzbar sind, wie sie im vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 16
festgesetzt wurden. Somit wird von Seiten der Stadt Meerbusch der Errichtung
des geplanten Wohn- und Geschäftshauses im Rahmen der Abwägung der Vorrang
gegeben.
Wasserwirtschaft:
Die geplante
Bebauung wird schmutz- und regenwasserseitig an den städtischen Kanal
angeschlossen. Die bestehenden Kanäle können nach Auskunft des zuständigen
städtischen Fachbereichs das Abwasser aufnehmen.
Zu dem Bauvorhaben
wurde ein Baugrund- und Hydrogeologisches Gutachten erstellt. Konflikte oder
negative Beeinträchtigungen werden hier nicht gesehen. Nach den Aussagen des
Gutachters liegt das Bemessungsgrundwasser 0,7 m unterhalb der geplanten
Oberkante Kellersohle, so dass keine besonderen Maßnahmen gegen drückendes
Wasser erforderlich sind. Da das Vorhaben oberhalb Grundwasser führender
Schichten liegt, wird nicht von der Durchführung von Grundwasserhaltungsmaßnahmen
ausgegangen.
Die Hinweise
werden an den Vorhabenträger weitergeleitet.
3.
Bezirksregierung / Kampfmittelbeseitigung Schreiben
vom 22.08.2012
Der
vorhabenbezogene Bebauungsplan enthält bereits allgemeine Hinweise zum Umgang
mit Kampfmittelfunden. Die Anregung der Bezirksregierung wurde an den
Vorhabenträger zur Beachtung weitergeleitet.
4.
LVR-Amt für Denkmalpflege E-Mail
vom 24.07.2012
Der Stellungnahme
wird gefolgt.
Der Vorhabenträger
hat mit der Kirchengemeinde vereinbart, die Skulptur in die entsprechende
Fassadenseite des Vorhabengebäudes zu integrieren oder diese auf dem
Kirchengrundstück der Dorfstraße zugewandt auszustellen. Dieses wird im
Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgelegt. Unter
„§ 3 Durchführungsverpflichtung“ wird folgender Text aufgenommen:
„Der
Vorhabenträger verpflichtet sich, das vorhandene Relief „Hl. Josef mit dem
Kinde“ vor dem Abriss des Gebäudes „Dorfstraße 1a“ aus der vorhandenen Fassade
sach- und fachgerecht zu lösen und nach der Errichtung des Neubaus wieder zu
verwenden. Der Vorhabenträger wird das Relief entweder an ähnlicher Stelle in
den Giebel des neu zu errichtenden Gebäudes integrieren, oder an einer anderen
geeigneten Stelle auf dem Erbpachtgrundstück an öffentlich zugänglicher und
sichtbarer Stelle neu errichten.“
5.
Landesbetrieb Straßenbau NRW Schreiben
vom 07.08.2012
Die Hinweise
werden zur Kenntnis genommen. Sollte es zu einem Umbau kommen, wird mit dem
Landesbetrieb Straßenbau NRW eine frühzeitige Abstimmung durchgeführt.
6.
Flughafen Düsseldorf Schreiben
vom 22.08.2012
Der Stellungnahme
wird nicht gefolgt.
Begründung:
Der Planbereich
liegt innerhalb des Stadtteilzentrums Büderich. Neben Geschäfts- und Bürogebäuden
befinden sich in unmittelbarer Nachbarschaft zum Vorhaben ebenso Wohn- und
Geschäftsgebäude sowie reine Wohngebäude. Innerhalb des Plangebietes steht ein
Wohngebäude mit 3 Wohnungen auf, das in der jüngeren Vergangenheit durch
kirchliche Angestellte bewohnt wurde. Das Pfarrhaus wird heute noch bewohnt.
Innerhalb dieser, durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 57
getragenen Wohnnutzungen bestehen keine Begrenzungen zur Anzahl möglicher
Wohnungen. Eine deutliche Erweiterung der Wohnnutzung, beispielsweise durch
Anbauten, ist auf der Grundlage der rechtskräftigen Festsetzungen grundsätzlich
möglich.
Somit kann
festgestellt werden, dass es sich bei der Planung nach der Lage und
Umgebungsstruktur sowie der derzeitigen zulässigen Nutzung um eine Planung in
einem vorhandenen Ortsteil mit Wohnbebauung handelt. Wie aus der Begründung des
Bebauungsplanes zu entnehmen ist, sind die wesentlichen städtebaulichen Ziele
der Planung die Aufwertung des Zentrumsbereich Büderich durch die Errichtung
eines Wohn- und Geschäftshauses, die Stärkung der Handels- und
Dienstleistungsnutzungen im Bereich Dorfstraße durch die Erweiterung des
Angebots an Ladenflächen und die Schaffung von altengerechten Wohnungen in
zentraler Lage. Die Lage von altengerechten Wohnungen gerade im Umfeld von
zentralen öffentlichen und privaten Dienstleistungsangeboten trägt der
demografischen Entwicklung und dem daraus resultierenden Wohnnachfrageverhalten
Rechnung und somit zur Erhaltung des Ortsteils Büderich bei. Damit greift hier
die „Ausnahmevorschrift“ nach
§ 5 (3) Nr. 6 Fluglärmgesetz. Der Begriff „Ortsteil“
kann nicht auf das vergleichsweise kleine Plangebiet reduziert werden.
Darüber hinaus
wurde im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ein Lärmschutzgutachten erarbeitet,
das die Belastungen des Plangebiets durch u.a. den Fluglärm aufzeigt und
bestimmte passive Schallschutzmaßnahmen empfiehlt. Die Empfehlungen des
Gutachtens wurden im Bebauungsplan durch entsprechende Festsetzungen umgesetzt,
so dass die ausreichende Wohnruhe innerhalb des Gebäudes, insbesondere auch in
der Nacht gewährleistet ist (siehe auch Begründung zur Stellungnahme des
Rhein-Kreises Neuss, Gesundheitsfürsorge unter Punkt 2).
7.
BUND-Ortsgruppe Meerbusch Schreiben
vom 31. August 2012
Der Stellungnahme
wird nicht gefolgt.
Begründung:
1.
Die verkehrlichen Auswirkungen der Planung auf der Grundlage der
vorgesehenen Lage der Tiefgarageneinfahrt wurden gutachterlich untersucht. Die
Untersuchungen und deren Ergebnisse werden in der Begründung zum Bebauungsplan
beschrieben. Das Verkehrsgutachten stellt im Ergebnis fest, dass es durch das
Vorhaben zu keiner wesentlichen Änderung der Verkehrssituation kommt. Die
Leistungsfähigkeit der Straßen und der Verkehrsknoten ist gewährleistet. Die
Straße „Am Pfarrgarten“ ist im Bereich des Vorhabens nach dem sogenannten
Trennsystem gestaltet. Von West nach Ost gesehen besteht folgender Aufbau:
Fußweg, öffentliche Stellplätze, Fahrbahnen, Fußweg. Die Fußwege sind durch
erhöhte Bordsteine von der Fahrbahn bzw. von den Stellplätzen getrennt. Entlang
des Vorhabens sind schon heute eine Anzahl öffentlicher Stellplätze, auch
innerhalb des Bereichs der Spielstraße, vorhanden. Diese werden auch von
Besuchern der Geschäfte und Einrichtungen auf der Dorfstraße genutzt. Zudem ist
zu bedenken, dass die dem Vorhaben gegenüber liegende Bebauung innerhalb eines
im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 57 festgesetzten Mischgebiets liegt.
Dies lässt bereits heute eine gewerbliche Entwicklung auch in diesem Bereich
zu. Die Zielsetzung der Stadt Meerbusch war auch in der Vergangenheit nicht,
ausschließlich Wohnbebauung dort zuzulassen. Vielmehr ist der Bereich insgesamt
auch dem unmittelbaren Zentrum Büderich zuzuordnen. Dennoch stellt hier die
Ausweisung einer Spielstraße keinen Widerspruch dar. Die Verkehrsregelungen
(Spielstraße) sind von allen Verkehrsteilnehmern, also auch von den künftigen
Bewohnern und Besuchern des Vorhabens, zu berücksichtigen. Der Bebauungsplan
trifft hierzu keine Regelungen. Eine mögliche Änderung der verkehrlichen
Regelungen ist nicht Gegenstand der Planung.
Im Verfahren wurde die Verlegung der Tiefgaragenzufahrt schon
untersucht. Die Tiefgaragenzufahrt wurde bereits im Wettbewerbsbeitrag aufgrund
der Grundstücksgeometrie an der südlichen Grundstücksgrenze angeordnet. Eine
Zufahrt innerhalb des Baukörpers im Bereich "Am Pfarrgarten",
wie vom BUND angeregt, hätte zur Folge, dass aufgrund der Rampenlänge nur ein
Teil der zur Verfügung stehenden Fläche erschlossen werde könnte. D.h. es
könnten maximal halb so viele Stellplätze geschaffen werden wie bei der
jetzigen Lösung. Dies würde den Parkdruck auf die Umgebung erhöhen. Eine
Erschließung von der Dorfstraße aus kommt aufgrund der negativen
verkehrstechnischen Auswirkungen in der stark befahrenen und stark von
Fußgängern frequentierten Dorfstraße nicht in Betracht. Eine Ablösung von
Stellplätzen, z.B. auf dem gegenüberliegenden Dr.‑Franz‑Schütz‑Platz
kommt ebenso nicht in Betracht, da diese schon zugeordnet sind.
Somit ist die Lage der Tiefgaragenzufahrt zur Realisierung des
Vorhabens notwendig. Da die Planung mit den Zielen des rechtskräftigen
Bebauungsplanes Nr. 57 (gegenüberliegende Ausweisung eines Mischgebiets)
übereinstimmt, die bestehenden Verkehrsregeln hierzu nicht im Widerspruch
liegen und Ziel des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist, ein entsprechendes
Wohn- und Geschäftshaus zu errichten, dass zur Stärkung des Zentrums Büderich
geeignet ist, wird die Planung nicht angepasst.
2.
Die Lage und Gestaltung des geplanten Wohn- und Geschäftsgebäudes
geht aus dem Ergebnis eines Architektenwettbewerbs hervor. Das Ergebnis und die
Herleitung der Planung sowie die Begründung der vom BUND angesprochenen
baulichen Aspekte (Lage und Nutzung des Gebäudes) sind in der Begründung zum
Bebauungsplan ausführlich erläutert. Die Ergebnisse der Planung wurden in den
politischen Gremien und der Öffentlichkeit vorgestellt und diskutiert. Von
einem „Aushandeln“ kann somit nicht gesprochen werden.
Zur Realisierung des Vorhabens ist die Beseitigung der
angesprochenen Bäume und Gehölze notwendig. Dies ist auch in der Begründung
dargelegt. Wie der BUND richtig darstellt, handelt es sich hier um die Abwägung
zwischen dem Erhalt der Bäume und dem städtebaulichen Ziel, das Zentrum
Büderich durch das Wohn- und Geschäftsgebäude zu entwickeln und zu stärken.
Letzteres wird durch die Stadt Meerbusch höher bewertet. Hierbei ist auch zu
berücksichtigen, dass es sich bei dem Plangebiet um eine sehr zentrale Lage
handelt und eine alternative Entwicklungsfläche für ein solches Vorhaben
unmittelbar im Zentrum nicht vorhanden ist. Durch das Abrücken des geplanten
Wohn- und Geschäftshauses von der Dorfstraße entsteht ein breiterer Gehweg und
die Möglichkeit, in diesem Bereich die Bushaltestelle umzugestalten und eine
Querungshilfe über die Dorfstraße einzurichten. Gleichzeitig wird der Blick auf
die Kirche, vom Dr.‑Franz‑Schütz‑Platz aus gesehen, erhalten.
Im hinteren Bereich des geplanten Gebäudes entstehen in den
Obergeschossen Wohnungen und im Erdgeschoss voraussichtlich eine Büroeinheit.
Somit ist hier nicht mit einem starken Publikumsverkehr, sondern einem eher
ruhigen Charakter zu rechnen. Der dem Vorhaben unmittelbar gegenüber liegende
Bereich ist im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 57 auch nicht als reines
oder allgemeines Wohngebiet, sondern als Mischgebiet festgesetzt. Dieser
Bereich ist von seiner räumlichen Lage dem Zentrum Büderich zuzuordnen. Eine
verträgliche gewerbliche Entwicklung ist hier somit auch möglich, so dass die
Einschätzung des BUND hier zwar auf die heutigen Nutzungen, nicht aber auf die
zulässigen Entwicklungsperspektiven des Bereichs zutrifft.
Zwischen den Fassaden des Vorhabens und der bestehenden Bebauung
auf der anderen Straßenseite „Am Pfarrgarten“ liegt eine Entfernung von
gut 20 m. Unmittelbar nördlich der bestehenden Gebäude
„Am Pfarrgarten“ liegt in 17 m Entfernung ein ebenfalls
dreigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus (Dorfstraße 3a), es handelt sich
somit nicht um eine neue Situation. Innerhalb des Straßenraums steht eine
zweireihige Baumreihe auf. Diese bestehenden Bäume gewährleisten einen
Sichtschutz zum Vorhaben. Die Bäume im Straßenraum sind prägend für diesen
Bereich und sollen erhalten bleiben, deshalb trifft der Bebauungsplan eine
entsprechende Festsetzung. Ein Anspruch auf eine schöne Aussicht oder die
Uneinsehbarkeit von Fenstern, die unmittelbar an einer öffentlichen Straße
liegen, besteht nicht. Es wird daher keine erhebliche Beeinträchtigung gesehen.
Ein notwendiger Sichtschutz ist nicht ableitbar.
Wie der BUND richtig ausführt und in der Begründung zum
Bebauungsplan dargelegt wird, handelt es sich bei der Begrünungsmaßnahme am
Dorfplatz Nierst nicht um eine gesetzlich geforderte Ersatzmaßnahme. Eine
vollständige Kompensation ist nicht notwendig. Dennoch soll für die zu
beseitigenden Bäume im Einvernehmen mit der Stadt Meerbusch eine Grünmaßnahme
in Verbindung mit einer städtebaulichen Aufwertung auf dem Dorfplatz im
Stadtteil Nierst vorgenommen werden. Hier ist die Pflanzung von
4 Säuleneichen, Buchenhecken und Unterpflanzungen vorgesehen.
3.
Die bestehende Verkehrsbelastung und die Auswirkungen durch das
Vorhaben wurden gutachterlich untersucht. Die Untersuchung und deren Ergebnisse
werden in der Begründung zum Bebauungsplan beschrieben. Das Verkehrsgutachten
stellt im Ergebnis fest, dass es durch das Vorhaben zu keiner wesentlichen
Änderung der Verkehrssituation kommt. Die Leistungsfähigkeit der Straßen und
der Verkehrsknoten ist gewährleistet. Der Bau eines Kreisverkehrs ist nicht
notwendig.
Darüber hinaus werden vom BUND Anmerkungen zur Architektur und
Geschossigkeit gemacht. Das Einfügen des geplanten Baukörpers in seine Umgebung
wird verneint. Da es sich hier lediglich um eine geschmackliche
Meinungsäußerung handelt, wird eine Anregung nicht erkannt. Zur Beurteilung des
Vorhaben als nicht angemessen, werden dennoch die folgende Ausführung gemacht:
Der Aufstellung des Bebauungsplanes wurde ein Architektenwettbewerb
vorgeschaltet. Im Ergebnis wurde eben die Angemessenheit des Vorhabens durch
die Jury gelobt. Die Jury war mit Fachleuten aus der Verwaltung und von
Außerhalb sowie Vertretern der Politik und der Kirche besetzt. In seiner
Höhenentwicklung und Kubatur passt sich das Vorhaben den umgebenden
Bestandsgebäuden an. In der Begründung zum Bebauungsplan ist dies dargelegt.
Somit ist die Einschätzung des BUND nicht nachvollziehbar. Die
Wettbewerbsergebnisse wurden der Öffentlichkeit in einer Ausstellung bekannt
gemacht und die weiterführenden Planungen in einer freiwilligen
Bürgerversammlung zur Diskussion gestellt.
Abschließend bezieht der BUND seine Anregungen auf zwei
Gerichtsurteile.
Bei dem VGH Baden‑Württemberg Urteil vom 6.5.2011,
5 S 1670/09 wurde die Umnutzung einer 0,9 ha großen öffentlichen
Grünfläche in eine bauliche Nutzung verhandelt und das grundsätzliche Interesse
der in einem reinen Wohngebiet liegenden Nachbarn an der Beibehaltung des
bestehenden Zustandes festgestellt. Dieses hätte wiederum eine Abwägung des
Sachverhaltes durch den Plangeber notwendig gemacht. Die dort strittige
öffentliche Grünfläche beherbergt einen Spielplatz und wurde laut Zielsetzung
des ursprünglichen Bebauungsplanes festgesetzt, um eine räumliche Trennung
zwischen Baugebieten zu erreichen. Dieser Fall ist insofern nicht mit dem hier
aufzustellenden vergleichbar, da es sich bei der im Bebauungsplan Nr. 57
rechtskräftig festgesetzten Grünfläche „Am Pfarrgarten“ um eine private
Grünfläche handelt, die in ihrer Größe und Nutzung einer privaten Gartenfläche
gleichzusetzen ist. Eine vergleichbare, auf die Interessen der Nachbarschaft
zielende Begründung zur Festsetzung der privaten Grünfläche
„Am Pfarrgarten“ besteht im Bebauungsplan Nr. 57 nicht.
Bei dem Verfahren OVG Berlin‑Brandenburg, 19.10.2010 ‑ 2 A 15.09
ging es um die Einbeziehung der öffentlichen Grünfläche in die Ermittlung der
zulässigen Geschossfläche. Ein Zusammenhang mit der vorliegenden Planung wird
nicht erkannt, da der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 16 keine
öffentliche Grünfläche festsetzt und das festgesetzte Maß der baulichen
Nutzungen auf dem Grundstück eingehalten wird.
Abstimmungsergebnis:
|
Ja |
Nein |
Enthaltungen |
CDU |
7 |
|
|
FDP |
1 |
|
3 |
SPD |
2 |
|
|
Bündnis 90/Die Grünen |
2 |
|
|
UWG |
|
|
1 |
fraktionslos |
1 |
|
|
Gesamt: |
13 |
|
4 |
2. Zustimmung
zum Durchführungsvertrag
Der Ausschuss für Planung und Liegenschaften empfiehlt
dem Rat der Stadt, folgenden Beschluss zu fassen:
Der Rat der Stadt stimmt dem Durchführungsvertrag
Stadt ./. Bauverein Meerbusch eG gemäß
§ 12 Baugesetzbuch -BauGB- vom 23. September 2004
(BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom
22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509), zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan Nr. 16, Meerbusch-Büderich, Dorfstraße / Am
Pfarrgarten zu.
Abstimmungsergebnis:
|
Ja |
Nein |
Enthaltungen |
CDU |
7 |
|
|
FDP |
|
|
4 |
SPD |
2 |
|
|
Bündnis 90/Die Grünen |
2 |
|
|
UWG |
|
|
1 |
fraktionslos |
1 |
|
|
Gesamt: |
12 |
|
5 |
3. Satzungsbeschluss
gem. § 10 (1) BauGB
Der Ausschuss für Planung und Liegenschaften empfiehlt
dem Rat der Stadt, folgenden Beschluss zu fassen:
Der Rat
der Stadt beschließt den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 16, Meerbusch‑Büderich,
Dorfstraße / Am Pfarrgarten, als Satzung gemäß
§ 10 (1) Baugesetzbuch -BauGB- vom
23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert
durch Gesetz vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509) in Verbindung
mit § 7 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein‑Westfalen
vom 14. Juli 1994 (GV.NRW. S. 666/SGV.NRW. 2023),
zuletzt geändert durch Gesetz vom 13. Dezember 2011
(GV.NRW. S. 685).
Der räumliche Geltungsbereich dieses vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes umfasst
-
die Flurstücke 685 tlw., 686 und 687 tlw. der
Flur 18 der Gemarkung Büderich für das Baugrundstück,
-
die Flurstücke 167 tlw., 186, 684 tlw.,
703 tlw., 705 tlw. und 1589 tlw. der Flur 18 der Gemarkung
Büderich im Bereich der Dorfstraße,
-
die Flurstücke 590 und 529 tlw. der Flur 18
der Gemarkung Büderich im Bereich der Straße Am Pfarrgarten
und ist im Übersichtsplan gekennzeichnet.
Gleichzeitig wird die Entwurfsbegründung als
Entscheidungsbegründung gemäß § 9 (8) BauGB beschlossen.
Dabei
machte sich der Rat ergänzend die vom Ausschuss für Planung und Liegenschaften
am 26. September 2012 beschlossene Abwägung zur öffentlichen
Entwurfsauslegung zu eigen.
Die
Abwägung lag dem Rat der Stadt in der Fassung der Niederschrift der Sitzung des
Ausschusses für Planung und Liegenschaften vom 26. September 2012
vor. Die zu dem Abwägungsbeschluss des Ausschusses gehörende Vorlage mit den
eingegangenen Stellungnahmen war dem Rat bekannt.
Mit dem
Inkrafttreten dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes treten die
entgegenstehenden Festsetzungen der Bebauungspläne Nr. 57 und Nr. 257
außer Kraft.
Abstimmungsergebnis:
|
Ja |
Nein |
Enthaltungen |
CDU |
7 |
|
|
FDP |
|
|
4 |
SPD |
2 |
|
|
Bündnis 90/Die Grünen |
2 |
|
|
UWG |
|
|
1 |
fraktionslos |
1 |
|
|
Gesamt: |
12 |
|
5 |
Herr
Hüchtebrock erläutert die einzelnen Teile des Planwerks.
Ratsherr
Peters bedauert den Wegfall von Grün, hält dies aber an dieser Stelle für
städtebaulich vertretbar. Er regt an, an Stelle des gesetzlich nicht
erforderlichen Ersatz-Grüns in Nierst ortsnah, z. B. auf dem Dr. Franz
Schütz-Platz, Anpflanzungen vorzunehmen.
Ratsherr
Damblon schließt sich dem an.
Ratsherr
Schumacher-Adams bemängelt die Abweichung von der beschlossenen
Prioritätenliste bei diesem Bauleitplanverfahren.
Herr
Hüchtebrock macht darauf aufmerksam, dass bei einer Änderung des
Bebauungsplanes oder des Vorhaben- und Erschließungsplanes, z. B. durch
die angeregte Verlagerung des „Ersatz-Grüns“, eine erneute Offenlage notwendig
werde. Alternativ könne lediglich durch sog. Roteintrag die Ersatzmaßnahme
gestrichen werden, ohne erneut offenlegen zu müssen.